La Cassazione penale, con sentenza n. 8101 pubblicata in data 27 febbraio 2025, ha riconosciuto al conduttore il diritto di sporgere querela nei confronti del terzo che danneggi le parti comuni dell'edificio condominiale.
Non si può parlare di un inedito, dal momento che già in passato la giurisprudenza si era più volte espressa in questo senso, avendo affermato che nel reato di danneggiamento anche il semplice detentore è tutelato, a condizione che sia in possesso di un titolo giuridico che gli consenta di utilizzare un determinato bene o, comunque, di trarre da esso una utilità.
Ciò che appare interessante è, invece, il legame che è stato evidenziato dalla Corte con la giurisprudenza civile, che ha contestualizzato la posizione del conduttore rispetto al godimento dei beni comuni.
Annullata la sentenza che, per il danneggiamento di beni comuni, aveva negato al conduttore il diritto di querela, Fatto e decisione
Il Procuratore Generale presso la Corte di Appello di Firenze ricorreva in cassazione avverso la sentenza di primo grado, con la quale era stata dichiarata l'improcedibilità dell'azione promossa dal conduttore di un appartamento in condominio nei confronti di un soggetto per danneggiamento di parti comuni dello stabile condominiale (citofoni, portone, androne).
Il Tribunale aveva motivato la decisione ritenendo l'asserito danneggiato carente di legittimazione a proporre querela essendo il medesimo conduttore e, per tale motivo, privo della qualità di persona offesa.
Peraltro - sempre ad avviso del primo giudice - l'attore non aveva neppure dimostrato la sussistenza della lesione di un proprio interesse personale.
A fronte di tale decisione il Procuratore individuava come censurabili gli stessi motivi che il primo giudice aveva posto a fondamento del suo provvedimento decisorio.
Il ricorso è stato accolto dalla Corte penale, che si è adeguata all'orientamento costante della giurisprudenza di legittimità quanto al riconoscimento, in tema di danneggiamento, del diritto di querela anche al titolare di un diritto di godimento sul bene danneggiato e, quindi, anche del conduttore di un immobile, dal momento che l'art. 635 c.p. riconosce la legittimazione attiva in capo a qualunque soggetto che abbia, con la cosa danneggiata, anche un solo rapporto di fatto.
L'amministratore di condominio non può presentare querela di falso
Legittimazione alla querela per vandalismo in condominio
Il reato di danneggiamento è disciplinato dall'art. 653 c.p. il cui oggetto di tutela è il patrimonio, con riferimento a cose mobili o immobili. Il primo comma della norma (modificata per effetto del D. Lgs. n. 7/2016) nel delinearne il contenuto (distruggere, disperdere, deteriorare o rendere, in tutto o in parte, inservibili cose mobili o immobili) ha introdotto una aggravante riferita alle modalità dell'azione: ricorrere all'uso della violenza alla persona, oppure usare minaccia.
Salvo, poi, indicare una serie di fattispecie autonome che configurano, con varie modalità, l'ipotesi di illecito penale.
Pacifico, pertanto, che la formulazione del primo comma della disposizione rende l'aggravante elemento intrinseco della figura del reato stesso, là dove violenza e minaccia nel codice previgente rappresentavano una aggravante specifica.
Il problema che qui si pone concerne l'individuazione del soggetto che sia legittimato a proporre querela nel caso in cui sulle parti comuni vengano compiuti atti vandalici.
Il primo soggetto cui pensare è l'amministratore, rispetto al quale troviamo due sentenze di segno opposto. È stato, infatti, affermato che l'amministratore è legittimato a sporgere querela anche senza autorizzazione assembleare, in ragione delle sue attribuzioni di cui all'art. 1130 c.c., dovendo egli garantire l'interesse generale del condominio (Cass. pen. 1°agosto 2023, n. 33813).
Contrario precedente, invece, negava tale diritto poiché, sebbene l'amministratore possa assumere la posizione di legale rappresentante del condominio, non ha di regola, alcuna posizione di possesso o detenzione qualificata con i beni appartenenti ai singoli condomini, né con i beni condominiali.
Questo comporterebbe che la presenza di un organo collegiale (l'assemblea) determinerebbe la necessità di affidare all'amministratore l'autorizzazione di uno specifico incarico in questo senso (Cass. pen. 08 ottobre 2021, n. 36545).
In entrambi i casi si verteva nell'ipotesi di sottrazione di energia elettrica dalla rete condominiale.
Poi, viene il condomino, rispetto al quale è stata riconosciuta la legittimazione alla querela nel caso di reato commesso in offesa del patrimonio comune del condominio di un edificio. Secondo la giurisprudenza (Cass. pen. 31 maggio 2024, n. 21862) il condomino può, in via concorrente o surrogatoria rispetto all'amministratore, procedere con querela nei confronti dell'autore dell'asserito reato rappresentando tale azione una estrinsecazione del diritto reale di proprietà.
Da ultimo si pone il caso emerso dalla sentenza in esame, ovvero se lo stesso potere spetti anche al conduttore il quale, essendo un detentore qualificato del bene, è considerato, sotto il profilo civile, un soggetto estraneo al condominio.
Tanto è vero che il locatario non ha trovato posto, a differenza dell'usufruttuario, in nessuna norma civilistica.
A riprova il fatto che se il conduttore non versa al locatore gli oneri accessori, come indicati dalla legge n. 392/1978 (art. 9), e quest'ultimo resta inadempiente nei confronti del condominio, l'eventuale decreto ingiuntivo dovrà essere promosso nei confronti del condomino e non del suo inquilino.
Detto questo la Corte di cassazione, con un richiamo alla giurisprudenza civile, ha correttamente evidenziato come il contratto di locazione trasferisca al conduttore non solo l'uso ed il godimento del bene oggetto del contratto, ma anche quello dei servizi accessori e delle parti comuni dello stabile, rispetto ai quali, peraltro, il locatario è titolare di specifici doveri alla stregua di tutti i condomini (ad esempio, il conduttore sarà tenuto a rispettare, come tutti, il regolamento di condominio).
Tanto è vero (Cass. 26 maggio 2021, n. 14598) che il conduttore di un'unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può, al pari del proprietario, nel godimento delle parti comuni, eventualmente, modificarle, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cd. interno) e sempre che non risulti alterata la destinazione di esse, né pregiudicato il paritario uso da parte degli altri condomini (limite cd. esterno).
In tal modo si viene a creare un circuito nel quale il conduttore abbia pieno diritto salvaguardare i propri diritti di godimento, che nel caso di specie coincidevano con quelli degli altri condomini a non vedere danneggiati i beni comuni.
