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Assemblea dei conduttori. L'edificio non in condominio con una pluralità d'inquilini e le materie per cui è obbligatorio convocare un'assemblea.

Il conduttore ha diritto di voto nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Si è soliti parlare dell’assemblea di condominio come del luogo in cui i comproprietari delle unità immobiliari ubicate in condominio s’incontrano e quindi discutono e deliberano sulle questioni d’interesse comune.

Che cosa accade se un immobile non è in condominio ma comunque risulta composto da più unità immobiliari locate a diversi soggetti?

E’ il caso degli stabili con unico proprietario o magari di edifici in comunione e non in condominio.

Gli inquilini (vale a dire coloro i quali detengono le unità immobiliari in virtù di un contratto di locazione) avranno diritto a partecipare e decidere su questioni attinenti alla gestione delle parti comuni dello stabile? Se si in quale limite?

La risposta è fornita dai commi terzo, quarto e quinto dell’art. 10 della legge n. 392 del 1978 (c.d. legge sull’equo canone) che per chiarezza si riporta integralmente:

Art. 10 ( Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini).

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.

In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.

Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini” (art. 10, l. n. 392/78).

La norma è chiara e precisa: negli edifici non in condominio i conduttori hanno diritto ad essere convocati ed a votare per quanto riguarda le decisioni concernenti le spese e le modalità di gestione (e quindi di uso) dell’impianto di riscaldamento condominiale e di condizionamento d’aria.

Un esempio chiarirà la portata della norma: si faccia l’ipotesi in cui l’unico proprietario dello stabile – locate tutte o alcune delle unità immobiliari – debba decidere, nell’ambito delle fasce orarie previste dalla legge, l’orario di accensione del riscaldamento comune. In questi casi egli sarà tenuto a convocare gli inquilini per lasciar decidere loro.

Come si procederà alla convocazione dell’assemblea? In questi casi le opzioni, quelle indicate dalla legge sull’equo canone (art. 10 quarto comma):

a)convocazione da parte del proprietario;

b)convocazione da parte di almeno tre conduttori.

Per quanto riguarda tutto il resto il quinto comma dell’art. 10 specifica che si osservano in quanto compatibili le disposizioni dettate in materia di condominio negli edifici.

Ciò vorrà dire, ad esempio, che salvo particolari accordi contenuti nel contratto di locazione, l’assemblea dei conduttori dovrà essere convocata almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza, che tutti i comproprietari hanno diritto ad essere invitati pena l’impossibilità di deliberare e che, nei limiti della lesione dei propri diritti, le deliberazioni saranno soggette ad impugnazione da parte di chi ne ha interesse (in sostanza il conduttore assente o dissenziente rispetto alle decisioni dell’assise).

Quanto alle maggioranze necessarie per deliberare, è evidente che, come appare probabile in simili casi, in assenza di tabelle millesimali la decisione dovrà essere assunta a maggioranza.

Cerca: conduttori assemblea proprietario

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Stefano
Stefano 29-10-2019 08:27:04

Per chiarire meglio rispetto a quanto sotto:

Art. 10 ( Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini).

“ Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Quando si dice "in luogo del proprietario" si intende che:
1) il proprietario e il conduttore vengono convocati entrambi ed entrami possono votare?
2) se all'assemblea c'è il proprietario il conduttore non deve essere convocato e conseguentemente non vota?
3) il proprietario non va all'assemblea e manda il conduttore che vota liberamente o secondo il voto che il proprietario vorrebbe?
4) altra situazione?

Quando si dice che il conduttore "Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni." si intende che:
5) il conduttore e il proprietario vengono convocati entrambi e il conduttore può dire la sua nelle voci pertinenti e lascia invece l'assemblea quando non si discutono i punti all'oridne del giorno non di sua pertinenza?
6) il conduttore viene convocato "in luogo del proprietario"?
7) il conduttore viene convocato anche senza la presenza del proprietario?
8) altra situazione?

Grazie.

rispondi
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 29-10-2019 14:57:41

Seguo l'ordine delle domande:
1) no, per quello specifico argomento può votare solo il conduttore;
2) a tutt'oggi non c'è concordia nel dire se è l'amministratore che deve convocarli entrambi e poi ognuno vota quando è il suo momento, oppure se spetta al proprietario informare il conduttore dell'assemblea;)
3) dipende dal tipo di delega;
4) ?
5) può dire la sua, ma vota solo in proprietario;
6) "in luogo del..." = "al posto di..."
7)vale quanto detto al punto 2), ma in questo caso è certo che il conduttore non può votare.

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rispondi
Stefano
Stefano 29-10-2019 15:45:58

La ringrazio del riscontro. Deduco ma per proprietà transitiva, che comunque il conduttore debba essere convocato, con o senza la presenza del proprietario con o senza diritto di voto. Se non fosse così, allora ancora non risulta chiaro come e quando il conduttore debba essere convocato... in particolare nella risposta la punto 2) si evince che debba in qualche modo esserlo... Le spiacerebbe chiarire meglio allora questo punto che risulta essere sempre dibattuto? Io è da anni che non so neanche quando vengano svolte le assemblee condominiali e a detta dell'amministratore non devo essere convocato e il mio proprietario non conosce la materia. Si continua a riportare la legge nella forma:

Art. 10 ( Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini).
“ Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni." ed essendo un soggetto "avente diritto" credo sia necessario sugellare che "deve essere comunque convocato" in quanto nella legge non c'è scritto che "non deve essere convocato".. come dice lei al limite non vota se presente il proprietario per le questioni relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, oppure viene convocato e può esprimere la propria opinione ma senza diritto di voto (con o senza la presenza del proprietario) sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Attendo considerazioni chiarificatorie.

rispondi
Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci 29-10-2019 18:48:54

Il conduttore deve essere convocato (non c'è univocità se debba essere avvisato dall'amministratore o dal proprietario) quando:
1) l'assemblea condominiale è chiamata a deliberare in merito alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Qui vota al posto del proprietario;
2) quando si discute in merito alla modificazione degli altri servizi comuni. In tal caso resta un semplice uditore.
Negli altri casi non deve essere convocato. Così, ad esempio, se si discute su un rendiconto che non contiene le spese del riscaldamento non deve essere avvisato.

rispondi
Stefano
Stefano 30-10-2019 08:32:09

La ringrazio.... molto più chiaro così.
Le sottopongo due casi:
1) cambio gestore di fornitura dell'energia elettrica, che solo con il rendiconto 2018 vedo che non ha portato benefici ma un aumento più alto del 50% non giustificato dagli aumenti 2018;
2) cambio gestione impianto di depurazione del nero... allacciamento alla rete fognaria pubblica (fatturazione partita ma allaccio non ancora eseguito).
Vorrei sapere se secondo la giurisprudenza questi due casi rientrano fra quelli per i quali il conduttore doveva essere convocato in assemblea.
Grazie.

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