Si è soliti parlare dell’assemblea di condominio come del luogo in cui i comproprietari delle unità immobiliari ubicate in condominio s’incontrano e quindi discutono e deliberano sulle questioni d’interesse comune.
Che cosa accade se un immobile non è in condominio ma comunque risulta composto da più unità immobiliari locate a diversi soggetti?
E’ il caso degli stabili con unico proprietario o magari di edifici in comunione e non in condominio.
Gli inquilini (vale a dire coloro i quali detengono le unità immobiliari in virtù di un contratto di locazione) avranno diritto a partecipare e decidere su questioni attinenti alla gestione delle parti comuni dello stabile? Se si in quale limite?
La risposta è fornita dai commi terzo, quarto e quinto dell’art. 10 della legge n. 392 del 1978 (c.d. legge sull’equo canone) che per chiarezza si riporta integralmente:
Art. 10 ( Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini).
“ Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini” (art. 10, l. n. 392/78).
La norma è chiara e precisa: negli edifici non in condominio i conduttori hanno diritto ad essere convocati ed a votare per quanto riguarda le decisioni concernenti le spese e le modalità di gestione (e quindi di uso) dell’impianto di riscaldamento condominiale e di condizionamento d’aria.
Un esempio chiarirà la portata della norma: si faccia l’ipotesi in cui l’unico proprietario dello stabile – locate tutte o alcune delle unità immobiliari – debba decidere, nell’ambito delle fasce orarie previste dalla legge, l’orario di accensione del riscaldamento comune. In questi casi egli sarà tenuto a convocare gli inquilini per lasciar decidere loro.
Come si procederà alla convocazione dell’assemblea? In questi casi le opzioni, quelle indicate dalla legge sull’equo canone (art. 10 quarto comma):
a)convocazione da parte del proprietario;
b)convocazione da parte di almeno tre conduttori.
Per quanto riguarda tutto il resto il quinto comma dell’art. 10 specifica che si osservano in quanto compatibili le disposizioni dettate in materia di condominio negli edifici.
Ciò vorrà dire, ad esempio, che salvo particolari accordi contenuti nel contratto di locazione, l’assemblea dei conduttori dovrà essere convocata almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza, che tutti i comproprietari hanno diritto ad essere invitati pena l’impossibilità di deliberare e che, nei limiti della lesione dei propri diritti, le deliberazioni saranno soggette ad impugnazione da parte di chi ne ha interesse (in sostanza il conduttore assente o dissenziente rispetto alle decisioni dell’assise).
Quanto alle maggioranze necessarie per deliberare, è evidente che, come appare probabile in simili casi, in assenza di tabelle millesimali la decisione dovrà essere assunta a maggioranza.
