Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
Il diritto di pretendere il ripristino dei luoghi riguarda anche l'eliminazione delle modifiche interne?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Milano nella sentenza n. 1653 del 28 febbraio 2023.
Restituzione del bene locato e obbligo del conduttore di rimuovere le modifiche interne. Fatto e decisione
Un conduttore apportava delle modifiche all'immobile commerciale locato, collocando dei tavolati interni in cartongesso (in funzione di una lavanderia self - service).
Successivamente la società locatrice citava in giudizio il conduttore sostenendo di avere riscontrato, alla riconsegna dell'immobile locato, diversi danni nei locali. L'attrice lamentava tra l'altro, la mancata rimozione dei tavolati in cartongesso.
In ogni caso faceva presente che per poter locare nuovamente l'immobile era stata costretta a far riparare l'immobile locato da un'impresa di fiducia (non contestati dalla convenuta al momento della sottoscrizione del verbale di riconsegna dell'immobile).
Di conseguenza concludeva chiedendo di condannare la convenuta al rimborso delle spese sostenute per le opere di rispristino. Secondo il Tribunale il locatore ha diritto al risarcimento del danno per la mancata rimozione dei tavolati in cartongesso.
In particolare, ad avviso dello stesso giudice, ove lo chieda il locatore, la rimozione delle addizioni deve avvenire sempre e comunque, anche se il locatore non ha anche il diritto di pretendere la restituzione del bene locato in perfetto stato.
Considerazioni conclusive
In linea generale bisogna osservare che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà (art 1590 c.c.).
Tale disposizione esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente vuoi all'uso corretto del bene (ossia a quell'uso in conformità del contratto), vuoi alla mera ed inevitabile vetustà (cfr. art. 1609, comma 1, c.c.).
Quindi, se l'immobile locato (soggetto ad un inevitabile deterioramento dovuto al suo utilizzo) è stato utilizzato nel rispetto del contratto e senza abuso del conduttore, deve ritenersi che il deterioramento sia già scontato nel canone di locazione all'atto della stipulazione del contratto e nulla possa pretendere il locatore al momento della consegna.
Qualora, però, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe sul conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto - da parte di terzi - richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Cass. civ., sez. III, 31/05/2010, n. 13222; Trib. Verona 5 luglio 2022 n. 1278).
In ogni caso la tolleranza del locatore, manifestata prima della scadenza della locazione, alla realizzazione di modificazioni strutturali al bene locato non può essere intesa come manifestazione dell'intenzione del locatore di non pretendere, alla scadenza, la rimessione in pristino dell'immobile (App. Torino 8 settembre 1994).
