L'amministratore ha diritto di accedere e occupare temporaneamente le aree di proprietà esclusiva dei condomini quando ciò sia necessario all'esecuzione di lavori di manutenzione dell'edificio condominiale. Lo ha chiarito il Tribunale di Pordenone con al recente sentenza n. 178, pubblicata lo scorso 21 marzo 2025.
Accesso obbligato per lavori condominiali: condizioni e giurisprudenza
Con ricorso ex art 702 bis c.p.c. un amministratore condominiale aveva agito in giudizio nei confronti di un condomino deducendo che in forza di delibera assembleare era stata disposta l'esecuzione di lavorazioni necessarie alla stabilità e sicurezza dell'edificio condominiale e che per gli stessi era indispensabile l'accesso alla proprietà del convenuto, il quale si era rifiutato più volte. L'amministratore aveva fondato la propria domanda sul disposto di cui all'art 843 c.c. Si era costituito in giudizio il proprietario dell'area, contestando la domanda avversaria e la sussistenza dei requisiti prescritti dalla disposizione codicistica invocata dalla controparte.
Il Tribunale ha ritenuto che la fattispecie portata al suo esame fosse effettivamente riconducibile nell'alveo dell'art. 843 c.c., in forza del quale "il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l'accesso cagiona danno e dovuta una adeguata indennità".
Il Giudice ha spiegato come il diritto in parola, cui corrisponde una obligatio propter rem a carico del proprietario del fondo, può essere attribuito, sempre che ne venga riconosciuta la necessità.
La disposizione in questione è naturalmente applicabile anche in ambito condominiale (si veda Cass. civ., n. 2274/95)e in questi casi l'amministratore, essendo suo dovere sorvegliare e garantire la stabilità dell'edificio condominiale ex art. 1117 c.c., ha diritto di chiedere ai condomini (e a eventuali terzi confinanti) l'accesso alle rispettive aree di proprietà esclusiva per effettuare le manutenzioni e le riparazioni necessarie.
Il Tribunale, ricondotta in tal modo nell'area della liceità giuridica l'attività che doveva essere eseguita dal condominio, ha ritenuto altresì sussistenti i requisiti prescritti ai fini dell'accesso dall'art 843 c.c. È infatti stato evidenziato che il proprietario di un immobile può esercitare il diritto di accedere o di passare nelle proprietà dei vicini (o nelle cose comuni) solo se ciò è necessario al fine di realizzare o di riparare un bene o un'opera che sia di sua esclusiva proprietà ovvero, a sua volta, comune.
Nel caso di specie, all'esito dell'espletata CTU, era stato accertato che i lavori di cui alla deliberazione assembleare consistevano nel consolidamento delle fondazioni mediante la realizzazione di una platea in cls armato e di cordoli perimetrali, oltre al rinforzo delle pareti laterali per tutta la loro altezza e lunghezza.
Per la realizzazione di detti lavori, secondo la valutazione operata dal consulente tecnico d'ufficio e fatta propria dal giudice, era quindi strettamente necessaria l'occupazione di tutto il piano terra dell'edificio condominiale, incluso l'immobile di proprietà esclusiva del condomino convenuto.
Occupazione abusiva immobile e prova del danno
Accesso alle proprietà esclusive: criteri legali e obblighi condominiali
Quando si tratta il tema della necessità di accesso dell'amministratore alle aree di proprietà esclusiva per esigenze legate alla gestione dell'edificio condominiale viene subito alla mente un più generale dovere di solidarietà nella gestione della vita in condominio, derivante anche dalla comunanza dei beni e dei servizi.
In realtà, a voler essere più precisi, la norma di riferimento in casi del genere, come correttamente indicato dal Tribunale di Pordenone, è rappresentata dall'art. 843 del Codice Civile.
Questa disposizione, come detto, impone al proprietario di un immobile di consentire l'accesso e il passaggio nella sua proprietà, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
La norma è pacificamente applicabile anche in ambito condominiale, laddove vi sia appunto la necessità di accedere alle unità immobiliari in proprietà esclusiva al fine della manutenzione di beni o servizi comuni.
L'accesso deve essere consentito all' amministratore, quale legale rappresentante del condominio, e ai tecnici o al personale dal medesimo incaricato.
Aspetto centrale per determinare in quali casi il singolo condomino sia obbligato a dare il proprio assenso all'accesso di terzi al proprio appartamento è sicuramente quello del carattere necessario dell'adempimento ai fini della manutenzione del bene comune.
Al contempo la richiesta dell'amministratore di accedere alla proprietà privata deve possedere i requisiti della ragionevolezza e della non strumentalità della richiesta.
Il condomino che sia privato della disponibilità temporanea dell'immobile di proprietà esclusiva potrà comunque richiedere al condominio un indennizzo.
