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Richiesta della documentazione, quando il condomino esagera
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Richiesta della documentazione, quando il condomino esagera

Il condomino ha diritto di vedere la documentazione condominiale, ma deve stare attento a non esagerare con le richieste.

Avv. Caterina Natalotto  

Il rapporto di mandato che lega l'amministratore al condominio viene regolato dalle norme dettate dagli artt. 1703 ss. c.c., applicabili, in quanto compatibili.

Tra queste norme vi è anche quella, contenuta nell'art. 1713 c.c, relativa all'obbligo gravante sul mandatario di rendere al mandante conto del suo operato. In tale obbligo, ritroviamo il diritto dei condomini a prendere visione della documentazione condominiale e della gestione che l'amministrazione svolge sull'immobile, esercitando anche quel potere di controllo che è proprio del mandante.

Potere di controllo che trova il suo limite nel principio di buon andamento dell'azione amministrativa. L'interesse del singolo condomino alla buona amministrazione del Condominio non può essere di ostacolo all'attività di amministrazione stessa distogliendo il responsabile dalle proprie funzioni per assecondare richieste reiterate e non finalizzate a soddisfare autentiche esigenze informative.

Gravi irregolarità dell'amministratore di condominio: attenti a non esagerare

La decisione espressa con l'ordinanza ex art. 702 - ter,comma V, del Tribunale di Roma del 22 dicembre 2020, allegata e dalla quale oggi si prende spunto ha precisato i limiti del condòmino nell'esercizio del suo potere di controllo nei confronti dell'incaricato amministratore.

L'obbligo di informazione in capo all'amministratore (art. 1129 c.c.)

L'amministratore deve conservare qualsiasi documento per attestare il corretto funzionamento e la sana gestione del complesso condominiale.

Ed esempio: gli estratti conto bancari, il rendiconto preventivo e consuntivo, i documenti giustificativi delle spese, le polizze assicurative del fabbricato, contratti con le ditte dei lavori, dall'anagrafe condominiale ai registri con i verbali delle delibere assembleari, dalla contabilità ai registri di nomina e revoca degli amministratori, i contratti di mutuo o finanziamento e tutto ciò che si riferisce alla gestione e allo stato tecnico-amministrativo del fabbricato.

La conservazione e la custodia di tali documenti spetta all'amministratore per 10 anni dalla data della relativa creazione. L'incartamento, cosi conservato, dovrà essere consegnato al suo successore o al delegato dall'assemblea nel momento in cui l'amministratore decade o viene revocato.

La riforma del condominio, ha novato l'obbligo di informazione già esistente in capo all'amministratore (art. 1129 c.c.) e cioè onerandolo di comunicare ai condomini sin dall'inizio del suo mandato quando e dove è possibile consultare la documentazione condominiale.

Richiesta documentazione contabile e validità della delibera

Precisiamo, tuttavia, che l'amministratore assolve al proprio obbligo d'informazione, per quanto attiene alla rendicontazione, attraverso la redazione della contabilità sulla base delle specifiche indicazioni ex art. 1130-bis c.c., con la comunicazione degli elaborati contabili (rendiconto consuntivo e bilancio preventivo) all'assemblea annua dei condomini come previsto dell'articolo 1130 c.c.n° 10). "Redige il rendiconto condominiale annuale alla gestione e convoca l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".

L'amministratore, in ogni caso, deve permettere, gratuitamente, ai condomini che ne facciano richiesta, ex art. 1129 c.c. comma 2), la consultazione dei registri condominiali di cui all'articol 1130 c.c. comma 6) e 7) (ovverosia i registri anagrafico, verbali, nomina e revoca dell'amministratore e di contabilità) e di estrarre copia dei documenti custoditi - con prevista sottoscrizione dell'Amministratore (a modo di attestazione di conformità al documento autentico) - previo rimborso della spesa.

L'obbligo informativo, in particolare, include anche il fornire ai condomini richiedenti copia della scheda di conto corrente ex art. 1129 c.c. comma 7) : "L'Amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'Amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica".

Richiesta ripetuta della stessa documentazione, è giusto esaudirla?

Modalità e limiti del diritto all'accesso agli atti condominiali

Nondimeno, la Giurisprudenza, pur sancendo il diritto di ciascun condomino a ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta ha individuato per l'esercizio del potere di controllo che è in capo a ciascun condomino, tre limiti fondamentali: il primo esprime l'esigenza che l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione; il secondo incardina il principio che l'esercizio del potere del singolo condomino o mandante non sia contrario ai principi di correttezza e buona fede; il terzo e non memo importante limite esige che detto potere non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.

L'amministratore può dunque rifiutare di far visionare la documentazione al condomino richiedente laddove la pretesa infranga i summenzionati limiti.

Accesso alla documentazione condominiale e responsabilità penali

Documentazione sul sito internet del condominio

Il legislatore riformando la materia nel 2012 ha inoltre indicato l'opportunità ai condomini di sfruttare i moderni strumenti informatici che la rete ci offre per migliorare la comunicazione e l'organizzazione della compagine condominiale.

Ai sensi del neo-introdotto articolo 71 ter disp. att. c.c., l'assemblea condominiale può deliberare l'attivazione di un sito internet condominiale.

La maggioranza richiesta per una tale deliberazione è quella prevista dal secondo comma dell'art. 1136 c.c., e dunque la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio, sia in prima che in seconda convocazione.

L'art. 71-ter delle disposizioni attuative del codice civile, il quale dispone che: "Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condòmini".

È nulla la delibera condominiale se l'amministratore non mostra la documentazione contabile

La delibera stessa indicherà quali sono i documenti che andranno inseriti sullo stesso; sarà pertanto tutta la documentazione che viene ritenuta utile a soddisfare la duplice esigenza di trasparenza e di conservazione degli atti condominiali.

L'amministratore, quindi, in caso di delibera che approva l'adozione del sito web del condominio è obbligato, per via del rapporto contrattuale di mandato che lo lega al condominio, a dare seguito alla delibera assembleare nel limite delle proprie attribuzioni consentendo il diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti informatici.

È nulla la delibera condominiale se l'amministratore non mostra la documentazione contabile

Scarica Trib. Roma 22 dicembre 2020

Cerca: documentazione amministrazione diritto accesso limiti

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Salvatore44
Salvatore44 18-03-2021 14:01:07

E' giusto che non bisogna essere assillante, ma quando un amministratore non ti risponde mai neppure per le cose molto serie come si potrebbe definirlo? Sono in un condominio con due palazzine accatastate con diverse particelle. L'amministratore contabilizza le spese come se fossimo unico condominio. Purtroppo esiste il clientelaggio e le delibere sono assunte non parzialmente ma generalmente evidenziando un abusoPALAZZINA di potere. In una palazzina 8 condomini
nell'altra 12.

rispondi
Toni45
Toni45 18-03-2021 16:31:31

Basta fare come abbiamo sempre fatto noi: quando si contratta l'ingaggio di un nuovo amministratore, gli si fa mettere per iscritto (un impegno con i diversi punti ai quali deve attenersi scrupolosamente) che mensilmente o periodicamente (trimestralmente; non oltre) dovrà inviare ai consiglieri (o a uno più condòmini designati) 1) estratto conto movimenti conto condomiiale; 2) tutte le fatture regolate nel periodo di riferimento; 3) eventuali distinte Mav o bonifico. In tal modo non si disturba di frequente l'amministratore e tutti possono monitorare l'andamento della contabilità gestionale. Basta essere chiari e mettere/far mettere le cose per iscritto.

rispondi
Salvatore44
Salvatore44 18-03-2021 16:47:27

Grazie del consiglio.

rispondi
Gianni
Gianni 19-03-2021 11:52:58

Ottimo il modus operanti di Toni45 !
In sostanza ESISTE la Legge ma occorre un contratto.
Mettere in un contratto ciò che prevede la Legge !!!!!!!!! ?
Mille Grazie
METTERO' IN ORDINE LE NORME CHE L'AMM. DI COND. DEVE (E' OBBLIGATO PER LEGGE !) ADEMPIERE E LE SOTTOPORRO' ALLA SUA FIRMA CONTRATTUALE.
Mille Grazie

rispondi
Toni1945
Toni1945 19-03-2021 12:15:19

Certo che esiste la legge (articoli della 220/2012). Ma quanto amministratori osservano l'obbligo di trasmettere ai propri amministrati, con regolarità mensile o trimestrale movimenti c/c è fatture pagate nel periodo? Una esigua minoranza. I più corretti (e sono sempre pochi) hanno aperto (a spese dei condòmini) un sito condominiale dal quale visionare/ scaricare la documentazione contabile gestionale. Ma praticamente (quasi) nessuno ha pensato di stipulare un vero e proprio contratto di gestione (fra l'altro previsto dalla legge) con il candidato amministratore.
Noi abbiamo fatto una cosa regolarissima che è stata accettata/sottoscritta dall'amministratore (che doveva essere scelto). Ed al quale è poi stato affidato l'incarico. Se non si fanno firmare regolari e leciti impegni scritti (redatti dagli stessi condòmini, ovviamente), con gli amministratori si finisce sempre per litigare. Con le conseguenze che si apprendono leggendo i post di lamentele sui vari forum di questioni condominiali. De volete posso mandarvi quello che abbiamo fatto accettare/firmare al nostro amministratore.

rispondi
SALVO44
SALVO44 19-03-2021 17:11:51

@Toni1945: Ti ringrazio. Sarebbe gradito ricevere quello che avete fatto firmare all'amministratore. Grazie

salvatore.moschitta@gmail.com

rispondi
Biagio Vizzaccaro
Biagio Vizzaccaro 19-03-2021 21:43:06

@Toni1945:

rispondi
Biagio Vizzaccaro
Biagio Vizzaccaro 19-03-2021 21:44:54

@Toni1945: buongiorno,gradirei avere copia di quanto fatto firmare dall'amministratore in fase di mandato, grazie

rispondi
Toni45
Toni45 19-03-2021 18:14:20

certo; predispongo il file. Che però, da questa sezione dei commenti non riesco a vedere come trasmetterlo. Datemi un recapito mail così è più semplice. Poi a chi lo potrete a vostra volta inviare.

rispondi
Salvatore44
Salvatore44 19-03-2021 19:34:30

Ti ho mandato la mia email. La ripeto
salvatore.moschitta@gmail.com

rispondi
Lucians
Lucians 21-03-2021 04:01:38

Anche io desidero ricevere documentazione
Grazie.

rispondi
Luciana
Luciana 21-03-2021 04:04:11

Anche io desidero ricevere documentazione
giaconluciana@gmail.com
Grazie

rispondi
Salvatore44
Salvatore44 19-03-2021 19:31:54

Toni 45 ti ho segnata la mia email: la ripeto
Salvatore.moschitta@gmail.com

rispondi
Toni1945
Toni1945 19-03-2021 21:47:05

Dovreste aver ricevuto la mia mail con allegati pdf

rispondi
Toni1945
Toni1945 19-03-2021 21:55:27

Ho inviato la mail con allegato file pdf verso le 19,30 all'indirizzo Salvatore.moschitta@gmail.com
Il server di posta mi ha dato esito di ricezione da parte del destinatario.

rispondi
Salvatore44
Salvatore44 20-03-2021 00:03:54

La mia email(Tutto minuscolo) e':
salvatore.moschitta@gmail.com

rispondi
Salvatore44
Salvatore44 20-03-2021 00:05:27

La mia email(Tutto minuscolo) e':
salvatore.moschitta@gmail.com.
La s di salvatore era maiuscola. PER tale errore non ho ricevuto il trasmesso.

rispondi
Salvatore44
Salvatore44 20-03-2021 00:15:53

E-mail (Tutto minuscolo)
salvatore.moschitta@gmail.com. Scusa e grazie. Non ho ricevuto il mandato

rispondi
Toni45
Toni45 20-03-2021 11:10:32

ricevuta la mail con allegato?

rispondi
Toni1945
Toni1945 21-03-2021 09:48:19

ieri ho reinviato nuovamente la mail all'indirizzo fornito, con allegato il contratto/impegno di cui ho parlato. Il server ha riconfermato il corretto invio e la ricezione da parte del destinatario. Però non ho ricevuto alcun riscontro dal diretto intetessato (salvatore44).

rispondi
Toni45
Toni45 21-03-2021 09:49:29

ieri ho reinviato nuovamente la mail all'indirizzo fornito, con allegato il contratto/impegno di cui ho parlato. Il server ha riconfermato il corretto invio e la ricezione da parte del destinatario. Però non ho ricevuto alcun riscontro dal diretto interessato (salvatore44).

rispondi
Salvatore44
Salvatore44 21-03-2021 12:42:20

Toni45,non so perché le mie risposte non ti sono arrivate. Ho ricevuto tutto e ti ringrazio. Buon giorno e buona domenica

rispondi
Toni45
Toni45 21-03-2021 14:19:20

Bene, allora adesso attendo solo di sapere se è tutto chiaro o se eventualmente ci sono punti da chiarire.Auguri

rispondi
Salvatore44
Salvatore44 21-03-2021 15:57:51

Esimio per me è molto chiaro. Esiste,purtroppo, il clientelismo o gli amici a cui vengono fatti favoritismi per accaparrarsi la stima. Da quando è entrata in vigore la nuova legge sul condominio non si mai visto non ha mai presentato il preventivo di spesa per il suo onorario. Noi siamo un condominio parziale;due palazzine accatastate con diverse particelle. Le delibere vengono assunte in generale e non parziale come ha stabilito LA CASSAZIONE A S.U. CON LA SENTENZA 4806/205. Grazie

rispondi
Toni45
Toni45 21-03-2021 21:26:43

Purtroppo i vostri sono problemi particolari che nessun impegno ad amministrare può, al momento, risolvere.

rispondi
Salvatore44
Salvatore44 22-03-2021 09:13:25

Si potrebbero risolvere qualora quando avvocati che fanno l'attività di amministratore sconoscono il condominio parziale. Anaci- Immam- ed altri associazioni di amministratore di condominio lo riconoscono , loro gli avvocati,no. Già noi palazzina A siamo condominio parziale perché la rampa dell'ascensore divide in due il lastricato solare creando così due terrazze. Buona giornata.

rispondi
Toni45
Toni45 22-03-2021 09:38:22

Il Condominio parziale (art 1123 e relativi commi,in particolare il 3°) è qualcisa sancito dal C.Civile. chi non lo rispetta, avvocato o no, commette un illecito. In questo momento non ricordo se il 1123 rientra o meno tra quelli eventualmente 'derogabili'. Utile verificare. Anche perchè da voi,la non osservanza, potrebbe essere dovuta a una disposizione del Regolamento contrattuale.Verificate bene. Poi vediamo il da farsi.

rispondi
Salvatore44
Salvatore44 22-03-2021 13:10:41

Il nostro regolamento condominiale è stato elaborato da due notai: uno dei soci-condomini COOPERATIVA e l'altro dal notaio rappresentante L'I.R.C.A.C. La banca regionale che ha erogato il mutuo per costruire le due palazzine nel 1980. Le limitazione:Si riferivano a non occupare pertinenze condominiali, per 5anni era vietato vendere l'appartamento è l'unica imposozione tassativa era che l'anno finanziario doveva essere chiuso il 30 ottobre di ogni anno. Norme mai rispettate. Le palazzine sono state ultimate ed abitate nel 1982. Io ho comprato un appartamento sito al primo piano pal.A nel 1995. Premetto che di cooperative edilizie ho una certa esperienza perché anch'io nel mio paese ho costituito la cooperativa nel 1976 nel 1980 ricevuto il finanziamento e nel 1982 ho abitato per due anni e dopo per motivi di salute di mio figlio ci siamo trasferiti in altra sede. Sentendo i vecchi condomini e soci ci sono stati abusi ed altro da parte del d. dei lavori, ditta costruttrice e presidente della cooperativa. Sono capitato male perché la nostra palazzina fornisce energia elettrica pe i vari funzionamenti cancelli elettrici,autoclave, basculante ed illuminazione esterna. Serena giornata

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