L’art. 1117 c.c. elenca una serie di beni che, salvo diversa indicazione degli atti d’acquisto o del regolamento condominiale contrattuale debitamente trascritto, devono considerarsi di proprietà comune.
Il cortile, le scale, gli androni, la casa del portiere, i locali per l’assemblea e gli impianti. Sono tutti esempi di cose comuni. Ma non basta.
Com’è noto, infatti, il novero dei beni condominiali non si ferma ai soli beni indicati da quell’articolo.
Infatti, come dice da sempre la cassazione, “ l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa, con la conseguenza che la disposizione in parola può essere integrata ab estrinseco se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario” (Cass. 28 febbraio 2007 n. 4787).
Detta al contrario: anche i beni non indicati nell’art. 1117 c.c. possono essere condominiali. Per esserlo basta dimostrare il legame di funzionalità accessorietà rispetto alle cose di proprietà comune.
Essi, in sostanza, devono essere goduti quali mezzi per il miglior godimento delle cose di proprietà esclusiva e non come quale scopo stesso di quel godimento.
Se, però, il beneficio del suddetto godimento può essere autonomo, allora, chi vende un appartamento, ma resta condomino ad altro titolo, può escludere dal trasferimento i suoi diritti su quei beni comuni.
Questa, in sostanza, la decisione cui è giunta la Corte di Cassazione il 26 ottobre 2011 con l’ordinanza n. 22361. In quel provvedimento si legge che “ in tema di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio accessorium seguitur principale, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria, ma non anche alle cose legate all'edificio da mera relazione spaziale, costituenti beni ontologicamente diversi suscettibili di godimento fine a se stesso che si attua in modo indipendente da quello delle unità abitative (Cass., Sez.
II, 27 aprile 1993, n. 4931).
Muovendo da tale principio, esente da censure è la conclusione cui è pervenuta la Corte territoriale, la quale ha ritenuto che (…), condomino dello stabile, ben poteva escludere dal trasferimento la quota millesimale di comproprietà dell'area condominiale scoperta, rimanendone contitolare in forza della proprietà di altra porzione di piano (il magazzino). (Cass. 26 ottobre 2011 n. 22361).
Se, però, il bene condominiale è strutturalmente e funzionalmente indispensabile, allora, la quota parte di proprietà non potrà essere esclusa dal trasferimento. D’altronde, a ben vedere, che cosa se ne farebbe uno dei condomini della quota parte di proprietà della rampa di accesso ai box e dello spazio di manovra se oggetto della cessione è proprio il posto auto?
