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Il condomino che non è più proprietario deve darne notizia all'amministratore

In caso contrario, in applicazione del disposto di cui all'art. 63 disp. att. c.c., questi è tenuto al pagamento delle spese condominiali, anche nel caso di acquisto per usucapione.
Avv. Gianfranco Di Rago 
23 Gen, 2025

Il condomino che non comunica all'amministratore il passaggio di proprietà dell'unità immobiliare continua a pagare le spese condominiali. Il disposto dell'art. 63 disp. att. c.c. post riforma del 2012 ha appunto lo scopo di allargare la platea dei soggetti tenuti al pagamento degli oneri comuni a tutela dei comproprietari. La norma è applicabile analogicamente anche all'acquisto della proprietà per usucapione.

E, a tal proposito, il condomino richiesto del pagamento dall'amministratore non può limitarsi a esibire la nota di trascrizione della sentenza di accertamento dell'avvenuta usucapione, dovendo al contrario esibire tale titolo e provare che lo stesso sia passato in giudicato.

Questo il contenuto della recente sentenza n. 41 della Corte di Appello di Roma, pubblicata lo scorso 6 gennaio 2025.

Contenzioso sulle spese condominiali dopo l'usucapione

Nella specie una società aveva contestato la debenza delle spese condominiali alla medesima richieste dall'amministratore, deducendo di non essere più proprietaria di immobili all'interno del condominio, a seguito di una sentenza dichiarativa dell'intervenuto acquisto per usucapione da parte di terzi.

Il condominio si era difeso sostenendo di non avere ricevuto alcuna comunicazione di variazioni sull'assetto proprietario - ex art. 63, comma 5, disp. att. cc - precisando altresì che la società, nel proporre il giudizio, aveva depositato solo una nota di trascrizione del titolo giudiziale.

Il Tribunale di Roma aveva rigettato la domanda, evidenziando che per provare la perdita del diritto di proprietà di un bene immobile non è sufficiente produrre in giudizio la nota di trascrizione della sentenza dichiarativa dell'usucapione, che non costituisce né un atto di parte né una fonte di prova valida in relazione al titolo cui si riferisce ma un mero documento amministrativo.

La relativa sentenza non era stata prodotta in giudizio e, in ogni caso, essa avrebbe potuto produrre effetti solo dopo il passaggio in giudicato, anch'esso da dimostrare.

In ogni caso, come ricordato dal Tribunale, l'art. 63 disp. att. cc. prevede che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Secondo il giudice capitolino detta norma, interpretata in collegamento con l'art. 1130, n. 6, c.c., è applicabile in ogni ipotesi di mutamento della titolarità dell'immobile e prevede che ogni variazione dei dati contenuti nel nuovo registro dell'anagrafe condominiale debba essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dal suo verificarsi.

La sentenza, appellata dalla società ex condomina, è stata quindi confermata dai giudici di secondo grado.

Chiarimenti sulla trascrizione e obbligazioni condominiali

La Corte di Appello di Roma ha infatti preliminarmente chiarito che, ai sensi dell'art. 2644 c.c., la funzione propria della nota di trascrizione è quella di risolvere il conflitto tra soggetti che hanno acquistato lo stesso diritto dal medesimo titolare.

Non interessa in alcun modo la validità e l'efficacia dell'atto tra le parti, ma lo rende semplicemente opponibile ai terzi.

Ne consegue che essa è estranea alla prova del diritto di proprietà e, dunque, nel caso di specie, della perdita di esso. Vista la contestazione sollevata a tal proposito dal condominio nel costituirsi in giudizio, la società ex condomina doveva quindi provvedere a depositare la sentenza e provarne il passaggio in giudicato.

Quanto al secondo motivo di appello, i giudici hanno evidenziato che il Legislatore, con la riforma del 2012, ha inteso ampliare il novero dei legittimati passivi nei confronti dei quali l'amministratore (od i terzi creditori) possono agire per il recupero del credito.

Il nuovo comma 5 dell'art. 63 disp. att. c.c. prevede infatti l'obbligazione del venditore, che resta solidalmente obbligato con l'avente causa per i contributi maturati successivamente al trasferimento dell'immobile, "fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto". E' vero che, ha riconosciuto la Corte, che la norma si riferisce all'ipotesi di un trasferimento del diritto di proprietà, ma non vi sono ragioni per non estendere analogicamente la portata del dettato legislativo al caso, senz'altro meno ricorrente, dell'acquisto a titolo originario, per usucapione, dovendosi dare rilievo alla responsabilità del precedente proprietario, nei confronti del condominio, in ogni ipotesi di variazione della proprietà.

Importanza della comunicazione delle variazioni di proprietà nel condominio

L'obbligo di comunicazione previsto dalla predetta disposizione assolve ad esigenze di certezza nei rapporti di gestione condominiale (in tal senso l'art. 1130, n. 6, c.c. sulla tenuta del nuovo registro di anagrafe condominiale, strettamente connesso con l'obbligo del cedente di cui all'art. 63 disp. att. c.c., prevedendo anche il termine di 60 giorni per la comunicazione) e di garanzia per il condominio e i terzi creditori nel recupero dei contributi non pagati dall'obbligato quando si verificano variazioni dei diritti sull'immobile, tenendoli quanto più possibile indenni da effetti negativi nei loro confronti.

In conclusione, secondo i giudici di appello, la lettura sistematica delle norme e l'identità di ratio consente di ritenere applicabile, al di là del dato letterale, la responsabilità solidale prevista dal citato art. 63 anche al caso di nuovo acquisto a titolo originario.

Sentenza
Scarica App. Roma 6 gennaio 2025 n. 41
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