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Il condomino che ha l'ufficio nello stesso studio immobiliare dove lavora l'amministratore del condominio è in conflitto di interessi?

Il conflitto di interessi ricorre nell'ipotesi in cui il singolo condomino sia portatore di un interesse personale confliggente con l'interesse della collettività
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
9 Lug, 2022

Il conflitto di interessi ricorre qualora risulti dimostrata una sicura divergenza tra l'interesse istituzionale del condominio e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti, i quali non si siano astenuti ed abbiano, perciò, concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare, la deliberazione approvata sarà invalida.

L'invalidità della delibera discende, quindi, non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione.

Il vizio della deliberazione approvata con il voto decisivo dei condomini in conflitto ricorre, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, cioè di esigenze lesive dell'interesse condominiale all'utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell'edificio.

È onere di colui che impugna la delibera per l'esistenza di un conflitto fornire la c.d. prova di resistenza, ovvero che la decisione sarebbe stata diversa escludendo il voto del soggetto in conflitto (Cass., sez. II, 11/02/2019, n. 3925).

Si deve tenere conto in particolare che in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto.

Non è tanto il conflitto di interesse in sé, però, ad essere sanzionato o il vantaggio del singolo votante quanto le ricadute sul condominio stesso.

L'invalidità della delibera discende, quindi, non solo dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa decisione assembleare ma anche dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea).

Alla luce di quanto sopra risulta evidente come il condomino in conflitto di interessi abbia comunque diritto a partecipare all'assemblea con all'ordine del giorno la questione che ha generato il conflitto e, pertanto, debba essere convocato anche a tale adunanza assembleare.

Ciò premesso è possibile affermare che il condomino che ha l'ufficio nello stesso studio immobiliare dove lavora l'amministratore del condominio sia in conflitto di interessi?

La questione è stata affrontata dal Tribunale di Cassino nella sentenza n. 923 del 30 giugno 2022.

Conflitto di interessi e condomino che ha l'ufficio nello stesso studio immobiliare dove lavora l'amministratore del condominio: la vicenda

Un condomino si rivolgeva al Tribunale per accertare e dichiarare la nullità di una delibera assembleare relativamente ai punti riguardanti la riconferma del mandato all'amministratore e l'approvazione dei rendiconti e del bilancio di previsione.

A sostegno delle sue ragioni l'attore faceva presente che l'approvazione dei rendiconti e del bilancio di previsione era stato approvato con il voto determinante di un condomino in conflitto di interessi (che con il voto proprio e con quello di cinque deleganti poteva contare su 103,78 millesimi).

In particolare l'attore faceva presente che il condomino si trovava in conflitto di interessi con il condominio in quanto titolare, insieme all'amministratore, di uno studio immobiliare.

Conflitto di interessi: il caso del condomino con ufficio condiviso

Il Tribunale ha dato torto all'attore. In primo luogo lo stesso giudice ha ricordato che, qualora il condomino confliggente sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti in concreto che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e l'abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato.

L'attore però - come precisa il Tribunale - non ha provato che i condomini deleganti erano a conoscenza o non era in grado di rendersi conto, con la normale diligenza, della situazione di conflitto, in cui si trovare il condomino contitolare dello studio immobiliare in cui operava l'amministratore.

In ogni caso è emerso che il condomino in apparente conflitto e l'amministratore svolgevano la loro attività in forma individuale, non rivestendo lo studio forma societaria. Alla luce delle considerazioni che precedono la domanda dell'attore è stata rigettata.

Sentenza
Scarica Trib. Cassino 30 giugno 2022 n. 923
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