Il condominio si trova in una fase di stallo? È sempre opportuno chiedere la nomina di un amministratore ad acta
L'assemblea non decide o l'amministratore non esegue una delibera assembleare? Non c'è problema perché i condomini hanno un'arma per difendersi: ricorrere all'autorità giudiziaria per superare l'inerzia generale.
Il "non decidere" nella vita condominiale non è cosa rara e spesso, da questo comportamento dettato da un collettivo disinteresse verso quello che appartiene a tutti e quindi anche a noi stessi, espone la compagine condominiale o anche singoli soggetti a seri ed effettivi pericoli.
Il Tribunale di Napoli, nel recente decreto in data 20 gennaio 2025, è stato chiamato a decidere se accogliere o respingere la domanda con la quale alcuni condomini gli chiedevano di sostituire alla volontà assembleare quella di altro soggetto che ponesse fine ad una pericolosa situazione derivata dal non voler affrontare i problemi in atto. Ed il giudicante ha deciso di conseguenza.
Accolta la richiesta di nomina di un amministratore ad acta. Fatto e decisione
I comproprietari di un appartamento, situato in un complesso condominiale, il cui primo piano era coperto da una terrazza-giardino, con piscina interrata, annessa ad altra proprietà esclusiva, lamentavano ripetute infiltrazioni che, nel corso degli anni, si erano estese a più vani, culminando nel crollo di una ampia porzione dell'intradosso del solaio di copertura costituente piano di calpestio della già menzionata terrazza.
A fronte del comportamento assente della proprietaria, che aveva dimostrato un totale disinteresse alla questione, malgrado una sentenza a lei sfavorevole sul contenzioso già in essere, gli attori si sono rivolti al Tribunale chiedendo l'applicazione dell'art. 1105 c.c. e, conseguentemente, la nomina di un tecnico, ovvero di un amministratore ad acta, al quale affidare l'incarico di: accertare le cause del crollo in questione; verificare le condizioni statiche e di sicurezza del solaio e disporre qualsivoglia provvedimento utile e necessario ad assicurare la eliminazione della situazione di pericolo.
Il Tribunale, dichiarata la contumacia della convenuta, accoglieva integralmente il ricorso nominando un amministratore ad acta, eventualmente coadiuvato da un tecnico di fiducia, le cui funzioni, oltre a quelle già richieste nell'atto di ricorso, consistevano nella redazione di un piano programmatico, un progetto esecutivo, un computo metrico.
Il tutto con l'individuazione della ditta appaltatrice alla quale affidare i lavori oltre la riscossione del pagamento a carico dei condomini, pro quota.
I gravi pregiudizi al bene comune, causati dall'inerzia dei condomini, giustifica la nomina dell'amministratore ad acta. La decisione
Il Tribunale, esaminata la documentazione allegata al ricorso e valutata l'attività istruttoria svolta, ha ritenuto ammissibile il suo intervento sostitutivo richiesto dai ricorrenti ai sensi dell'art. 1105, co. 4, c.c., funzionale a supplire al difetto di funzionamento degli organi del condominio che aveva paralizzato la gestione della cosa comune.
Sulla base delle perizie redatte dal CTU, infatti, era emerso che lo stabile condominiale versava in condizioni precarie generalizzate che al punto di determinare il crollo del solaio di copertura che funge da piano di calpestio della terrazza sovrastante all'immobile di proprietà degli istanti. La necessità di lavori straordinari ed urgenti non era stata colta dall'assemblea che si era venuta a trovare in una situazione di stallo.
Ad avviso del Tribunale, il fatto che la norma in questione preveda che il giudice può "anche" provvedere alla nomina di un amministratore (da intendersi come provvedimento alternativo) non si sostituisce al fatto che l'autorità giudiziaria, di regola, "provvede" direttamente a quanto necessario ed opportuno sostituendosi ai soggetti in conflitto.
In tal modo "il Tribunale non decide questioni di status o controversie su diritti, ma adotta, a protezione del comune interesse di tutti i condomini, i provvedimenti necessari ed opportuni per la amministrazione della cosa comune".
Il presupposto necessario per tale decisione è determinato dalla situazione di particolare gravità, che è stata rilevata sussistere nel caso oggetto di giudizio, con il conseguente accoglimento del ricorso nei termini qui richiamati.
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La nomina dell'amministratore ad acta è un baluardo alla passività degli organi condominiali
Come emerge dalla motivazione della sentenza in esame ci si trova di fronte all'ipotesi normativa di cui all'art. 1105 c.c. che, anche se riferito all'istituto della comunione è applicabile in ambito condominiale in virtù del rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c.
Tra le due disposizioni vi è piena compatibilità, in particolare con riferimento al quarto comma che considera l'ipotesi di una impossibilità, nel senso di non capacità o volontà, di assumere nella sede competente (quale l'assemblea del condominio) i provvedimenti necessari per amministrare il bene comune.
Incapacità che si manifesta o nel mancato raggiungimento del quorum deliberativo, oppure nel caso in cui esista la delibera ma questa non sia messa in esecuzione.
Al fine di evitare che la vita condominiale sia paralizzata da tale inattività il legislatore ha previsto che "ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria, che provvede in camera di consiglio e può nominare anche un amministratore".
Deve essere subito precisato che il ricorso all'art. 1105, co. 4, c.c. è ammissibile solo a fronte di una comprovata impossibilità di pervenire ad una decisione da parte dell'assemblea che, titolare di una discrezionalità decisionale, non può chiedere senza motivo di essere sostituita dall'organo giudiziario nelle sue attribuzioni.
Per intenderci, per invocare l'operatività della norma in questione non è sufficiente che vi sia solo inerzia dal parte dell'amministratore nel compiere un atto di ordinaria amministrazione ma è necessaria una concordante sussistenza di elementi tali da comprovare l'impossibilità di procedere non alla complessiva gestione del condominio (questo arresto, infatti, viene superato con la revoca dell'amministratore da parte dell'assemblea), ma a determinati atti, importanti, necessari ed urgenti ai quali, in qualsiasi forma, non sia dato seguito (Cass. 14 agosto 1997, n. 7613).
Tale assunto deriva direttamente dal contenuto della norma in esame che fa riferimento al termine "provvedimenti", ipotizzabili come attività ben determinate e non identificabili in una amministrazione globale del condominio.
In questo senso l'ipotesi di maggior rilievo è costituita dall'esigenza di eseguire lavori di manutenzione di natura condominiali, rispetto ai quali l'ente non potrà mai adire direttamente l'autorità giudiziaria (né in via ordinaria, né in sede di volontaria giurisdizione) senza avere prima investito (si ritiene opportuno non una sola volta per lasciare aperta una porta ad una revisione dell'attitudine di inerzia) l'organo deliberativo.
E solo in presenza di un comportamento passivo dello stesso il partecipante potrà procedere nel senso di cui all'art. 1105 c.c.
A questo punto si apre una ulteriore questione: chi è legittimato all'azione? Il condomino oppure anche l'amministratore impotente dinanzi ad un'assemblea che non decide?
Se vogliamo seguire un'interpretazione strettamente letterale del testo, dobbiamo ritenere che il ricorso possa essere depositato solo dai partecipanti al condominio, in quanto diretti interessati al funzionamento del condominio in tutti i suoi aspetti.
Ma l'interesse, tuttavia, potrebbe essere anche in capo all'amministratore, perché non poter agire a causa dell'inerzia dell'assemblea su questioni necessarie o urgenti per la vita condominiale potrebbe determinare una sua responsabilità diretta.
Una risposta affermativa, in questo senso, è da rinvenirsi in una recente decisione (Trib. Napoli, decreto n. 169/2023) ove, su impulso dello stesso amministratore pro-tempore, era stato nominato, nella stessa persona, un amministratore ad acta al quale, proprio per la conoscenza delle problematiche in atto, erano stati affidati precisi incarichi riferibili a quella, e solo quella, situazione potenzialmente pericolosa.
Tra queste due figure, pertanto, non sussiste una sovrapposizione di compiti alla luce del limitato ambito di applicazione dell'art. 1105 c.c. così come evidenziato dal Tribunale di Napoli, il quale ha affermato, per inciso, che l'intervento dell'autorità giudiziaria si può verificare "sia se manchi, sia per affiancare quello in carica".
