Il condominio risponde dei danni causati ai condomini e ai terzi dai beni comuni, ivi compresi gli alberi che si trovano nel cortile. Qualora questi ultimi, per carenza di manutenzione, cedano in tutto o in parte, danneggiando beni di proprietà privata, il condominio è tenuto al risarcimento, per via dell'obbligo di custodia sul medesimo gravante ex art. 2051 c.c. Lo ha chiarito il Tribunale di Roma con la recente sentenza n. 16548, pubblicata lo scorso 9 novembre 2022.
Il caso concreto
Nella specie la proprietaria di un'autovettura parcheggiata in strada aveva citato in giudizio un condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, allegando che la stessa, in occasione di avversi eventi metereologici, era stata danneggiata da un cedro libanese ad alto fusto che si trovava all'interno dello stabile condominiale e che, cadendo, aveva rotto il lunotto e schiacciato la parte posteriore della vettura.
Il condominio, seppure costituitosi in giudizio in ritardo, si era difeso sostenendo che l'evento dannoso sarebbe stato ascrivibile agli eventi metereologici di particolare intensità e, in definitiva, al caso fortuito.
Il Tribunale di Roma, al contrario, ha ritenuto che gli atti di causa consentissero di ritenere raggiunta la prova dell'ascrivibilità del danno subito dalla vettura a un bene di cui il condominio era responsabile quale proprietario e, dunque, custode e sul presupposto, in base ai principi indicati, di una violazione degli obblighi custodiali.
La situazione metereologica avversa registratasi il giorno dell'incidente, secondo il giudice, non era invece da ritenersi di gravità tale da potersi annoverare nella categoria del caso fortuito, escludendo quindi la responsabilità in capo al proprietario del bene.
La responsabilità da custodia
Il Tribunale di Roma ha quindi ricordato che l'art. 2051 c.c., nell'affermare la responsabilità del custode della cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione che prescinde da qualunque connotato di colpa, essendo sufficiente l'accertamento del rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso e dell'assenza del caso fortuito, quale unico elemento idoneo ad elidere tale rapporto causale.
Consegue che fa capo al danneggiato l'onere della prova dell'esistenza di un danno e del nesso di causalità intercorrente tra l'evento dannoso e la res in custodia, mentre sul custode grava la prova liberatoria del caso fortuito, da intendersi quale interruzione del nesso di causalità determinato da elementi esterni o dal fatto estraneo alla sfera di custodia o comunque dal fatto del terzo.
Il condominio di un edificio (e per esso l'amministratore), quale custode dei beni e dei servizi comuni (muri perimetrali, tubazioni, tetto, ascensore, ecc.), è dunque obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le gli stessi non rechino pregiudizio ai condomini o ai terzi.
Per questo motivo il condominio risponde dei danni cagionati e, qualora vi sia il pericolo di ulteriori pregiudizi, è obbligato a rimuovere le relative e probabili cause.
Questa forma di responsabilità, prevista e disciplinata dall'art. 2051 c.c., si giustifica in ragione delle ricollegabilità del danno subito dal singolo condomino o dal terzo all'inosservanza da parte del condominio dell'obbligo di provvedere, quale custode, a eliminare quei difetti del bene comune che abbiano prodotto il danno.
Il soggetto danneggiato, pertanto, potrà ottenere il risarcimento semplicemente provando il pregiudizio subito e il nesso di causalità tra quest'ultimo e il bene comune.
Il condominio, come detto, non può tuttavia essere ritenuto responsabile se il danno dipende dal caso fortuito, ossia da un evento assolutamente imprevisto o imprevedibile, o dal fatto del terzo o dalla colpa esclusiva del danneggiato o dalla forza maggiore.
In ogni caso, qualora sia incerta la concreta causa del danno, pur essendo certo che essa derivi dal bene condominiale, la responsabilità rimane a carico del condominio-custode, non essendo il fatto ignoto idoneo a eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento dei fatti: in altre parole, manca in concreto la prova del caso fortuito.
La responsabilità del condominio è, invece, certa, non solo se i danni derivano da mancata manutenzione, ma anche da vizi originari del bene condominiale, cioè anche se i danni sono imputabili ai vizi edificatori dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità.
