Giuridicamente parlando, il condominio è una comunione forzosa - in quanto imposta dalla legge - e indivisibile - poiché le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione. La sua costituzione coincide con il primo atto di frazionamento dell'immobile appartenuto a un unico proprietario.
Tale atto corrisponde solitamente al rogito con cui il proprietario unico del fabbricato cede a terzi le singole unità immobiliari di cui è comporto.
Trattasi del famoso "titolo" di cui il codice civile fa più volte menzione allorquando ammette la possibilità di derogare alle norme di legge, ad esempio a quelle che prevedono le parti comuni dell'edificio (art. 1117 c.c.) e il criterio di ripartizione delle spese (art. 1123 c.c.). Con il presente contributo rispondere a una domanda precisa: il condominio può nascere dal decreto di trasferimento del giudice?
Secondo l'art. 586 c.p.c., avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può pronunciare decreto col quale trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ordinando al contempo che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie e ingiungendo al debitore di rilasciare l'immobile venduto. Orbene, tale decreto di trasferimento è idoneo a costituire un condominio?
Modalità di costituzione di un condominio attraverso frazionamento immobiliare
Il condominio si costituisce con il primo atto di frazionamento dell'unità immobiliare originariamente attribuita alla proprietà di un unico soggetto.
Tale atto è rappresentato solitamente dalla compravendita, ma nulla toglie che possa trattarsi di altra tipologia il cui effetto è quello di cedere la proprietà, come avviene ad esempio mediante una donazione oppure anche per mezzo di un testamento.
Addirittura, l'atto costitutivo di un condominio potrebbe essere rappresentato non da un atto ma da un fatto giuridico, come ad esempio dal possesso esclusivo ultraventennale di un bene che dà luogo all'usucapione.
Ovviamente, perché il condominio possa dirsi validamente costituito occorre che, oltre alla compresenza di diversi proprietari, vi sia anche un ulteriore e indispensabile elemento: l'indivisibilità delle parti comuni, cioè di quei beni posti al servizio di ogni singola unità immobiliare.
Non occorre invece un formale riconoscimento giuridico (come ad esempio di un atto notarile): al ricorrere dei presupposti elencati, il condominio si costituisce ipso iure.
Si può costituire un condominio con decreto di trasferimento del giudice?
Alla luce di quanto detto, è evidente come siano indifferenti tanto la natura quanto la tipologia di atto generativo del condominio: ciò che conta, infatti, è che l'effetto sia quello di far convivere più proprietari diversi accomunati da parti poste al servizio di tutti.
Per tale ragione, anche il decreto di trasferimento del giudice dell'esecuzione è atto idoneo a costituire una realtà condominiale.
In questo senso si è espressa la giurisprudenza: il frazionamento di un'originaria unica consistenza in sede esecutiva ad opera del decreto di trasferimento è l'atto genetico del condominio che rende operativa la presunzione di comproprietà ex art.1117 c.c. (Cass. 16 gennaio 2024, n. 1615).
Il principio di diritto affermato è quello secondo il quale, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio comune in distinte unità immobiliari, a seguito dell'attribuzione in sede di esecuzione forzata, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano funzionali all'uso comune.
La Suprema Corte prosegue affermando che tale presunzione può essere superata soltanto ove risulti - nel primo decreto con il quale il giudice trasferisce all'aggiudicatario un lotto del bene espropriato, ripetendo la descrizione dell'immobile contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita - una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno degli aggiudicatari dei distinti lotti la proprietà del bene altrimenti comune.
Dunque, i principi già consolidati in tema di nascita - ex lege et de jure - del condominio in conseguenza del primigenio, nativo atto di alienazione (da parte dell'originario unico proprietario) di una porzione dell'unico bene indiviso possono essere traslati anche in campo esecutivo, laddove il fiat che genera il condominio è rappresentato non dal primo atto di vendita ma dal decreto di trasferimento reso dal giudice dell'esecuzione.
