Siamo abituati a discorrere del condominio come di una realtà immutabile e autogenerata; in realtà, ogni condominio ha un momento costitutivo ben preciso che, il più delle volte, è identificabile con un negozio di compravendita. Con il seguente articolo cercheremo di comprendere se un condominio può costituirsi per testamento.
Definizione e caratteristiche del condominio in diritto civile
Si ha comunione quando, su un determinato bene, il diritto di proprietà - o altro diritto reale - spetta congiuntamente pro indiviso a più persone.
Nel condominio di edificio, invece, esistono più proprietari esclusivi di parti distinte di un medesimo fabbricato, i quali per necessità pratiche - derivanti dall'uso o dal godimento per tutti - restano in comune proprietari pro indiviso di talune parti dell'edificio.
Pertanto, mentre nella comunione si ha uno stato di fatto transeunte e contingente, destinato a cessare con la divisione, nel condominio, per talune parti, lo stato di comunione è di norma forzato e permanente.
Al di fuori di tali parti riprende però l'autonomia di ciascun condomino, avendo costui non una quota ideale, come nella comunione, ma una quota reale, nei confronti della quale le cose comuni hanno un carattere di accessorietà e complementarietà rispetto alla proprietà esclusiva.
Per riassumere, dunque, si ha un condominio quando vi sono più proprietari esclusivi di parti distinte di un fabbricato, i quali sono anche proprietari in comune di alcune parti dell'edificio individuate nell'art. 1117 c.c., quali il suolo su cui sorge l'edificio, i locali per la portineria, le scale, i portoni d'ingresso.
Si tratta di una comunione forzosa - in quanto imposta dalla legge - e indivisibile - le parti comuni dell'edificio, infatti, non sono soggette a divisione.
Modalità di formazione del condominio attraverso atti di frazionamento
Il condominio si costituisce con il primo atto di frazionamento dell'immobile, solitamente ad opera di un contratto di compravendita stipulato tra l'originario proprietario unico e l'acquirente.
Nel momento esatto in cui, all'interno dello stesso fabbricato, coesistono due proprietari differenti che, per via della struttura dell'edificio, devono necessariamente servirsi di beni comuni (le scale, il tetto, ecc.), si costituisce un condominio.
Secondo il pacifico orientamento della giurisprudenza, «In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso: ciò sempre che il contrario non risulti dal titolo» (Cass., 10 aprile 2017, n. 9227).
Il frazionamento dell'immobile comporta, da un lato, l'attribuzione della proprietà esclusiva ai singoli condòmini, dall'altro, la comunione su tutte le altre parti che sono indispensabili per l'uso comune.
Così la Suprema Corte: «È altresì noto che l'individuazione delle parti comuni operata dall'articolo 1117 c.c., non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali» (Cass., 27 novembre 2023, n. 32857).
Si può costituire un condominio per testamento?
Il primo frazionamento di un fabbricato può avvenire anche mediante testamento, quando ad esempio il de cuius attribuisce gli appartamenti - siti in un fabbricato unitario - agli eredi.
Dunque, sebbene nella prassi sia molto frequente che l'atto costitutivo originario - il cosiddetto "titolo" di cui parla il codice civile per riferirsi all'atto derogatorio delle norme legislative - sia rappresentato da un contratto di compravendita, nulla impedisce che lo stesso effetto "divisorio" possa essere sortito dall'applicazione delle disposizioni testamentarie.
Il testamento può dunque costituire il condominio e dettare le regole vincolanti per i singoli proprietari, potendo derogare a norme legislative fondamentali come, ad esempio, quelle di cui agli artt. 1117 e 1123 c.c.
Tali disposizioni potrebbero essere superate dai singoli proprietari solo con decisione assunta all'unanimità.
Si può costituire un condominio a seguito di scioglimento della comunione ereditaria?
Affine alla costituzione testamentaria è quella derivante dallo scioglimento della comunione ereditaria, che si verifica allorquando i proprietari, avendo ereditato pro indiviso l'unica massa, decidono di scioglierla con attribuzione a ciascuno della parte corrispondente alla propria quota: anche in questa ipotesi - al ricorrere delle condizioni sopra enunciate - può costituirsi una realtà condominiale.
In questo senso anche la Suprema Corte, secondo la quale il condominio può nascere anche a seguito di una divisione ereditaria degli appartamenti di uno stabile, se vi sono parti comuni (Cass., 28 luglio 2021, n. 21622).
Quest'ipotesi si realizza tutte le volte in cui la divisione dei beni ereditari non sia stata disposta, a monte, dal testatore, ma realizzata, a valle, dai destinatari della massa ereditaria.
