Contumacia del condominio ed intervento di condomini nell'ambito di un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo. Il fatto
La Corte di appello di Catania, con sentenza n. 534 in data 11 aprile 2025, ha confermato la sentenza di primo grado che, da un lato aveva dichiarato cessata la materia del contendere per effetto della transazione ed intervenuta, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, tra l'ex amministratore (opponente) ed il condominio (opposto) ed avente ad oggetto la condanna del primo alla consegna della documentazione inerente alla sua gestione e, dall'altro, aveva dichiarato inammissibili le domande azionate da due condomini i quali, nella contumacia del condominio, erano intervenuti nello stesso giudizio ai sensi dell'art. 105 c.p.c..
Nelle more di tale giudizio, infatti, era intervenuta una delibera assembleare, votata all'unanimità dei presenti, con la quale i condomini, a titolo transattivo, avevano rinunziato alla domanda di consegna della documentazione riconoscendo all'amministratore il pagamento di una somma a titolo di spese legali.
Tale delibera, poi, era stata impugnata da uno solo dei due soggetti intervenuti ed il giudizio si era concluso con la dichiarazione di validità della statuizione assembleare.
Del tutto ininfluenti ed inammissibili al fine della decisione del giudizio di primo grado le censure riproposte in merito all'asserita annullabilità e/o nullità della delibera de qua.
La transazione approvata in assemblea sull'oggetto dell'opposizione vincola tutti i condomini. La decisione della Corte di appello
In via preliminare è importante richiamare quanto dichiarato dal Tribunale quanto all'inammissibilità delle domande azionate dagli stessi condomini per difetto di legittimazione attiva in relazione alla transazione di cui trattasi, considerata "vincolante giusta il disposto dell'art. 1137 c.c. anche per i condomini dissenzienti, tra cui gli intervenuti, essendo precluso ai singoli condomini di intervenire in giudizi promossi dall'amministratore di condominio aventi ad oggetto profili gestori atti a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale".
Detto questo il gravame si fondava su due motivi principali: erronea declaratoria di cessazione della materia del contendere, poiché la transazione doveva essere approvata con l'unanimità dei consensi, come previsto dall'art. 1108 c.c. e, per altro verso, avere negato il diritto dei condomini di intervenire in controversie vertenti su questione di interesse condominiale.
In sostanza, quindi, gli stessi potevano chiedere la consegna della documentazione concernente la gestione condominiale anche in assenza o contro la volontà dell'amministratore.
Quanto al primo motivo il Collegio ha negato al caso di specie l'applicabilità dell'art. 1108, co. 3, c.c. poiché la norma richiede l'unanimità solo per determinati atti, quali alienazione o costituzione di diritti reali sul fondo comune e per i contratti di locazione di durata superiore a nove anni, e questo non era certamente la fattispecie sottoposta all'esame dei giudici.
Analogamente, per il secondo motivo, la Corte del merito ha ritenuto di condividere il principio espresso dal Tribunale e qui richiamato in via preliminare avendo cura di aggiungere a precisazione che è la stessa disciplina generale del condominio negli edifici che "nel rispetto delle regole codificate in tema di procedimento e competenza assembleare, demanda al principio di maggioranza l'incidenza delle statuizioni dei condomini nella gestione delle parti comuni e consente di produrre effetti nella sfera giuridica soggettiva sostanziale anche dei dissenzienti".
La transazione in condominio: l'amministratore, l'assemblea ed il quorum deliberativo
La transazione è definita dal Codice civile come "il contratto col quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine ad una lite già cominciata o prevengono una lite che può sorgere tra loro" (art. 1965, co. 1, c.c.). Nulla di più semplice e che qualifica l'accordo nell'ambito dei contratti a prestazione corrispettive.
Nel caso che stiamo trattando sono presenti tutti gli elementi indicati: la pendenza della lite (tra l'ex amministratore ed il condominio); la rinuncia del condominio ad ottenere la documentazione condominiale. Questi, infatti, pur essendo contumace nel giudizio di merito era pur sempre nello stesso "parte silente", sulla quale sarebbero ricaduti gli effetti della sentenza emessa nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo; il riconoscimento, all'amministratore (opponente), delle spese legali da questo sostenute fino al momento della sottoscrizione della trascrizione.
È stato tentato, da parte dei condomini chiaramente contrari a tale accordo (nel loro intervento in causa, infatti, avevano chiesto che l'ingiunzione di consegna ottenuta dal condominio in sede monitoria fosse confermata), sollevare un problema di nullità della transazione per mancanza di unanimità nei consensi, da riferirsi non ai partecipanti all'assemblea ma ai millesimi totali. Il tutto invocando una norma attinente all'istituto della comunione ed estranea al caso concreto.
Occorre, innanzi tutto, osservare che la transazione, in generale ed in particolare quando avviene nella pendenza di un giudizio nel quale è parte il condominio, non è un atto nel quale può impegnarsi l'amministratore senza prima avere investito della questione l'assemblea.
E questo per un semplice motivo: l'accordo transattivo, che è un atto di gestione straordinaria tipico delle prerogative dell'assemblea, deve essere consacrato in sede assembleare.
In questo caso, quindi, il collegio può anche delegare l'amministratore a concludere la trattativa fissando gli eventuali limiti del mandato negoziale affidatogli (Trib. Roma 27 settembre 2021, n. 14985).
Si pone, poi, il problema del quorum deliberativo che è previsto all'unanimità dei consensi solo allorché l'oggetto della transazione sia costituito da diritti reali che abbiano una diretta incidenza nella sfera individuale.
Appare evidente, a questo proposito, che pretendere dall'amministratore uscente la documentazione condominiale è una richiesta ordinaria, in quanto finalizzata ad ottenere che l'amministratore cessato dalla carica rispetti gli obblighi che la legge ha posto a suo carico con il disposto dell'art. 1129, co. 8, c.c.
Superbonus: interventi trainanti e interventi trainati
Intervento in causa del condomino e suoi limiti
L'art. 105 c.p.c. disciplina l'intervento volontario di un soggetto al quale è riservato il diritto di interporsi in un "giudizio pendente tra altre persone per far valere, in confronto di tutte le parti o di alcune di esse, un diritto relativo all'oggetto o dipendente dal titolo dedotto nel processo medesimo".
L'intervenuto, inoltre, può sostenere le ragioni di alcuna delle parti, quando vi sia un proprio interesse.
Nel caso in esame i condomini erano intervenuti nel momento in cui il condominio aveva deciso di non costituirsi nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo promosso dall'amministratore, ritenendo di dover riempire un vuoto processuale e, quindi, di chiedere la conferma del decreto e il rigetto dell'opposizione.
Se si fosse trattato di intervenire in un giudizio di impugnazione di delibera assembleare è indubbio che i condomini possano costituirsi come parti mediante un intervento che, dal lato attivo, viene qualificato come adesivo autonomo, ove essi siano dotati di autonoma legittimazione ad impugnare la delibera, per non essersi verificata nei loro confronti alcuna decadenza, (Cass. 4 febbraio 2021, n. 2636). Ma questo non era il caso oggetto del contenzioso.
Infatti, come correttamente rilevato dai giudici del merito in entrambi i gradi del giudizio, nella fattispecie si era andata ad inserire una transazione concernente proprio l'oggetto dell'opposizione (ovvero la condanna alla consegna della documentazione da parte dell'ex amministratore) che era obbligatoria per tutti i componenti del condominio, tra i quali gli stessi intervenuti/opposti sostanziali.
Da non dimenticare, inoltre, che uno degli stessi intervenuti aveva impugnato la delibera con la quale l'accordo transattivo era stato approvato e che l'impugnativa era stata respinta con precedente sentenza dello stesso Tribunale.
In pratica, quindi, erano venuti a mancare i presupposti per accogliere la domanda spiegata dagli intervenuti in primo grado, oramai superata dalla transazione che aveva determinato il giudice a dichiarare cessata la materia del contendere.
