Il potere "autoritativo" dell'assemblea condominiale e dell'amministratore incontra un limite di fronte ai beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini. L'assemblea non può, infatti, assumere decisioni o imporre obblighi relativamente a beni di proprietà individuale dei singoli condomini, a meno che non sussista un interesse superiore, comune alla collettività condominiale.
A titolo esemplificativo, il condominio potrebbe ordinare al singolo condomino la rimozione di opere che ledono il decoro condominiale oppure pregiudicano l'utilizzo di un bene comune.
Il condominio non può, invece, intervenire nella gestione di beni di proprietà esclusiva, come nel caso del contatore idrico individuale. Tanto è stato chiarito da una recente sentenza del Tribunale di Roma (sentenza n. 17458 del 9 novembre 2021).
Contatore idrico individuale e sigillo antifrode: il caso del Tribunale di Roma
Il Tribunale di Roma ha esaminato il caso di un condominio che chiedeva di permettere l'installazione sul contatore idrico di adduzione dell'acqua, di proprietà di una condomina, dell'apparecchio "sigillo antifrode", così come deliberato dall'assemblea condominiale.
Chiedeva, inoltre, di permettere la lettura dei consumi idrici del contatore idrico ubicato all'interno dell'immobile di proprietà della signora e la sua sostituzione qualora non funzionante.
A fondamento di tale richiesta, il condominio adduceva la necessità di apporre i sigilli su tutti i contatori individuali, al fine di evitare che l'utente finale potesse agire sull'apparecchio di lettura in modo errato e/o comunque interferire con le rilevazioni dei consumi idrici.
La condomina si era opposta alla richiesta dell'assemblea e il Tribunale di Roma le ha dato pienamente ragione. Vediamo perché.
Nulla la delibera assembleare sui beni di proprietà individuale
Secondo il giudice, l'assemblea di condominio non può adottare delibere che incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle.
La nullità sussiste per violazione dell'art. 1120 c.c., ai sensi del quale devono ritenersi vietate non solo le innovazioni che, ancorché adottate con le maggioranze qualificate di cui all'art. 1136 c.c., compromettano il pari uso e il concorrente diritto degli altri partecipanti nell'utilizzazione della cosa comune, ma anche quelle che pregiudichino la proprietà esclusiva dei singoli condomini (Cass. sentenza 24-07-2012, n. 12930).
In tema di condominio, infatti, i poteri dell'assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini.
Il regolamento condominiale può prevedere l'accesso alle proprietà individuali per le ispezioni e i lavori utili e necessari alla conservazione ed il miglioramento delle cose comuni. Il contatore individuale non è certamente un bene comune.
Il bene comune può essere il servizio idrico, ma, nel caso di specie, il condominio non ha dimostrato che l'apposizione del sigillo antifrode sarebbe stata utile per migliorare il servizio idrico condominiale.
L'impianto idrico centralizzato costituisce un accessorio della proprietà comune
Limiti di potere dell'assemblea condominiale
I poteri dell'assemblea condominiale sono quelli tassativamente previsti dall'art. 1135 c.c., fissati nell'ottica di preservare i beni comuni e consentire la corretta e adeguata gestione del condominio.
Dunque, l'assemblea condominiale, se può disporre - con le prescritte maggioranze - dei diritti relativi alle parti comuni dell'edificio, non può disporre dei diritti relativi alle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini (Cass. sentenza 8 febbraio 2016, n. 2444).
La sentenza del Tribunale di Roma si pone in linea con la giurisprudenza di legittimità secondo cui non è, per esempio, è consentito alla maggioranza dei condomini deliberare una diversa collocazione delle tubazioni comuni dell'impianto di riscaldamento in un locale di proprietà esclusiva, con pregiudizio di tale proprietà, senza il consenso del proprietario del locale stesso (Cass. 14.12.2007, n. 26468).
Allo stesso modo, è stata ritenuta radicalmente nulla la delibera assembleare nella parte in cui ha deciso l'installazione di interruttori magnetotermici in tutte le unità immobiliari private, visto che l'interferenza nella sfera di proprietà esclusiva del condomino è comunque illegittima anche se la sostituzione degli interruttori è volta soltanto a migliorare o ammodernare l'impianto condominiale (Cass. 14815 del 09/10/2014).
In alti casi, è stata affermata la nullità della delibera di installazione dell'impianto di ascensore adottata nell'interesse comune, se da essa consegua la violazione dei diritti di un condomino sulle parti di sua proprietà esclusiva; con la conseguenza che tale causa di invalidità non è soggetta ai termini di impugnazione di cui all'art. 1137 c.c., u.c., ma può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque dimostri di averne interesse e, quindi, anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole (cfr. Cass. 19-3-2010 n. 6714, Cass. 24-5-2004 n. 9981; Cass. 18-4-2002 n. 5626).
Prova della contestazione delle bollette del consumo idrico
