Può accadere che il condominio non consenta ad un condòmino l'allaccio del proprio immobile alle utenze condominiali con la conseguente impossibilità di utilizzarlo o di locarlo a terzi.
Appurata l'illegittimità di un tale contegno da parte del condominio in violazione dell'art. 1102 c.c., rimane da capire quali siano i parametri alla stregua dei quali valutare il diritto al risarcimento del danno da mancato guadagno determinato dall'impossibilità di locare l'immobile a terzi in quanto sfornito di utenze,
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 15983 del 7 novembre 2023.
Impossibilità di allaccio alle utenze condominiali: responsabilità del condominio
Il proprietario di un'unità immobiliare sita in un complesso condominiale conveniva in giudizio il Condominio per sentirlo condannare al risarcimento del danno per non aver consentito l'allaccio del locale alle utenze condominiali in violazione dell'art. 1102 cod. civ.
L'attore esponeva che l'illegittimità del contegno assunto dal Condominio era stata accertata con una precedente sentenza del Tribunale di Roma poi confermata in appello nonché precisava che solo nel corso del giudizio di secondo grado il Condominio aveva consentito l'allaccio delle utenze e che, pertanto, sino a questo momento l'uso del bene era stato fortemente limitato vista l'impossibilità di concederlo in locazione sfornito d'utenze (per tale ragione era rimasta senza seguito una proposta di locazione proveniente da un terzo, prodotta in giudizio dall'attore a riprova del mancato guadagno).
Il Condominio, nel costituirsi in giudizio, contestava la sussistenza di presupposti per una sua responsabilità risarcitoria deducendo, altresì, che - essendo il locale censito con la categoria catastale C/2 (soffitte, cantine, locali magazzino destinati a materiali e oggetti) - non poteva comunque essere locato a terzi per uso abitativo mutandone la destinazione.
Posto che l'illegittimità del diniego opposto dal condominio convenuto alla richiesta di allaccio dell'unità immobiliare attorea alle utenze condominiali era già stata accertata giudizialmente con sentenza del Tribunale confermata in grado d'appello, il Giudice si limitava ad accertare la sussistenza di un effettivo danno risarcibile.
Il Tribunale rigettava la domanda risarcitoria.
In particolare, ritenendo non configurabile un danno in re ipsa commisurato al valore locativo del bene, talché rimaneva fermo il rigido onere probatorio in ordine al danno risarcibile, il Giudice riteneva priva di rilievo probatorio la proposta di locazione del terzo poiché non suffragata da prova testimoniale.
Danno da mancato allaccio: onere probatorio e valutazione
Nell'ipotesi di compressione delle prerogative proprietarie come nel caso in esame, non è configurabile un danno in re ipsa commisurato al valore locativo del bene che può venire in rilievo esclusivamente nella differente ipotesi di usurpazione od occupazione sine titulo del bene ("In caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, il danno subito dal proprietario è "in re ipsa", discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla sua natura normalmente fruttifera." (cfr. Cass. n. 9137/2013).
Il danno derivante dal mancato consenso del Condominio all'allaccio dell'immobile di proprietà del condòmino alle utenze condominiali soggiace, pertanto, al rigido onere probatorio previsto nella responsabilità aquiliana. All'uopo non è sufficiente produrre in giudizio la proposta di locazione proveniente da un terzo atteso che tale scrittura privata costituisce prova atipica il cui valore probatorio è meramente indiziario.
"Le dichiarazioni scritte, provenienti da terzi estranei alla lite su fatti rilevanti, non possono esplicare efficacia probatoria nel giudizio se non siano convalidate attraverso la testimonianza ammessa ed assunta nei modi di legge ma possono unicamente assumere valore d'indizio, l'utilizzazione del quale costituisce non già un obbligo del giudice del merito, bensì una facoltà, il cui mancato esercizio non può formare oggetto di utile censura in sede di legittimità" (cfr. Cass. n. 24976/2017).
Conseguentemente, la proposta di locazione proveniente dal terzo - nella totale assenza di ulteriori evidenze istruttorie - non può assumere alcun rilievo probatorio ("Le scritture private provenienti da terzi costituiscono prove atipiche il cui valore probatorio è meramente indiziario, e possono, quindi, contribuire a fondare il convincimento del giudice unitamente agli altri dati probatori acquisiti al processo" ( cfr. Cass. n. 6650/2020).