Il condominio è infatti considerato custode dei beni e dei servizi comuni. In quanto tale, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino danni ad alcuno. Di conseguenza è responsabile dei danni causati dalle cose comuni.
Questo principio vale, tanto quando il danno è stato subito da un estraneo al condominio, tanto quando il danneggiato è uno dei condomini. Per ottenere l'indennizzo il danneggiato deve porre in evidenza il fatto di essere stati nell'oggettiva impossibilità di prevedere il rischio e di evitarlo.
Naturalmente il condominio non può rimanere "passivo" e a fronte dell'assolvimento dell'onere probatorio gravante sulla danneggiata deve dimostrare la configurabilità del caso fortuito. Il problema è stato affrontato dal Tribunale di Napoli nella sentenza n. 7427 del 26 luglio 2024.
Condominio inerte e risarcimento danni alla condomina capace di provare la dinamica del sinistro. Fatto e decisione
Una condomina citava in giudizio il condominio per ottenerne la condanna al risarcimento dei danni correlati alle lesioni personali subite il giorno 28 ottobre 2019, alle ore 18,30 circa, allorquando, nel mentre si accingeva a salire i gradini di accesso al fabbricato, cadeva a causa di una sostanza scivolosa, non visibile e non segnalata, presente sul primo dei due gradini.
Il condominio presentava un ingresso controllato dalla guardiania, superata la quale si entrava in uno spazio ampio con numerose attività commerciali a cui tutti potevano liberamente accedere nel corso degli orari di apertura di detti esercizi; infatti la caduta era avvenuta nelle vicinanze di un bar.
Il condominio eccepiva l'infondatezza della pretesa per l'insussistenza del nesso causale, evidenziando che la pretesa responsabilità delle cose in custodia ex art. 2051 c.c. presuppone due condizioni, quali un'alterazione della cosa che per le sue intrinseche caratteristiche determina la configurazione nel caso concreto della cd. "insidia o trabocchetto" e l'imprevedibilità e invisibilità di tale "alterazione" per il soggetto che, in conseguenza di detta situazione di pericolo, subisce un danno.
A giudizio del convenuto, nel caso in esame, i suddetti presupposti mancavano, in quanto l'evento occorso alla condomina era da ritenersi "prevedibile" per essersi verificato in uno spazio condominiale i cui luoghi in questione risultavano, in ora diurna, perfettamente illuminati.
Inoltre lo stesso condominio faceva presente come, nel giorno del sinistro, non si fossero verificate precipitazioni che avrebbero potuto rendere scivolosi i gradini e che l'intero tratto di scale era in perfetto stato di conservazione e munito di regolare corrimano in ferro.
Infine rilevava che all'ora della caduta, ossia le ore 18:30 non era in corso alcun intervento da parte di imprese di pulizia e/o incaricati condominiali che potessero far seriamente presumere l'utilizzo di sostanze detergenti o disinfettanti fonte di pericolo per i passanti.
In ogni caso chiedeva ed otteneva l'autorizzazione alla chiamata in causa della compagnia di assicurazioni al fine di essere mallevata in caso di condanna. Il Tribunale ha dato ragione alla condomina.
Il giudicante ha notato come gli elementi documentali acquisiti (scheda di intervento del servizio 118 e file audio) abbiano avvalorato in maniera decisiva ed inconfutabile le circostanze di luogo e data del sinistro indicate nell'atto introduttivo: in altre parole è emerso con chiarezza che nei pressi degli scalini dove l'attrice è caduta si trova un bar, ove, peraltro, la condomina è stata fatta accomodare nell'attesa dell'arrivo della figlia e dei soccorsi.
In ogni caso secondo il Tribunale la dinamica del sinistro ha trovato conferma nell'atteggiamento difensivo assunto dal condominio e dalla chiamata in causa (l'assicurazione), risultati totalmente incapaci di fornire qualsivoglia elemento probatorio a supporto di una ricostruzione causale del sinistro alternativa a quella prospettata dall'attrice in citazione.
Responsabilità del condominio e onere della prova in caso di danni
In caso di sinistro, come nella vicenda esaminata avvenuta all'interno o nell'ambito della cosa in custodia (gradini di accesso al ballatoio condominiale), dei danni conseguenti ad omessa o insufficiente relativa manutenzione il condominio custode risponde ex art. 2051 c.c., in ragione del particolare rapporto con la parte comune che al medesimo deriva dalla disponibilità e dai poteri di effettivo controllo sul bene condominiale, salvo che dalla responsabilità presunta a suo carico si liberi dando la prova del fortuito (Trib. Agrigento 26 agosto 2024, n. 1132).
Nella vicenda esaminata il condominio, nella comparsa di costituzione in giudizio, non ha neppure invocato e delineato detta esimente.
In altre parole il condominio non si è preoccupato di provare il caso fortuito, eventualmente integrato dall'abbandono, da parte di terzi, di una sostanza liquida scivolosa sui gradini ove ebbe a verificarsi e dall'essere trascorso un lasso di tempo troppo breve per consentire all'amministrazione un adeguato intervento manutentivo. La difesa del condominio neppure ha documentato con quale frequenza avvenisse, all'epoca del sinistro, la pulizia delle scale in esame.
In ogni caso l'insidia rappresentata dalla presenza di materiale scivoloso sul gradino è risultata non percepibile (quantunque il luogo fosse adeguatamente illuminato e di abituale utilizzo da parte della danneggiata), mentre i gradini sono risultati in marmo lisci, privi di strisce antiscivolo e di un corrimano cui appoggiarsi per affrontarle, circostanze che avvalorano ulteriormente l'assenza dell'esimente e di un concorso colposo della danneggiata.
