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Condominio custode e danni derivanti dalle parti comuni: allagamento di un magazzino, rapporto dei Vigili del Fuoco e consulenza tecnica

L'unico modo per sottrarsi a tale responsabilità è quello di provare il caso fortuito o la forza maggiore: il problema temporali
Avv. Gianfranco Di Rago Avv. Gianfranco Di Rago 

Nel caso di danni da infiltrazione di acqua piovana alle unità immobiliari derivante dalle parti comuni il condominio risponde in qualità di custode delle stesse, salvo che riesca a fornire la prova del caso fortuito o della forza maggiore.

E così, laddove dei locali a uso magazzino, in occasione di un forte temporale, siano stati invasi dall'acqua proveniente dal tetto e incanalatasi nel giunto di dilatazione termica che collega i fabbricati adiacenti, il condominio risponde dei danni patiti dal proprietario o dal conduttore del bene immobile, ove non sia fornita la prova del carattere eccezionale e imprevedibile dell'evento atmosferico.

Il predetto principio di diritto è stato ribadito dal Tribunale di Cosenza con la recente sentenza n. 1667 del 3 ottobre 2022.

Il caso concreto.

Nella specie l'impresa che conduceva in locazione un locale a uso magazzino posto all'interno di un edificio condominiale aveva denunciato i danni sofferti a causa dell'allagamento derivante dall'acqua piovana che era penetrata al suo interno in occasione di un temporale.

Dal rapporto dei Vigili del fuoco intervenuti sul posto e dalla successiva consulenza tecnica svolta nel corso del procedimento giudiziale era emerso che l'acqua caduta sul tetto si era incanalata attraverso il giunto di dilatazione termica che collegava l'edificio condominiale a un fabbricato adiacente e per tale via era penetrata all'interno dell'unità immobiliare.

Stante la natura comune delle parti dell'edificio che avevano in tal modo causato l'infiltrazione, il Tribunale ha ravvisato la responsabilità per i danni in capo al condominio, in quanto custode dei medesimi, quindi obbligato, per mezzo del proprio amministratore, a tenere i beni condominiali in buone condizioni di manutenzione.

Il condominio e l'assicurazione da questi chiamata in garanzia non erano del resto riusciti a provare che il temporale che aveva originato le forti piogge che si erano abbattute sul tetto avesse il carattere proprio del caso fortuito o della forza maggiore.

La responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.

Il condominio di un edificio (e per esso l'amministratore), quale custode dei beni e dei servizi comuni (muri perimetrali, tubazioni, tetto, ascensore, ecc.), è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le gli stessi non rechino pregiudizio ai condomini o ai terzi.

Per questo motivo il medesimo risponde dei danni cagionati (c.d. responsabilità da custodia) e, qualora vi sia il pericolo di ulteriori pregiudizi, è obbligato a rimuovere le relative e probabili cause.

Questa forma di responsabilità, prevista e disciplinata dall'art. 2051 c.c., si giustifica in ragione delle ricollegabilità del danno subito dal singolo condomino o dal terzo all'inosservanza da parte del condominio dell'obbligo di provvedere, quale custode, a eliminare quei difetti del bene comune che abbiano prodotto il danno.

Il soggetto danneggiato, pertanto, potrà ottenere il risarcimento semplicemente provando il pregiudizio subito e il nesso di causalità tra quest'ultimo e il bene comune.

Il condominio, però, non può essere ritenuto responsabile se il danno dipende dal caso fortuito, ossia da un evento assolutamente imprevisto o imprevedibile, o dal fatto del terzo o dalla colpa esclusiva del danneggiato o dalla forza maggiore.

In ogni caso, qualora sia incerta la concreta causa del danno, pur essendo certo che essa derivi dal bene condominiale, la responsabilità rimane a carico del condominio-custode, non essendo il fatto ignoto idoneo a eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento dei fatti: in altre parole, manca in concreto la prova del caso fortuito.

Responsabilità condominiale e caso fortuito determinato dal condomino

La responsabilità del condominio è, invece, certa, non solo se i danni derivano da mancata manutenzione, ma anche da vizi originari del bene condominiale, cioè anche se i danni sono imputabili ai vizi edificatori dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità.

Il condominio può quindi essere chiamato a rispondere dei danni subiti dal singolo condomino (ad esempio rigonfiamento dell'intonaco o distacco, umidità, ecc.), in presenza di infiltrazioni dannose dovute a difettosità od omessa manutenzione o ristrutturazione dei muri perimetrali o delle coperture condominiali, gravando sullo stesso, in qualità di custode, l'obbligo di mantenerle e conservarle in maniera tale da evitare danni.

Allo stesso modo il condominio è responsabile per la fuoriuscita di acque nere nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva provenienti dalle tubazioni fognarie a seguito dell'occlusione delle stesse.

Ma il condominio è anche obbligato a risarcire i danni causati al singolo condomino dalla caduta conseguente alla cattiva custodia del pavimento dell'atrio (ad esempio per distacco improvviso di parte della moquette) o del cortile o dalla caduta dovuta al cedimento di parte delle scale condominiali (improvvisa rottura di un gradino) o dal guasto dell'impianto di illuminazione o da una situazione insidiosa e imprevedibile (nuova collocazione di una pianta o recinzioni che presentino i caratteri dell'insidia per la loro collocazione e per la novità dell'installazione e la mancanza di un'opportuna segnaletica).

Secondo la giurisprudenza non è invece possibile parlare di responsabilità da custodia del condominio in ordine a danni prodotti al singolo condomino dal cattivo funzionamento della rete fognaria, se il danno è stato causato dalla condotta colpevole del danneggiato o da un condomino fruitore del relativo servizio o da rigurgiti della rete fognaria pubblica esterna al condominio (salvo che l'edificio manchi degli appositi dispositivi anti rigurgito o anti riflusso).

E il singolo condomino non può neanche chiedere i danni se cade nelle scale o in uno spazio condominiale frequentemente utilizzato o se conosceva la situazione di pericolo (la presenza di sconnessioni nella pavimentazione, la presenza abituale di acqua piovana da una finestra delle scale da tempo difettosa, il pericolo di ghiaccio dopo eccezionali e ripetute nevicate, ecc.) che, quindi, poteva essere prevista e superata con l'adozione delle normali cautele da parte del danneggiato.

Sentenza
Scarica Trib. Cosenza 3 ottobre 2022 n. 1667

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