L'amministratore può validamente prelevare dal conto corrente condominiale le somme necessarie a saldare la propria parcella soltanto se il suo compenso sia stato approvato dall'assemblea in sede di deliberazione del consuntivo di gestione.
In caso contrario, il pagamento è da considerarsi non autorizzato e l'amministratore è obbligato alla restituzione di quanto incassato.
Lo ha spiegato il Tribunale di Torino nella recente sentenza n. 4643, pubblicata lo scorso 29 novembre 2022.
Compenso dell'amministratore e autorizzazione dall'assemblea. Il caso concreto
Nella specie l'amministratore dimissionario era stato citato in giudizio dal condominio, che gli rimproverava innumerevoli condotte produttive di danni, per la verità tutte respinte all'esito del giudizio, chiedendogli altresì la restituzione della somma di € 7.507,07, che il medesimo aveva prelevato dal conto corrente condominiale a titolo di compenso per la gestione 2015, lamentando la mancata esecuzione delle attività alle quali questi era tenuto per legge e per contratto.
In particolare, il condominio aveva contestato l'omessa tenuta dei registri di anagrafe condominiale, di nomina e revoca dell'amministratore, della contabilità, nonché della documentazione riferibile allo stato tecnico-amministrativo dell'immobile, l'omessa redazione del consuntivo gestione riscaldamento 2014/2015 e del consuntivo gestione ordinaria 2014, nonché la mancata convocazione dell'assemblea per la loro approvazione, l'inosservanza al dovere di agire per la riscossione dei contributi condominiali e la redazione della contabilità senza il criterio di attribuzione per competenza. La domanda di restituzione del compenso è quindi stata ritenuta fondata dal Tribunale di Torino.
La decisione
Dalla documentazione in atti emergeva che l'amministratore aveva prelevato dal conto corrente condominiale la somma di € 6.276,40, al netto della ritenuta d'acconto, per il pagamento di una propria fattura emessa a titolo di compenso per l'attività di gestione 2015. Era tuttavia altrettanto pacifico che l'assemblea condominiale non aveva approvato il rendiconto contenente la relativa voce di spesa.
Quest'ultima, infatti, analizzato il rendiconto consuntivo della gestione ordinaria 2014, non lo aveva fatto proprio e, anzi, aveva chiesto espressamente all'amministratore di modificare l'importo del proprio emolumento. Questa posizione era stata ribadita nella successiva assemblea.
Il Tribunale di Torino ha censurato la condotta dell'amministratore dimissionario, in quanto il pagamento della sua fattura non era stato autorizzato dall'assemblea, anzi era stato espressamente contestato. L'amministratore, avendo la disponibilità del conto corrente condominiale, è ovviamente facilitato a eseguire delle disposizioni in proprio favore.
Ma, come è evidente, può farlo solo in esecuzione della volontà assembleare o, comunque, nell'ambito delle proprie competenze.
Soltanto l'approvazione assembleare del rendiconto contenente il suo emolumento può quindi giustificare la condotta dell'amministratore che utilizzi il c/c condominiale per la liquidazione delle proprie competenze.
Infatti, come evidenziato dalla Suprema Corte e dalla giurisprudenza di merito, "in materia di condominio, sulla base della disposizione dell'art. 1130 c.c., il credito dell'amministratore, come del resto ogni posta passiva, deve risultare dal rendiconto (redatto secondo il principio della specificità delle partite ex art. 263-264 c.p.c.) approvato dall'assemblea, sulla base di una regolare tenuta della contabilità, sì da rendere intellegibili ai condomini le voci di entrate e di spesa e di valutare in modo consapevole l'operato dell'amministratore" (Cass. Civ. n. 3892/2017; Corte App. Palermo 17.6.2021; Trib. Napoli n. 7399 del 29.08.2021).
Di conseguenza, secondo il Tribunale di Torino, in mancanza dell'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea l'amministratore non avrebbe dunque potuto prelevare dal conto corrente condominiale il proprio compenso, dal momento che solo la deliberazione dell'assemblea che procede all'approvazione del consuntivo predisposto ex art. 1130 c.c. ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste specificamente indicate.
Di qui l'accoglimento della domanda di restituzione dell'intera somma prelevata dal conto corrente condominiale. Il giudice piemontese ha anche evidenziato come l'amministratore convenuto, nel costituirsi in giudizio, non avesse formulato alcuna domanda riconvenzionale di liquidazione del compenso per l'attività svolta, essendosi limitato a richiedere il rigetto della domanda avversaria.
Questa scelta processuale ha di fatto impedito al giudice di valutare se all'amministratore competesse comunque un corrispettivo, anche se di valore inferiore a quello autoliquidato, a fronte dell'attività svolta in favore del condominio.
A questo proposito si evidenzia come il Tribunale di Torino abbia ricordato il recente arresto della Suprema Corte, in base al quale "agli effetti dell'art. 1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea e recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto" (Cass. civ., 22/04/2022, n. 12927).
Il giudice ha quindi sottolineato come in tema di compenso dell'amministratore si debba anche tenere conto del citato disposto normativo, che impone una maggiore trasparenza nell'avvio del rapporto contrattuale con il condominio, pena la nullità della relativa delibera di nomina.
Una sentenza che, anche incidentalmente, accerti detto vizio può quindi far venire meno il diritto al compenso dell'amministratore, con obbligo di restituzione delle somme eventualmente incassate, salvo che quest'ultimo chieda e dimostri di avere titolo a un indennizzo per l'attività comunque svolta nell'interesse del condominio.
