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Acquisto di un immobile concesso in comodato
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Acquisto di un immobile concesso in comodato

Il comodato non può essere opposto all'acquirente

Avv. Leonarda Colucci 

L'acquirente un immobile non può vedere pregiudicato il suo diritto di godimento, quando l'immobile è occupato dal comodatario in virtù di accordo intercorso, in precedenza, fra quest'ultimo ed il venditore.

Il fatto. L'acquirente di un immobile cita in giudizio il Comune di Roma chiedendo a quest'ultimo il rilascio dell'immobile concesso in comodato dal suo dante causa (venditore), ribadendo l'inopponibilità nei suoi confronti del contratto di comodato anche in ragione della scadenza dello stesso.

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In primo grado il Tribunale ha respinto le richieste dell'attore (acquirente) condannandolo al pagamento delle spese di giudizio.

L'acquirente, però, ricorre in appello e il relativo giudizio si conclude con la riforma della sentenza di primo grado e con la condanna del Comune di Roma al risarcimento dei danni sopportati dall'acquirente nell'arco temporale che va dalla lettera con la quale l'acquirente comunica la propria volontà di voler disporre dell'immobile acquistato, fino al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile da parte del comodatario.

L'acquirente ricorre in Cassazione sostenendo l'inopponibilità nei suoi confronti del contratto di comodato stipulato dall'alienante rilevando, per questo, che:

- la detenzione dell'immobile da parte del comodatario dopo l'acquisto ad opera del terzo acquirente doveva considerarsi privo di titolo,

- il suo diritto al risarcimento dei danni decorreva dalla data dell'acquisto dell'immobile e non da un momento successivo ( invio di lettera raccomandata al comodatario con la quale chiedeva di disporre dell'immobile acquistato).

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La decisione. La Cassazione, ha dichiarato infondato il ricorso dell'acquirente perchè “non può, quindi, risentire alcun pregiudizio dall'esistenza di tale comodato e ha, pertanto, il diritto di far cessare, in qualsiasi momento, a suo libito, il godimento del bene da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa”. (Cass. 17.10.1992 n. 11424)

Dopo aver precisato tale aspetto la Cassazione ha evidenziato che l'inopponibilità all'acquirente del contratto di comodato stipulato prima della vendita dall'alienante e l'illegittimità dell'occupazione da parte del comodatario sono questioni che si collocano su piani diversi.

Pertanto proprio muovendo da tale constatazione ha stabilito la piena legittimità della sentenza di secondo grado nel momento in cui ha accertato che il risarcimento dei danni spettanti all'acquirente decorre dalla data in cui ha manifestato la sua volontà di disporre del bene acquistato in quanto solo a partire da tale data l'occupazione dell'immobile da parte del comodatario è divenuta illegittima.

Dunque solo nel momento in cui l'acquirente ha comunicato con lettera raccomandata la sua volontà di disporre dell'immobile acquistato, comincia a decorrere la detenzione priva di titolo da parte del comodatario e l'obbligo di risarcimento dei danni subiti dall'acquirente per non aver potuto disporre dell'immobile acquistato.

In base a tale ragionamento la Cassazione ha confermato la sentenza di secondo grado impugnata dall'acquirente, e dopo aver respinto i motivi posti da quest'ultimo a fondamento del suo ricorso, lo ha condannato anche alle spese.

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