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Il calcolo delle quote millesimali nel Supercondominio: una questione complessa

Il calcolo delle quote millesimali viene in considerazione sia per il tema del riparto delle spese ex artt. 1123 cc e segg., sia per il calcolo delle maggioranze, costitutiva e deliberativa, dell'assemblea
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Può nascere contrasto quando un supercondominio è composto da due edifici già costruiti e altri due ancora da venire

Questo argomento, particolarmente interessante, è stato trattato dalla Corte di Appello di Perugia con la sentenza n. 573 del 27 ottobre 2022.

Il calcolo delle quote millesimali nel Supercondominio. la vicenda

La vicenda nasce dall'impugnazione di delibera assembleare del supercondominio impugnata da un condomino proprietario di diversi alloggi tale da possedere più di 636 millesimi. Poiché il suo voto era mancato, essendo stato assente in assemblea e non avendo dato delega ad alcuno, l'assemblea - a detta sua - non aveva raggiunto la maggioranza costitutiva necessaria ex art. 1136 c.c.

E' noto che, salvo specifici argomenti, l'art. 1136 c.c. sia la norma cardine in tema di maggioranze costitutive e deliberative.

Il supercondominio si costituisce in giudizio ed evidenzia che di palazzi ne sono stati costruiti solo due e che quindi i millesimi indicati e calcolati dall'attore sono errati, avendo questi solo 120,33, avendo invece il primo fatto riferimento a millesimi non ancora esistenti perché due palazzi erano ancora inesistenti nella realtà La conclusione è che il computo delle maggioranze (costitutiva e deliberativa) risultava corretto perché teneva conto solo dei 481,846 millesimi edificati senza computare i millesimi relativi ai complessi in quel momento non edificati.

Il Giudice di primo grado dà ragione al condomino e quindi annulla la delibera in questione.

Il ragionamento della Corte di Appello

Il supercondominio promuove il giudizio di appello l'appellante, assume che la sentenza impugnata si fonda su motivazioni che non possono trovare applicazione nel caso di specie in quanto il giudice avrebbe dovuto applicare l'art. 1123 c.c.

Nello specifico, rileva che dei quattro edifici previsti ne sono stati costruiti solamente due, tant'è che nel corso del giudizio di primo grado il Comune con specifica ordinanza acquisì a titolo gratuito al patrimonio disponibile del Comune le particelle sulle quali sarebbero dovuti sorgere gli altri due edifici.

Secondo l'appellante si sarebbe dovuto effettuare un ragguaglio a mille dei millesimi del costruito e tenere in considerazione solamente i millesimi dei condomini tenuti alla partecipazione alle spese.

La Corte ritiene il motivo valido e quindi oggetto di accoglimento.

La motivazione che sorregge questa conclusione è la seguente.

Il contrasto tra le parti sorge da un differente modo di calcolare le quote millesimali perché mentre la società costruttrice assume di possedere 636,399 millesimi calcolati sull'insieme di quattro palazzi, benché due di essi non siano stati edificati e benché quello di essi in costruzione non appartenga più alla costruttrice ma al Comune, il Supercondominio assume che il calcolo dei millesimi vada operato rispetto ai due soli edifici effettivamente e compiutamente costruiti e che le relative proprietà residuate alla costruttrice equivalgano a 120,339 millesimi complessivi.

La Corte rileva che solo due su quattro degli edifici che avrebbero dovuto comporre il complesso Supercondominio. Questo fatto risulta dalle fotografie prodotte dall'appellante e dall'ordinanza del Comune. Inoltre, la circostanza risulta non specificamente contestata.

Edifici non costruiti: non esistono i millesimi

Prosegue la Corte che, di conseguenza, i due condomìni previsti dal regolamento ma non edificati non esistono in quanto non esistono i presupposti per la loro costituzione vale a dire i relativi edifici; in forza di ciò, il supercondominio oggetto di causa oggi consiste di soli due immobili e, su questi, i condòmini sono solo i (37) proprietari delle relative unità abitative.

In concreto si realizza l'ipotesi del condominio parziale rispetto alla previsione regolamentare, con la conseguenza necessaria che il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari interessate (cfr. Cass. n. 4127/2016) e non anche a quelle inesistenti.

Ciò posto, la Corte rileva che gli edifici esistenti sono, pacificamente, pari al valore di 483,95 millesimi del progettato ma che tuttavia, per quanto sopra riscontrato, allo stato attuale sono pari al valore di 1000 millesimi dell'esistente poiché non si può riferire un valore a qualcosa che nella realtà non esiste.

In considerazione di ciò il valore di 224,12 millesimi, rappresentato dai 23 partecipanti all'assemblea, va rapportato ai millesimi dei soli due edifici realizzati (483,95/1000) sicché il requisito previsto dall'art. 1136 c.c. deve, ragionevolmente, ritenersi sussistente essendo all'evidenza ben superiore di un terzo dell'intero valore tanto che i partecipanti all'assemblea rappresentavano di fatto 463,105 millesimi.

Sentenza
Scarica App. Perugia 27 ottobre 2022 n. 573

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