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La delibera di cessione a titolo oneroso dell'utilizzo del cortile comune

La cessione onerosa dell'utilizzo del cortile comune richiede l'unanimità dei consensi e una delibera chiara, altrimenti è soggetta a nullità come evidenziato dalla recente sentenza.
Avv. Anna Nicola 
2 Mar, 2022

La questione, di per sé particolarmente complessa, è stata oggetto della decisione n. 163 del 12 febbraio 2022 del Tribunale di Sassari.

I motivi di impugnazione della delibera assembleare da parte di un condomino sono stati parecchi, alcuni meritevoli di uno specifico ragionamento, altri più semplici e portati a al vaglio in ragione di mero spirito di suggestione.

In questa sede si vogliono affrontare quello che appaiono più consoni ad un'analisi accurata e ponderata

Delibera e la specifica indicazione dei millesimi

A chi non è troppo avvezzo alla materia, può non essere di pronta risposta il fatto che per poter deliberare, come d'altronde per potersi dire validamente costituita l'assemblea, occorre sempre una doppia maggioranza, per teste e per millesimi.

Questi variano in ragione della prima o della seconda convocazione oltre che per materie specifiche in cui sono indicate maggioranze diverse da quelle di cui all'art. 1136 c.c., tendenzialmente qualificate.

È importante che il verbale riporti in qualche modo la votazione da identificarsi in capo alle persone che hanno prestato il proprio assenso e dei millesimi da questi rappresentati. Ciò basta che avvenga in modo lineare, comprensibile e scevro di incertezze.

Si tratta di uno degli argomenti affrontati dal Tribunale di Sassari perché il condomino impugnante si lamentava della mancata indicazione dei millesimi dei votanti.

Il Giudice ha osservato che per giurisprudenza pacifica non è strettamente necessaria per la validità della delibera e per il suo successivo controllo di legittimità la specifica indicazione dei millesimi, essendo sufficiente che - come nella specie - ne risultino i nomi dei condomini favorevoli e la maggioranza così raggiunta con i millesimi "totali"

Scelta dell'impresa per lavori condominiali: aspetti legali

Nel caso di delibera di scelta dell'impresa che deve eseguire certi lavori in condominio, anche sulla base dei preventivi presentati da questa e da altre sue concorrenti, l'osservazione è che in effetti con la delibera qui impugnata - come lo stesso attore riconosce di citazione - l'assemblea delibera di scegliere il preventivo di spesa formulata da una certa ditta.

Trattasi quindi di una decisione "di merito" e di squisita natura discrezionale. Su questo aspetto, giusta la giurisprudenza di legittimità e di merito costante, la giurisdizione del giudice in ordine al contenuto delle delibere condominiali non si estende al merito ed alla discrezionalità di cui certamente dispone l'assemblea condominiale. L'assemblea condominiale infatti è organo sovrano ed espressione della volontà dei condomini-.

La valutazione del giudice è limitata al riscontro della legittimità, non dell'opportunità o della convenienza della decisione.

Ne deriva che lo stesso strumento di impugnazione non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dalla decisione assembleare, ma solo a stabilire se la decisione sia il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea o no.

Ne consegue ancora che esulano dall'ambito del sindacato giudiziale anche le censure inerenti la vantaggiosità delle scelte fatte dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni, ecc.: e ciò vale, quindi anche se tali decisioni e scelte facciano eventualmente riferimento a preventivi, calcoli, incarichi professionali ritualmente conferiti o comunque successivamente ratificati dall'assemblea stessa, trattandosi ancora una volta di quaestio voluntatis.

Delibera di cessione a titolo oneroso dell'utilizzo del cortile condominiale

Il tribunale premette che è pacifico in diritto (vedi per tutte sent. Tribunale sez.V - Roma, 07/10/2020, n. 13637) non solo che "il mutamento di destinazione d'uso di un bene comune condominiale presuppone l'adozione di una delibera assembleare", e che pertanto "non possono ritenersi idonee, a tal fine, le pattuizioni contenute in un contratto di locazione sottoscritto dal solo amministratore"; ma è pacifico anche che (vedi per tutte sent. Corte appello sez. II - Genova, 13 05/10/2020, n. 908) "il cavedio - talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce - è un cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune, è destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi), e perciò sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato dall'art. 1117, n. 1 cod. civ. tra i beni comuni".

Visto che all'epoca era stato chiuso il varco di accesso al cortile a favore di questo cessionario, si tratta di per sé vietata senza l'assenso di tutti i condòmini; così come lo sarebbe, all'opposto, la realizzazione di una nuova apertura (vedi per tutte sent. Corte appello - Bolzano, 27/06/2020, n. 85). Anche l'apposizione di strutture qualsiasi (vedi per tutte sent. Cassazione civile sez. un. - 30/04/2020, n. 8434), essendo "contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale", costituisce, al pari del diritto reale di superficie, titolo idoneo ad impedire l'accessione.

Se la durata del contratto è convenuta per più di nove anni, è necessaria l'approvazione di tutti i condomini.

Nella specie è mancata e manca - con certezza - l'unanimità dei consensi. Del resto è rimasta allo stato di mera affermazione quella del condominio convenuto per la quale il cortile non consentirebbe un godimento (contemporaneo) da parte di tutti i comproprietari; e l'incontestata conformazione dello stesso depone del resto in senso assolutamente contrario.

Deve poi rilevarsi pure che la stessa "indeterminatezza" della delibera di "cessione a titolo oneroso" ne impedisce di ravvisarne la vincolatività effettiva per i condòmini, a nulla rilevando che con essa si tenda eventualmente (ma la delibera de qua non è univoca sul punto) a sanare una situazione preesistente.

Manca comunque, nella specie, ogni chiaro ed univoco riferimento al suo indispensabile contenuto economico, non essendo univoca e chiara la (pur possibile) determinazione per relationem ad un atto esterno pur esso non specifico e specificamente individuato.

Questo motivo di impugnazione, esso solo, ha fatto in modo che venisse dichiarata la nullità della delibera impugnata.

Il cortile condominiale deve poter essere utilizzato da tutti

Sentenza
Scarica Trib. Sassari 12 febbraio 2022 n. 163
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