Il condominio parziale, - i cui fondamenti si originano dall'articolo 1123, comma 3, c.c. - è automaticamente configurabile quando un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o al godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale: in tal caso su tale bene cessa il presupposto per riconoscere la contitolarità a tutti i condomini.
L'articolo 1123 c.c., comma 3, statuisce che le spese relative ai beni
manutenzione sono ripartite solo fra i condomini che ne traggono utilità, i quali non possono che identificarsi con i condomini facenti parte del condominio parziale: essendo gli unici comproprietari del bene devono sopportarne integralmente i relativi oneri.
Quindi in presenza di beni attribuibili in proprietà ad un solo gruppo di condomini le spese afferenti a tali porzioni di beni sono sostenute dai soli condomini interessati e non da tutta la collettività condominiale. Tale principio riguarda anche le spese legali? In proposito è interessante una recente sentenza della Corte di Appello di Roma n. 4736/2024.
Condominio parziale e spese legali. Fatto e decisione
La vicenda si sviluppava nell'ambito di un condominio formato da due stabili distaccati, anche se limitrofi, ma con scale di accesso differenti, avendo in comune solo il cancello d'ingresso; in uno dei due edifici una condomina lamentava infiltrazioni causate dal lastrico solare di proprietà esclusiva, fenomeni infiltrativi che le avevano danneggiato l'appartamento.
Di conseguenza la danneggiata citava in giudizio il condominio per richiedere il risarcimento dei danni.
Come è noto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serva da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria, nella misura del terzo residuo.
Il Tribunale condannava il condominio al risarcimento dei danni e la Corte d'Appello, in parziale riforma della sentenza, integrava la condanna, specificando che la somma dovuta a titolo di risarcimento del danno dovesse essere ripartita ai sensi dell'art. 1126 c.c., condannando il condominio al pagamento delle spese legali.
L'assemblea deliberava di ripartire i due terzi dell'importo dovuto a titolo di risarcimento danni tra tutti i condomini, nonostante la statuizione contraria contenuta nella detta sentenza, così come aveva deciso di ripartire fra i condomini di entrambi gli edifici le spese legali.
Alcuni condomini, residenti nell'edificio accanto a quello dove viveva la danneggiata, ritenevano invalida detta delibera assembleare, nella parte che aveva ripartito tra tutta la collettività condominiale del complesso edilizio le spese legali di soccombenza del giudizio di appello e le spese spettanti al legale del condominio per l'attività professionale svolta (€. 3.647,80 comprensivi di accessori).
Dopo la detta l'iniziativa giudiziaria, il condominio, con successiva delibera, specificava che avrebbe adottato il criterio del riparto secondo il principio della parzietà ma solo per il danno, lasciando inalterata la suddivisione delle spese legali di soccombenza.
In altre parole tale decisione aveva precisato solo che i due terzi dei danni sarebbero stati a carico dei condomini dell'edificio con il lastrico da ristrutturare e non certo a carico dei condomini del palazzo vicino. Tuttavia l'assemblea aveva mantenuto il riparto delle spese legali tra tutti i condomini, quindi includendo anche i condomini dello stabile limitrofo.
I condomini infatti notavano che la Corte d'Appello, con sentenza ormai passata in giudicato, dopo aver precisato che il risarcimento del danno dovesse essere ripartito ex art. 1126 c.c., aveva posto le spese legali a carico del condominio senza ulteriori specificazioni; inoltre osservavano che l'amministratore di tutto il complesso edilizio era stato il soggetto legittimato passivo nella causa avente ad oggetto la richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni di acqua afferenti il lastrico solare.
Infine concludeva osservando che il richiamo al condominio parziale non era pertinente, trattandosi di criterio di ripartizione delle spese di manutenzione dei beni condominiali e non anche ai criteri per il riparto delle spese legali. Il Tribunale dava torto ai condomini attori del caseggiato limitrofo a quello danneggiato.
Secondo lo stesso giudice la regola speciale di riparto dettata dall'articolo 1126 c.c. riguarda le spese di rifacimento del terrazzo ma non anche per le spese legali.
La Corte di Appello invece ha evidenziato come le infiltrazioni determinanti l'instaurazione del giudizio abbiano interessato esclusivamente uno stabile, con la conseguenza che alle spese relative ai beni comuni in esso presenti sono tenuti solo i condomini di tale stabile.
Tali spese non possono essere limitate alle spese di godimento e di
manutenzione, dovendosi comprendere, in ragione dell'appartenenza di tali beni solo ai condomini facenti parte del condominio parziale, tutte le spese inerenti a tali beni, comprese le spese legali che il condominio ha sostenuto, o deve corrispondere in forza di una condanna, in relazione a tali beni.
Il condominio parziale. La ripartizione delle spese e l'assemblea parziale
Spese legali e legittimazione dell'amministratore nel condominio parziale
Con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto condominio parziale), non sussiste difetto di legittimazione passiva in capo all'amministratore dell'intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell'art. 1131 c.c., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati (Cass. civ., sez. II, 21/01/2000, n. 651). Da ciò ne deriva che, quando l'amministratore dell'intero condominio, rappresentati, come avvenuto nel caso di specie, solo i partecipanti del condominio parziale, in quanto l'oggetto verte su beni di esclusiva pertinenza di detto condominio, non può l'assemblea porre le spese legali a carico di soggetti estranei a detto condominio, sol perché rappresentano l'intero complesso condominiale.
