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Messa in sicurezza vano contatori, il caso

I poteri dell'amministratore e le conseguenze per il caso di mancato rispetto dei limiti delle prerogative di spesa
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

In sede di rendiconto è facile trovare delle spese non preventivate.

Facile perché non tutto ciò che riguarda la gestione e manutenzione di un edificio, per quanto scrupoloso possa essere il preventivo, può essere specificamente indicato.

Ecco che, allora, al termine dell'anno, col rendiconto, emergono spese non previste. Spese urgenti.

Se si rompe un elemento del motore del cancello automatico è necessario convocare l'assemblea per decidere la sua sostituzione per consentirne il funzionamento?

Spese urgenti e spese necessarie, quali differenze?

Se si rompe la serratura del portone e ciò non consente d'inserire la chiave, l'amministratore deve convocare l'assemblea per far decidere in merito?

No, si tratta di spesa urgenti. Sovente, però, il discrimine tra spesa urgente e non è più difficile da individuare, o meglio può accadere che una spesa urgente trascini una non urgente, o che il costo non si congruo.

È il caso di un nostro lettore che ci domanda: l'amministratore con la scusa dell'urgenza ha messo in sicurezza il vano contatori, solo che la spesa è completamente fuori mercato. Cosa possiamo fare?

Non ci è chiaro perché quello dell'urgenza sia una scusa, ma è chiaro il resto del quesito e su quello ci soffermeremo.

Messa in sicurezza vano contatori, le spese urgenti ed il ruolo dell'amministratore

. L'amministratore di condominio non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una Delib. dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 cod. civ. - secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario - deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea. (così ex multis Cass. 20 agosto 2014 n. 18084).

Spese urgenti, per comune opinione, sono quelle che non possono essere rimandate, se non con pericolo di danno per il condominio, i condòmini o i terzi.

Oltre al danno all'urgenza che legittima l'intervento va ricondotta anche la necessità di ripristinare il normale funzionamento delle cose comuni, si pensi al cancello automatico dell'esempio.

Si badi: nel disporre questi interventi, l'amministratore deve sempre agire conformando la propria condotta alla così detta diligenza del buon padre di famiglia.

Che vuol dire?

Che nello scegliere il fornitore che andrà ad eseguire l'intervento necessario deve farlo optando per quello che garantisce il miglior rapporto qualità/prezzo.

Si badi: non il più economico, ma quello che propone la soluzione più conveniente.

È evidente che questo esercizio di prerogative comporti un margine di discrezionalità non facilmente inquadrabile, ma ciò non vuol dire che in caso di contestazioni non si possa far chiarezza.

Attenzione: in materia di spese urgenti ex art. 1135, secondo comma, c.c., l'assemblea non può far altro che prendere atto, oppure bocciare quella spesa. Senza bocciatura, però, quel costo va automaticamente in rendiconto (o se già c'è ci resta), non necessitando di approvazione.

Quando le spese di manutenzione sono urgenti?

Messa in sicurezza vano contatori, le spese urgenti e quelle connesse

Se devo far rimuovere l'intonaco per lavorare i ferri che necessitano di manutenzione, quale spesa va considerata necessaria?

Sicuramente quella per l'impalcatura (o il trabattello, o il cestello), quella per spicconare e curare il ferro.

E a intervento eseguito? Posso considerare urgente il rifacimento dell'intonaco sul punto con la pitturazione?

Sì, nella misura in cui l'intervento è localizzato o sono pochi i punti. Se, però, la messa in sicurezza è diffusa (es. su molti punti della facciata) ed è necessario una volta picconato e messo a nudo i ferri valutare una complessiva risistemazione della facciata, la remissione in pristino deve essere approvata dall'assemblea.

Allo stesso modo bisogna ragionare per la messa in sicurezza del vano contatori: l'intervento da parte dell'amministrare va limitato alla eliminazione del pericolo, alla eliminazione quindi dell'elemento che ha ingenerato l'urgenza.

Lavori urgenti e non urgenti: conta anche la periodicità

Messa in sicurezza vano contatori, spese urgenti presa d'atto o contestazione

Come dicevamo in precedenza, anche la limitazione all'essenziale non è garanzia di non contestazione da parte del condominio.

L'intervento urgente deve essere fatto eseguire guardando al miglior prezzo, nei termini sopra indicati.

Salvo esistenza di rapporti di lungo corso con fornitori del condominio (es. manutentori contrattualizzati) e salva l'ipotesi di intervenire ad horas per impossibilità assoluta di procrastinare l'intervento (si pensi ad un impianto fognario che tracima) è sempre bene anche per questo genere d'interventi valutare la congruità della richiesta dell'impresa.

Che cosa succede se l'assemblea volesse contestare la spesa si pensi per restare al nostro caso di messa in sicurezza del vano contatori perché considerata esorbitante?

Potrebbe farlo, bocciando quel costo, cioè dicendo caro amministratore la spesa era urgente, è vero, ma c'è una sproporzione tra intervento e costo e quindi non approviamo.

In tal caso si aprirebbe un contenzioso dall'esito incerto: se si riconosce l'urgenza della spesa, infatti, il danno non sta nel fatto che sia stato eseguito l'intervento, ma nel maggior costo. Il danno, insomma, consisterebbe nella differenza tra aver fatto spendere 100 e l'ipotetico minor costo. Un aspetto non sempre di agevole dimostrazione.

Quando il vano contatori elettrici è condominiale?

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