È importante sottolineare che, nei rapporti tra il condominio e i diversi comproprietari di un immobile, si applica il principio della solidarietà passiva. I comproprietari di una unità immobiliare situata in un condominio sono pertanto obbligati, in solido, al pagamento delle spese condominiali.
In considerazione del principio sopra espresso è possibile affermare che i figli - comproprietari di un appartamento in condominio sono tenuti a versare al condominio gli oneri condominiali relativi alla quota della madre defunta, anche se hanno rinunciato all'eredità materna? Sulla questione si è recentemente espresso il Tribunale di Firenze (sentenza 7 gennaio 2025 n. 20).
Responsabilità dei comproprietari nel pagamento delle spese condominiali dopo il decesso di un familiare
Un condominio chiedeva ed otteneva Giudice di Pace nei confronti dei comproprietari di un appartamento immobiliare un decreto ingiuntivo relativo al pagamento di € 1.198,69, oltre interessi e spese, per il mancato saldo degli oneri condominiali dovuti a titolo di conguaglio, in base al consuntivo ordinario delle spese per il periodo 2019-2020 e al bilancio preventivo 2020-2021, entrambi approvati dall'assemblea condominiale.
Il Giudice di Pace però accoglieva l'opposizione dei debitori, ritenendo che non fossero obbligati a pagare gli oneri condominiali relativi alla quota della loro madre defunta, che era comproprietaria dell'unità immobiliare.
Con atto di citazione in appello regolarmente notificato, il condominio impugnava la sentenza del Giudice di Pace, con la quale era stata accolta l'opposizione presentata dai debitori (comproprietari di un'unità immobiliare).
A sostegno dell'impugnazione, il condominio affermava che la richiesta di pagamento degli oneri condominiali, avanzata nei confronti dei comproprietari e in solido tra di loro, si fondava sulla comproprietà dell'appartamento e non sulla successione della madre defunta.
Il condominio specificava che gli appellati, in quanto comproprietari insieme alla madre dell'unità immobiliare, erano responsabili in solido per i debiti condominiali, indipendentemente dal fatto che avessero o meno accettato l'eredità.
I comproprietari, invece, sostenevano che l'ingiunzione riguardava gli oneri condominiali relativi alla quota della madre defunta e, avendo rinunciato all'eredità, non dovevano nulla per tale quota, dato che il debito era parziale.
In ogni caso ritenevano che fosse responsabilità dell'amministratore rivolgersi al Tribunale competente per ottenere la nomina di un curatore dell'eredità giacente, a cui indirizzare la richiesta di pagamento delle spese condominiali relative alla quota non ancora assegnata. Il Tribunale ha dato ragione al condominio.
Il giudicante ha notato che la mancata accettazione dell'eredità da parte dei figli - comproprietari non influisce in alcun modo nel rapporto con la collettività condominiale.
Come ha ricordato lo stesso giudice, il rapporto tra il condominio, in qualità di creditore, e i comproprietari, in qualità di debitori, è caratterizzato dalla solidarietà.
Pertanto, ad avviso del decidente, non ha importanza che una parte della proprietà sia vacante a causa della rinuncia all'eredità, in quanto si tratta di una questione che riguarda esclusivamente l'aspetto interno del rapporto tra i comproprietari.
Obbligo solidale dei comproprietari per le spese condominiali in caso di morte
Nell'ipotesi di comproprietà di un'unità immobiliare facente parte di un condominio, la ripartizione delle spese viene disciplinata su due diversi livelli: il primo è quello dei rapporti interni tra comproprietari e il secondo è quello del rapporto tra questi ultimi e il condominio.
Nei confronti del condominio, i comproprietari sono responsabili in solido. Questo obbligo sussiste sia perché tale contributo grava sui contitolari dell'intera unità immobiliare, considerata come un bene unico, sia in base al principio generale previsto dall'art. 1294 c.c., che stabilisce la presunzione di solidarietà in caso di pluralità di debitori.
Il principio enunciato non contrasta con quello espresso dalle SS.UU. nella sentenza n. 9148/2008, riguardando quest'ultima pronuncia la diversa problematica delle obbligazioni contratte dal rappresentante del condominio verso i terzi (queste sì, aventi natura parziaria) e non la questione relativa alla natura solidale delle obbligazioni condominiali dei comproprietari (Cass. civ., sez. VI, 20/12/2018, n.33039).
Pertanto, l'amministratore ha il diritto di richiedere a ciascun comproprietario il pagamento integrale delle spese condominiali relative all'immobile in comproprietà.
In caso di decesso di uno dei comproprietari di un appartamento in condominio, le spese condominiali continuano a gravare sugli altri comproprietari, in quanto l'obbligo di contribuzione alle spese comuni è solidale tra i contitolari.
La morte di uno dei comproprietari non estingue automaticamente il suo obbligo di pagamento delle spese condominiali, che viene trasferito agli eredi. Questa conclusione vale anche se una quota di proprietà risulti vacante a causa della rinuncia a succedere nella titolarità della stessa, trattandosi quest'ultima di una questione che attiene al profilo "interno" del rapporto.
A tale proposito tra i "comunisti" vale la regola della parziarietà, quindi colui, che abbia adempiuto per l'intero a favore del condominio, potrà poi agire in regresso pro-quota verso gli altri partecipanti alla comunione avente ad oggetto la proprietà della singola unità immobiliare. Nel caso preso in esame il comproprietario che verserà gli oneri al condominio potrà agire in regresso nei confronti del curatore eventualmente nominato o di chi acquisterà la quota della defunta madre.