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Vivere in condominio, quali sono i doveri dei condòmini?
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Vivere in condominio, quali sono i doveri dei condòmini?

I doveri dei condòmini, dal pagamento delle spese, al rispetto del regolamento e dei diritti degli altri. Le cose fondamentale da sapere.

Avv. Alessandro Gallucci 

Siamo abituati a parlare di diritti dei condòmini e così spesso ci dimentichiamo dei doveri: chi vive il condominio deve rispettare determinare regole.

Non si tratta solamente di pagare le spese: quando ci chiediamo se il nostro vicino ha diritto a comportarsi in un determinato modo, ci interroghiamo su di lui, ma in realtà, il dubbio deve riguardare anche noi.

Quali sono i doveri dei condòmini in relazione alla vita condominiale?

Che cosa non si può fare?

Che cosa, invece, si deve fare?

Che cosa succede se si fa ciò che non si può e, invece, non si fa ciò che si deve?

È utile soffermarci, allora, sui doveri dei condòmini, perché un condomino che possa definirsi davvero un condòmino modello, prima d'ogni cosa deve rispettare i propri doveri.

Il coacervo di norme che riguardano i doveri dei condòmini e tale e tanto che si è fatta una selezione di quelle più importanti e ricorrenti. Si tratta, come si suole dire quando le elencazioni sono contenute in un testo di legge, di un insieme esemplificativo e non tassativo dei doveri dei condòmini.

Un'ulteriore specificazione terminologica fondamentale: in termini strettamente giuridici, si è soliti distinguere tra dovere - situazione giuridica soggettiva di generico divieto di ledere l'altrui diritto - e obbligo - specifico vincolo di fare/non fare qualcosa.

Qui parleremo di dovere nel senso comune della parola, ossia come obbligo di fare/non fare determinate cose. Insomma useremo i termini dovere e obbligo come sinonimi (com'è nella lingua italiana comune). Ce ne scuseranno i giuristi.

Dovere del condòmino di pagamento degli oneri condominiali

È obbligo di ogni condòmino pagare le spese condominiali nella quota ad essi riferibile ed alle scadenze previste dalla delibera di approvazione dell'intervento ovvero dalla richiesta dell'amministratore di condominio.

L'obbligo di pagamento delle spese condominiali è un obbligo che discende dal diritto di proprietà, o meglio è strettamente, inscindibilmente e automaticamente collegato esso. Il condòmino deve pagare le spese condominiali perché è tale. La misura della spesa è decisa dall'assemblea/amministratore.

Non pagare le spese condominiali vuol dire esporsi al rischio che scaduti determinati termini diviene certezza (art. 1129, nono comma, c.c.), di un'azione legale di recupero del credito, il famoso ricorso per decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali.

=> Perché il condomino che lamenta danni deve continuare a pagare le spese condominiali?

Dovere del condòmino di rispetto del regolamento di condominio

Ogni condòmino è tenuto a rispettare le norme contenute nel regolamento di condominio. Se il regolamento è di natura assembleare le norme potranno riguardare l'uso delle cose comuni (oltre che la ripartizione delle spese, il decoro dello stabile e la sua amministrazione) nell'ambito e nei limiti dei diritti e obblighi previsti dalla legge.

Un regolamento assembleare non potrà mai dire al condòmino che cosa egli possa o non possa fare in casa propria, né quali usi possa fare delle cose comuni. Un regolamento condominiale assembleare può solamente dire al condòmino come può usare i beni comuni.

Se il regolamento ha natura contrattuale, invece, la situazione è diversa: allora questo, come da sempre afferma anche la Corte di Cassazione (si veda, tra le tante, Cass. 20 aprile 2005 n. 8216) può spingersi fino a vietare determinati usi delle parti comuni e/o di proprietà esclusiva.

Un regolamento contrattuale, insomma, può dire che è vietato aprire un bed and breakfast in condominio, cosa che non può fare lo statuto votato dall'assemblea.

Ricordiamo che il regolamento assembleare è adottato a maggioranza, mentre quello contrattuale è accettato e sottoscritto da tutti i condòmini, motivo per il quale può contenere limiti così ficcanti.

Dovere del condòmino di rispetto dell'integrità e destinazione delle cose comuni

Ogni condòmino ha diritto di usare le cose comuni in modo conforme alla loro destinazione; uso le scale per entrare in casa.

Non solo: ai sensi dell'art. 1102 c.c., ogni condòmino comuni può farne uso nel modo più opportuno e migliore per il godimento della sua abitazione. Abbellisco il pianerottolo delle scale con piante e quadri. Ci sono, però, dei limiti e quindi dei doveri che possono essere espressi come divieti:

  • divieto di modificare la destinazione d'uso (se una zona è una zona di sosta autovetture non posso trasformarla in un parco giochi per bambini, e viceversa);
  • divieto di recare pregiudizio alla stabilità dell'edificio;
  • divieto di recare pregiudizio alla sicurezza dell'edificio;
  • divieto di recare pregiudizio alla salubrità dell'edificio;
  • divieto di recare pregiudizio alla decoro dell'edificio;
  • divieto di ledere l'altrui diritto a fare parimenti uso del bene comune.

Detta diversamente: dovere del condòmino di rispettare l'integrità delle cose comuni e i diritti degli altri.

Dovere del condòmino di rispetto delle delibere

Se la delibera dell'assemblea condominiale stabilisce l'uso turnario del parcheggio auto, fintanto che quella delibera non sia sostituita da una successiva o invalidata dall'Autorità Giudiziaria (o sospesa in corso di causa), allora il condòmino sarà tenuto a rispettare quella decisione.

Dovere del condòmino di rispetto del decoro architettonico

Ogni edificio ha una sua estetica, sia pur minimale, cioè ha un proprio decoro architettonico. Ogni condòmino ha il dovere di rispettare questo decoro evitando, nell'uso delle cose comuni (anche i sensi dell'art. 1102 c.c.) e nelle opere sulla sua proprietà (art. 1122 c.c.), di alterare, cioè peggiorare, il decoro architettonico.

Un regolamento contrattuale può arrivare a vietare ogni modificazione, quindi non solamente quelle peggiorative.

Dovere del condòmino di rispetto delle norme di buon vicinato

In generale, ogni condòmino ha il dovere di rispettare le regole di buon vicinato, regole scritte e rispetto alle quali il mancato rispetto può portare all'applicazione di sanzioni, anche penali, e più in generale regole non scritte non codificate, di buona educazione, per consentire un sereno svolgersi dei rapporti interpersonali.

Regole non dettate solo per i rapporti condominiali, ma in generale nei rapporti tra persone. Citiamo tra i più ricorrenti:

  • dovere del condòmino di evitare immissioni di rumori e esalazioni intollerabili (art. 844 c.c.);
  • dovere del condòmino di non disturbare il riposo delle persone (art. 659 c.p.);
  • dovere del condòmino di non gettare cose, di non scuotere panni se non quando consentito e simili.

Aggiungeremmo il dovere di essere educati, ma forse pretenderemmo troppo!

=> L'asocialità dilaga nei condomìni, 6 italiani su 10 non parlano coi vicini di casa

=> Riscossione delle spese condominiali e inerzia dell'amministratore di condominio. Quali rimedi?

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