Le spese di condominio, che devono essere pagate secondo i criteri di ripartizione indicati negli artt. 1123 e seguenti del Codice civile, hanno carattere ordinario o straordinario in riferimento alle attribuzioni proprie dell'amministratore o dell'assemblea, come delineate dalla normativa vigente.
Nella contabilità ordinaria rientra anche il compenso annuale dell'amministratore che, per il solo motivo di avere tale cadenza non può essere considerata una obbligazione periodica.
In effetti l'ufficio ricoperto dall'amministratore rientra nell'ambito del mandato e, come tale deve essere trattato ai fini della prescrizione.
Esclusa la prescrizione breve per i crediti dell'amministratore verso il condominio. Fatto e decisione
Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 15570 depositata il 15 ottobre 2024, ha rigettato l'eccezione preliminare di prescrizione del credito formulata da un Condominio nella fase di merito di opposizione al decreto ingiuntivo, allorché si era visto notificare dall'ex amministratore un'ingiunzione di pagamento avente ad oggetto somme asseritamente dovute a titolo di anticipazioni e compensi per l'attività espletata in favore dell'attuale opponente nel corso della vigenza dell'incarico.
Premesso che l'opposizione è stata ritenuta fondata per tutti i motivi di merito indicati nell'atto di citazione, il giudice monocratico ha ritenuto non applicabile alla fattispecie in esame la prescrizione presuntiva prevista dall'art. 2956, n. 2, cod.civ. per le prestazioni professionali, a cui il contratto di amministratore di Condominio non può essere condotto.
Il giudicante è pervenuto a tale conclusione richiamando la giurisprudenza della Corte di cassazione, secondo la quale il contratto tipico di amministrazione del condominio non costituisce prestazione d'opera intellettuale e, come tale, «non è soggetto alle norme che il Codice civile prevede per il relativo contratto, atteso che tale attività non è subordinata - come richiesto dall'art. 2229 cod. civ. - all'iscrizione in apposito albo o elenco».
Piuttosto, il contratto de quo rientra «nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla legge 14 gennaio 2013, n. 4».
Inoltre, la novità introdotta dalla legge di riforma del condominio, che ha inquadrato il rapporto condominio/amministratore nell'ambito del mandato, rappresenta una ragione aggiuntiva per escludere una collocazione della posizione del rappresentante condominiale tra le figure a momenti richiamate alle quali applicare la prescrizione abbreviata.
Per concludere sul punto il giudice capitolino ha chiarito che «l'obbligazione relativa al compenso dell'amministratore è assoggettata alla prescrizione decennale», non trovando neppure applicazione nella fattispecie la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948, n. 4, cod. civ. E questo vale tanto per le somme anticipate nell'interesse del condominio dall'amministratore, quanto per il pagamento del compenso al quale non può essere attribuito il carattere di obbligazione, «atteso che la durata annuale dell'incarico, comportando la cessazione "ex lege" del rapporto, determina l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno» (Cass. 4 ottobre 2005, n. 1934).
Come si colloca la prescrizione nell'ambito dei rapporti condominiali
Il capo della sentenza in esame ha trattato, in via preliminare, l'argomento della prescrizione pur se limitatamente all'eccezione sollevata dal condominio, attore in opposizione al decreto di ingiunzione di pagamento di asseriti crediti vantati dall'ex amministratore nei confronti dell'attuale opponente.
Partendo dal caso di specie è opportuno, in primis, fare un cenno sulla questione della morosità dei condomini . sul comportamento dell'amministratore, al quale potrebbe essere addebitata la maturazione della prescrizione, ove non si fosse preoccupato di promuovere un'azione di recupero nei tempi di legge.
Una delle attribuzioni principali previste a carico dell'amministratore consiste nella riscossione dei contributi e nella erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni (art. 1130, co. 1, n. 3, cod. civ.).
Il fatto che la disposizione limiti il potere diretto dell'amministratore alla manutenzione ordinaria non esclude che quando i contributi si riferiscano ad interventi di natura straordinaria e siano stati preventivamente approvati dall'assemblea, nell'an e nel quantum, il rappresentante del condominio non sia tenuto a procedere secondo pari modalità.
Inoltre, dall'entrata in vigore della riforma del condominio l'amministratore non ha più scusanti se non procede in via ingiuntiva nei confronti dei soggetti che si sottraggono al pagamento degli oneri condominiali.
Quindi, l'amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso; solo l'assemblea lo può esentare da tale obbligo (il cui inadempimento, peraltro, non è sanzionato ai sensi dell'art. 1129, co. 12, cod. civ.) ed infine, sussistendone le condizioni, il medesimo può ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
In questo panorama si inserisce la questione dei tempi per la maturazione della prescrizione, che va esaminata per due profili: il primo ha per oggetto il pagamento degli oneri condominiali ed il secondo inerenti al diritto di rimborso spettante all'amministratore per il pagamento del compenso e/o restituzione di somme dallo stesso anticipate.
È oramai pacifico che il pagamento degli oneri condominiali di natura ordinaria costituisca obbligazione periodica in quanto, le spese vengono versate sulla base dell'approvazione del preventivo annuale in ragione di rate predeterminate.
Il consuntivo, invece, ha il compito di determinare, in positivo o in negativo, gli eventuali saldi, rendendo certo il credito in favore del condominio.
Le spese comuni, quindi, rientrano nell'ambito di applicazione dell'art. 2948, n. 4, cod. civ. secondo il quale il termine di prescrizione si consuma in cinque anni per «….tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi».
Il tutto con una precisazione: la prescrizione quinquennale decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, che costituisce il titolo nei confronti del singolo condomino (Cass. 25 febbraio 2014, n. 4489), con salvezza degli di atti interruttivi.
Si applica, invece, il termine della prescrizione decennale ordinaria (art. 2946 cod. civ.) per i contributi straordinari.
Tornando alla fattispecie sulla quale si è pronunciato il Tribunale di Roma la prescrizione presuntiva di tre anni di cui all'art. 2956 cod. civ. non si applica all'amministratore di condominio poiché - come correttamente ed esaustivamente motivato in sentenza - il soggetto in questione non è un professionista iscritto ad un albo che, al momento, è inesistente.
Il fatto che, ora, l'amministratore per esercitare l'attività nella veste di mandatario del condominio debba essere titolare dei requisiti previsti dall'art. 71-bis disp.att.c.c. non lo rende, per questo, un professionista ma un soggetto che esercita il proprio incarico secondo la modalità prevista dall'art. 2 della legge n. 4/2013, ovvero tramite «l'attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell'art. 2229 del codice civile….».
Né, ai fini della richiamata prescrizione, si potrebbe mai parificare l'amministratore ad un prestatore di lavoro (art. 2956, n. 1, cod. civ.) considerato che, come affermato dalla Corte di cassazione «le controversie sulla determinazione del compenso dell'amministratore di condominio rientrano nella competenza del giudice ordinario e non in quella del giudice del lavoro, giacché il rapporto tra quello ed il condominio non solo è qualificabile in termini di mandato (le cui disposizioni sono applicabili ex art. 1129, comma 15, c.c., per quanto non disciplinato in modo specifico da detta norma), ma è, altresì, privo del requisito della coordinazione ed ingerenza caratterizzante la parasubordinazione ex art. 409, comma 1, n. 3., c.p.c., stante la particolare natura del condominio (soggetto sostanzialmente privo di organizzazione ed avente come unico fine la gestione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva), la quale esclude sia qualsiasi inserimento dell'amministratore in una qualche organizzazione esterna, che un potere continuo e diffuso di intervento ed intromissione del preponente, tanto più considerato che la l. n. 220 del 2012 ha ulteriormente delineato l'attività dell'amministratore in termini di professionalità e autonomia» (Cass. 24 novembre 2021, n. 36430).
