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L'amministratore condominiale firma i contratti come rappresentante di un gruppo di consumatori
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L'amministratore condominiale firma i contratti come rappresentante di un gruppo di consumatori

I contratti di fornitura firmati dall'amministratori

Avv. Alessandro Gallucci 

L’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, ex multis, Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Questo l’orientamento giurisprudenziale maggioritario, pressoché unanime, suffragato, grosso modo, da quasi tutta la giurisprudenza.

In sostanza, il legale rappresentante dei condomini, altrimenti detto mandatario, rappresenta i comproprietari nei rapporti esterni ed in quelli tra il gruppo ed il singolo. Un esempio varrà a chiarire quanto appena detto.

S’ipotizzi che l’assemblea decida di affidare l’incarico di manutenzione dell’impianto di ascensore all’impresa Alfa.

L’amministratore, in ragione di quanto deciso in sede di riunione, è legittimato a firmare il contratto di appalto per l’espletamento del servizio.

A che titolo il mandatario firma quell’accordo?

Ci spieghiamo meglio. Se Tizio, proprietario di una palazzina, quale privato cittadino firma il medesimo accordo con una ditta qualsiasi che opere nel settore della manutenzione montacarichi, a quel contratto dovranno applicarsi nel norme dettate in materia di contratti conclusi dai consumatori.

Vale la pena ricordare che ai sensi dell’art. 3 del codice del consumo è:

consumatore o utente: la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta”.

Tizio, in sostanza, avrà diritto a vedersi trattato come contraente debole, ossia soggetto meno forte rispetto all’impresa, e quindi ad ottenere, per legge, il riconoscimento di determinate garanzie, quali, ad esempio, la competenza esclusiva dell’autorità giudiziaria della sua città, la durata massima dei contratti, ecc.

Ed il condominio? Può anche la compagine, rectius i suoi partecipanti (il condominio non è un soggetto di diritto), essere considerata alla stregua di una persona che agisce per fini estranei alla propria attività lavorativa?

La risposta, positiva, in conformità ad un precedente espresso dalla Corte di Cassazione, è stata data lo scorso mese di febbraio dal Tribunale di Arezzo. Il condominio, convenuto in giudizio in una causa riguardante i contratti di ascensore, chiedeva proprio che gli venisse riconosciuto quello status. Il giudice aretino accoglieva la richiesta.

In particolare si legge nella sentenza che " ...il contratto di manutenzione dell'impianto elevatore installato nell'immobile del condominio venne stipulato dall'amministratore del condominio, ma in rappresentanza dei condomini.

Infatti il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti (Cass. N. 826/1997: Cass. N. 12204/1997: Cass. N. 7544/1995).

In particolare il rapporto contrattuale oggetto di causa relativo ad una prestazione di servizi, non vincola l'amministratore in quanto tale, ma i singoli condomini e l'amministratore opera come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini.

Ne consegue che, poiché i condomini vanno senz'altro considerati consumatori, essendo persone fisiche che agiscono, come nella specie, per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta, anche al contratto concluso dall'amministratore del condominio con il professionista, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, si applicano gli artt. 1469 bis e segg. cc..." (C. Cass. Ord. Sez. 3, n. 10086 del 24/07/2001 Rv. 548447)”.

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