Con pronuncia emessa in data 10 ottobre 2024, n. 15382, il Tribunale di Roma rigettava il gravame avverso sentenza di primo grado emessa dal Giudice di Pace competente, afferente il mancato pagamento di oneri condominiali di natura straordinaria.
Infatti, il giudice di prime cure accoglieva la domanda proposta dal condominio-istante, ritenendo del tutto infondate l'eccezioni sollevate dai convenuti morosi, il quali, in particolare, fondavano il proprio assunto sull'eccezione di indisponibilità degli immobili per effetto di sequestro preventivo comminato dal GIP del Tribunale competente.
Tale eccezione veniva rigettata proprio perché i debiti condominiali riferivano ad anni precedenti rispetto al provvedimento di del predetto sequestro preventivo.
Perciò, giustamente, il Giudice di pace accoglieva la domanda del condominio, condannava i resistenti al pagamento, in solido tra loro, degli oneri condominiali di natura straordinaria.
Avverso tale pronuncia, come già ribadito, i convenuti soccombenti, proponevano appello innanzi al Tribunale, con riferimento ad una eccezione di compensazione, nonché su un vizio di legittimazione passiva.
Si costituiva l'appellato condominio che e concludeva per l'integrale conferma della sentenza impugnata.
Infondatezza dell'eccezione di compensazione
Dalla disamina della pronuncia, il giudice del gravame ritiene del tutto infondata l'eccezione di compensazione sollevata dagli appellanti, ex art. 1242, comma 1, c.c., intesa come eccezione in senso stretto.
Tale eccezione veniva sollevata dagli appellanti per la prima volta del giudizio di appello intrapreso (credito non provato), e mai eccepita nel giudizio di primo grado. Ne consegue che la relativa eccezione non può essere sollevata per la prima volta in sede di gravame poiché non costituisce una eccezione in senso stretto da cui ne deriva l'impossibilità di essere affrontata in sede di appello per le ragioni precisate (Cass. civ. 02 novembre 2020, n. 24220).
Indisponibilità dell'immobile: obbligazioni condominiali sempre in capo ai proprietari
È del tutto infondata anche la censura dell'indisponibilità dell'immobile degli appellanti affetto da sequestro preventivo comminato da Gip del Tribunale.
A parte il fatto che gli oneri condominiali contestati riguardano anni antecedenti al detto provvedimento giudiziale, però va evidenziato che gli oneri condominiali vanno considerati obbligazioni di natura reale.
Da ciò ne consegue che nella fattispecie affrontata dal Tribunale capitolino la disponibilità o meno di un bene da parte dei proprietari non fa mutare la legittimazione passiva con riguardo alle spese afferenti le parti comuni dello stabile condominiali, anche in presenza degli amministratori giudiziari.
In buona sostanza, i proprietari degli appartamenti facenti parti di un condominio vanno considerati gli unici soggetti obbligati all'adempimento delle le spese relative alle parti comuni dell'edificio, perciò gli legittimati passivi dell'obbligazioni rinvenienti.
Origine delle obbligazioni condominiali propter rem
Nelle obbligazioni propter rem, il soggetto obbligato è individuato sulla base del suo rapporto con la res; il condomino, in quanto proprietario della singola unità immobiliare, è obbligato al pagamento delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (art. 1123, comma 1, c.c.).
Esempio tipico di obbligazione propter rem, in materia condominiale, è dato dall'obbligazione di pagamento delle spese necessarie per il la conservazione e il godimento delle parti comuni condominiali e per la prestazione dei servizi nell'interesse comune; possono essere qualificati come obbligazioni reali anche quegli obblighi di natura personale previsti dal regolamento di condominio solo ed esclusivamente per il miglior godimento delle parti e dei servizi comuni all'interno del condominio.
Le obbligazioni trovano la loro fonte nelle delibere condominiali di spese comuni ed hanno natura reale, pertanto non è possibile sottrarsi all'obbligazione di pagare i contributi invocando l'eccezione di inadempimento ovvero di mancato godimento del bene comune, essendo da escludere un rapporto di sinallagmaticità fra prestazioni con riferimento al pagamento dei contributi che trae origine da un'obbligazione reale derivante dalla comproprietà (Cass. civ. sez. II, 16 febbraio 2016, n. 3354).
In virtù di tale obbligazione, nel denegato caso i condomini non dovessero provvedere al pagamento degli oneri condominiali, l'amministratore di condominio, senza indugio, dopo l'approvazione del bilancio consuntivo e del bilancio preventivo, potrà conferire incarico direttamente ad un avvocato affinché proceda per il deposito del ricorso monitorio ex art. 63 disp. att. c.c., innanzi al giudice competente per valore (Giudice di pace oppure Tribunale).
Tale provvedimento ingiuntivo sarà già emesso da giudice adito con la provvisoria esecuzione, perciò notificato nei termini prescritti dalla legge (entro sessanta giorni dall'emissione), con pedissequo atto di precetto (art. 480 c.p.c.), quest'ultimo atto prodromico all'azione esecutiva da intraprendersi nei confronti del condomino moroso.
Conferma della responsabilità dei condomini per le spese comuni
È assolutamente condivisibile la decisione del giudice romano, poiché sono da considerare del tutte infondate le censure mosse dagli appellanti, perché gli oneri condominiali, intesi come obbligazioni reali, seguono il proprietario dell'immobile anche nell'ipotesi della presenza dell'amministrazione giudiziaria, che comporta sicuramente la sottrazione della res, ma non fa venir meno l'obbligo dei titolari dell'immobile a contribuire alle spese comuni.
