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Ho comprato un appartamento con abusi edilizi: cosa posso fare?

Acquirente di un immobile con abusi edilizi: come far valere i propri diritti e ottenere il risarcimento per il deprezzamento e le spese di rimozione degli abusi dal venditore.
Redazione Condominioweb 
16 Gen, 2025

Il tema della compravendita di un immobile con abusi edilizi è complesso e multidimensionale, includendo numerose problematiche.

In particolare si pone la seguente questione: l'acquirente può pretendere solo la riduzione del prezzo dell'immobile o anche gli oneri sostenuti dal compratore per eliminare gli abusi taciuti dal venditore?

A tale domanda ha risposto la Cassazione con l'ordinanza 7 novembre 2024, n. 28765.

Acquirente scopre abusi edilizi: avvio dell'azione legale contro il venditore

L'acquirente di un immobile, dopo la compravendita, scopre la presenza di abusi edilizi nel bene acquistato e, conseguentemente, intraprende un'azione legale nei confronti del venditore per il reato di truffa contrattuale.

Nell'ambito del complesso procedimento, la Corte d'Appello si occupa delle questioni civili, condannando il venditore a risarcire il danno subito dall'acquirente.

La Corte, dopo aver accertato la piena responsabilità del venditore per truffa contrattuale, calcola il risarcimento dei danni dovuti all'acquirente, basandosi sulla consulenza tecnica d'ufficio svolta durante il processo.

In particolare viene liquidato a favore del "truffato" un importo relativo al deprezzamento dell'immobile (a causa degli abusi da cui è risultato affetto) e un importo relativo alle spese necessarie per la rimozione degli stessi.

Il caso arriva infine in Cassazione per l'esame della legittimità delle decisioni precedenti.

Il venditore contesta la decisione dei giudici che hanno assegnato alla controparte un risarcimento per il deprezzamento dell'immobile (causato dagli abusi) e per le spese di rimozione degli stessi, ritenendo che ciò comporti una duplicazione illegittima del risarcimento.

La Cassazione ha ritenuto giustificate le decisioni della Corte di Appello.

Come hanno notato i giudici supremi, nel caso in esame, le spese per l'eliminazione degli abusi non compensano in alcun modo la riduzione del valore dell'immobile, poiché tali spese servono solo a rimuovere i manufatti abusivi, il cui valore era stato inizialmente considerato nella determinazione del prezzo di vendita.

Pertanto, ad avviso della Suprema Corte, una volta rimosse le opere abusive (e sostenute le relative spese), l'immobile non torna al valore originario concordato tra le parti, ma rimane deprezzato dalla rimozione di una sua componente (quella abusiva).

Di conseguenza, è giustificata la cumulabilità tra il rimborso per le spese di eliminazione degli abusi e la riduzione del prezzo riconosciuta (Cass. civ., sez. III, 07/11/2024, n. 28765).

Si ricorda che In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo (Cass. civ., Sez. II, 28/02/2007, n. 4786).

In particolare, l'azione ex art. 1489 c.c. può essere proposta entro l'ordinario termine di prescrizione decennale, che decorre dal momento in cui il danneggiato conosce l'esistenza dell'abuso e non dalla data in cui si verifica il trasferimento della proprietà.

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