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Guano di piccione e cattivo stato di manutenzione: obbligati al risarcimento per infiltrazioni proprietario esclusivo e condominio
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Guano di piccione e cattivo stato di manutenzione: obbligati al risarcimento per infiltrazioni proprietario esclusivo e condominio

In caso di infiltrazioni, la presenza di guano di piccione rappresenta un caso fortuito?

Avv. Leonarda Colucci  

La vicenda. La proprietaria di un appartamento interessato da infiltrazioni d'acqua ha citato in giudizio la proprietaria del terrazzo sovrastante adducendo che la causa di tale evento danno era riconducibile al pessimo stato di manutenzione del terrazzo.

Instaurato il giudizio, in seguito ad accertamento preventivo, il ctu ha stabilito che la causa di tale infiltrazioni era addebitabile all'assoluta assenza di manutenzione del terrazzo, alla scarsa pendenza nonché alla considerevole quantità di guano di piccione che ha contribuito all'intasamento dell'inadeguato scarico delle acque piovane, fino a determinarne il superamento del risvolto dell'impermeabilizzazione risultata non sufficiente.

La convenuta si è costituita negando ogni addebito contestando che la scarsa pendenza del terrazzo e l'inadeguatezza dello scarico delle acque erano riconducibili a problematiche costruttive e strutturali e come tali da essa non prevedibili ed evitabili.

Per quanto concerne, invece, la presenza di guano di piccione la convenuta ha eccepito l'impossibilità di poter accedere al terrazzo per la situazione di pericolo venutasi a creare dopo il sisma del 2012.

La convenuta ha provveduto, inoltre, alla chiamata in causa del condominio sostenendo che dato che il terrazzo funge anche da lastrico solare degli appartamenti sottostanti l'ente di gestione ha l'onere di provvedere alla sua manutenzione.

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La sentenza. Il Tribunale di Ferrara con sentenza del 20/06/2018 ha accolto la richiesta di risarcimento del danno da infiltrazioni. Prima di giungere a tale conclusione, però, è stato necessario accertare se la responsabilità per l'accaduto sia addebitabile alla proprietaria del terrazzo oppure al condominio.

Lastrico solare in condominio e danni derivanti da infiltrazioni

Ripartizione delle spese e criteri di valutazione del risaricmento danni derivanti da infiltrazioni

Riguardo ai danni derivanti dal lastrico solare di proprietà esclusiva, il provvedimento riprende un principio già ampliamente chiarito dalla Cassazione secondo cui "…dei danni derivanti dall'omessa manutenzione del lastrico solare ( o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l'usurario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell'art.2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni, ex art.1130 co.1 n.4 e 1135 co.1., n.4 c.c.ed il concorso di tali responsabilità va risolto di regola secondo i criteri di cui all'art.1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno." (Cass. civ. 7.2.2017 n. 3229)

=> Quando le foglie dell'albero del vicino intasano la grondaia.

Pertanto dopo che il ctu ha stabilito che la causa dei danni sia riconducibile anche ad una scarsa pendenza del terrazzo, e che non può essere ignorata l'esistenza di un concorso di responsabilità del condominio che ha omesso di adottare i controlli necessari sul bene comune in questione (lastrico solare), il Giudicante ha applicato il criterio previsto dall'art. 1126 c.c. ripartendo la responsabilità per i danni prodotti dalle infiltrazioni per un terzo a carico del proprietario del terrazzo e per i restanti due terzi a carico del condominio.

E' bene precisare che con la condanna della convenuta la sentenza respinge la sua tesi difensiva basata sull'impossibilità di potere accedere al terrazzo per ragioni di sicurezza in seguito ai danni causati dal sisma.

La documentazione prodotta in giudizio ha dimostrato che i Vigili del Fuoco avevano consentito l'accesso al terrazzo, di conseguenza la convenuta avrebbe potuto constatare come la presenza considerevole di guano di piccione poteva ulteriormente aggravare il cattivo stato di manutenzione del terrazzo e facilitare l'occlusione del canale di scarico delle acque piovane.

Sentenza inedita
Scarica Tribunale Ferrara, Sentenza del 20/06/2018

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