L'acquisto di un immobile è sempre un'operazione importante che richiede molta attenzione per non incorrere in sgradite sorprese. Ad esempio, comprare un'abitazione che è stata donata comporta l'accettazione del rischio di poter subire, in futuro, l'aggressione da parte dei parenti del venditore che ritengono di essere stati lesi nei propri diritti di eredi.
Anche l'acquisto di un immobile in condominio può esporre il compratore ad alcuni rischi. È ciò che è capitato nella vicenda analizzata dalla Corte d'Appello di Palermo con la sentenza n. 510 del 28 marzo 2022 oggetto di analisi all'interno di questo contributo.
La pronuncia è l'occasione per rispondere a questa domanda: come si valuta la gravità di un inadempimento contrattuale? Il quesito non è di poco conto, visto che la soluzione determina la possibilità o meno di invocare la risoluzione del negozio giuridico.
Inadempimento del contratto preliminare: responsabilità del venditore
L'attore agiva in giudizio per chiedere il recesso o la risoluzione del contratto preliminare che aveva sottoscritto per inadempimento del promittente venditore, il quale aveva taciuto su una circostanza a suo dire decisiva per la conclusione dell'intero affare.
Nella fattispecie, la controparte avrebbe omesso di dichiarare che, a seguito di una lite condominiale conclusasi con la soccombenza della compagine, tutti i proprietari all'interno dell'edificio erano stati chiamati a pagare la somma pari a 2mila euro. In virtù dell'art. 63 disp. att. c.c., tale importo sarebbe quindi gravato, in solido con il venditore, anche sul promissario acquirente.
Tale omessa comunicazione avrebbe costituito, per l'attore, un grave inadempimento, tale da giustificare la risoluzione dell'accordo, con diritto alla restituzione del doppio della caparra.
Si costituiva in giudizio il convenuto, il quale eccepiva come la mancata comunicazione della soccombenza condominiale non rientrasse tra gli obblighi sanciti all'interno del preliminare, e che comunque si sarebbe trattato di un inadempimento di minima importanza.
Importanza dell'inadempimento: cosa dice la legge?
Il caso sottoposto alla Corte d'Appello di Palermo ruota intorno alla portata dell'art. 1455 c.c., secondo cui «Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra».
Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale (ex multis, Cass., sent. n. 22346/2014), in tema di risoluzione per inadempimento il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto:
- di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), così da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
- di un criterio soggettivo, consistente nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità.
Secondo altro arresto (Cass., sent. n. 4022/2018), «La gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. va commisurata all'interesse che la parte adempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del contratto e non alla convenienza, per detta parte, della domanda di risoluzione rispetto a quella di condanna all'adempimento».
Orbene, nel caso di specie la gravità dell'inadempimento va misurata alla luce della differenza tra il valore della compravendita (126mila euro) e la quota di danni riferita all'alloggio (pari a 2mila euro).
In altre parole, la gravità della condotta del promittente venditore deve essere valutata alla stregua del contenuto effettivo della condanna subita dal condominio a conclusione del giudizio che avrebbe sottaciuto al promissario acquirente, considerata tuttavia tale condanna non nel suo ammontare complessivo, ma solamente per la porzione destinata a gravare sull'immobile oggetto del preliminare.
Valutazione della gravità dell'inadempimento contrattuale: la decisione
Fatte queste premesse, la Corte d'Appello di Palermo, con la sentenza n. 510 del 28 marzo 2022 in commento, rigetta la domanda volta a ottenere il recesso o la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore.
Secondo la corte palermitana, l'art. 1455 cod. civ. esprime una regola di proporzionalità tale per cui la risoluzione del vincolo contrattuale si collega all'inadempimento di obbligazioni in grado di alterare il sinallagma, cioè il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte nel contratto (così anche Cass., sent. n. 3455 del 12 febbraio 2020).
Deve quindi considerarsi grave l'inadempimento che quantitativamente o qualitativamente abbia compromesso l'equilibrio tra le controprestazioni, impedendo alla controparte di conseguire l'utilità che si attendeva dal contratto.
Ebbene, secondo la Corte d'Appello di Palermo il netto divario tra l'importo del debito gravante sugli acquirenti (2mila euro, peraltro in solido con il venditore) e quello convenuto come prezzo per la cessione (oltre 126mila euro) è oggettivamente indicativo della scarsa rilevanza dell'inadempimento.
Ne è conferma la possibilità, in capo agli attori, di esperire rimedi tutori alternativi, come ad esempio la riduzione del prezzo o il risarcimento del danno, senza ricorrere all'azione più estrema, quella di risoluzione dell'accordo.
Distinzione tra obbligazioni principali e accessorie
Ma v'è di più. Secondo la corte siciliana, a ulteriore riprova della scarsa rilevanza dell'inadempimento v'è la circostanza per cui il promittente venditore, avendo taciuto su un aspetto marginale e non rilevante per la conclusione dell'affare, ha al massimo violato un'obbligazione accessoria derivante dal preliminare.
Secondo la Corte di Cassazione (ord. n. 19579 del 9 luglio 2021), «Nella valutazione della gravità dell'inadempimento di un contratto, vanno preliminarmente distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all'art. 1455 c.c., rispetto a quelle che incidono sulle obbligazioni di carattere accessorio, che non sono idonee, in sé sole, a fondare un giudizio di gravità dell'inadempimento, potendosi darsi rilievo alla violazione degli obblighi generali di informativa ed avviso imposti dalla cd. buona fede integrativa soltanto in presenza di un inadempimento grave incidente sul nucleo essenziale del rapporto giuridico, ovvero di una ipotesi di abuso del diritto da parte di uno dei paciscenti».
Insomma, al fine di scoraggiare azioni giudiziarie pretestuose, bisogna distinguere tra le obbligazioni che costituiscono il fulcro dell'accordo, al cui venir meno è senz'altro possibile invocare la risoluzione, dalle obbligazioni secondarie di mero corredo, la cui violazione non rileva ai fini della valutazione dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c.
