Quando in un condominio si presentano gravi vizi costruttivi è necessario, per una corretta gestione della controversia, preliminarmente stabilire se il difetto riguardi una parte comune dell'edificio o le singole unità immobiliari al fine di correttamente esperire l'azione giudiziaria.
La norma di riferimento, quando si parla di gravi difetti di costruzione degli edifici, è l'art. 1669 c.c. che così recita: "Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia".
Ci si deve interrogare, infatti, sulla legittimazione ad agire se e quando spetti all'amministratore di condominio o ai singoli condòmini nonché sui termini di decadenza e di prescrizione e sulla loro decorrenza al fine di non incorrere in preclusioni all'esercizio dell'azione prevista a garanzia del godimento, della funzionalità e dell'abitabilità degli immobili.
Le risposte a tali interrogativi sono contenute in una recente sentenza n. 1738 del 30 novembre 2022 del Tribunale di Nocera Inferiore.
Gravi difetti di costruzione in condominio: la legittimazione ad agire
La giurisprudenza è ormai univoca nel ritenere che la responsabilità prevista dall' articolo 1669 c.c. sia di natura extracontrattuale, con tutte le conseguenze che ne derivano dal punto di vista processuale.
In particolare, considerata la natura extracontrattuale dell'azione introdotta dall'art. 1669 c.c., la legittimazione ad agire spetta a tutti i soggetti danneggiati ossia al Committente della costruzione dell'edificio, ma anche agli acquirenti del committente e ad ogni terzo danneggiato.
Ci si domanda, pertanto: l'amministratore di condominio ha il potere di agire per far valere i gravi vizi di costruzione di cui all'art. 1669 c.c.?
La risposta è affermativa, ma soltanto in relazione alle parti comuni dell'edificio.
Occorre precisare, infatti, che l'amministratore del condominio è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ., anche senza preventiva autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale, in virtù del potere/dovere di cui all'art. 1130 comma 1 n. 4 c.c. di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Ne deriva che la legittimazione dell'amministratore derivante dall'art. 1130 comma 1 n. 4 gli consente di promuovere azione di responsabilità ai sensi dell'art. 1669 nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, ma non di proporre, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condòmini, le azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva (cfr. Cass. n. 8 novembre 2010 n. 22656; Trib. Monza 18 dicembre 2012).
In sostanza, mentre la legittimazione ad agire spetta ad ogni singolo condomino, tanto per le parti comuni quanto per la sua proprietà individuale, l'amministratore invece potrà agire solo a tutela delle parti comuni.
Nella fattispecie, infatti, correttamente l'amministratore del Condominio aveva agito nei confronti del costruttore per ottenere l'eliminazione dei vizi ed il risarcimento dei danni inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Allo stesso modo avevano agito con separato giudizio, successivamente riunito a quello promosso dall'Amministratore, alcuni condòmini i quali evidenziavano che le proprie unità immobiliari presentavano gravi difetti di costruzione ex art. 1669 c.c. da imputarsi all'esecuzione non a regola d'arte dei lavori di costruzione effettuati dalla società edile convenuta.
Di fronte all'eccezione della convenuta di prescrizione e decadenza dell'azione ex art. 1669 c.c. esperita sia dall'Amministratore sia dai singoli condòmini, il Giudice procedeva alla verifica della sussistenza dei presupposti espressamente previsti dall'art. 1669 c.c. e cioè:
- la rovina dell'immobile o la manifestazione dei vizi devono avvenire entro 10 anni dal compimento dell'opera;
- la denuncia degli stessi deve avvenire entro 1 anno dalla scoperta, cioè da quando il committente venga a conoscenza della reale consistenza dei difetti e della loro causa;
- l'azione diretta a far valere a responsabilità dell'appaltatore e degli altri legittimati passivi si prescrive entro 1 anno dalla denuncia dei vizi o dei difetti.
Gravi difetti di costruzione in condominio: da quando decorre il termine per la denuncia dei vizi ex art. 1669 c.c.?
Il termine annuale di decadenza per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, di cui all'art. 1669 c.c., decorre dal momento in cui il denunciante abbia acquisito una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità dello stesso.
Un caso concreto di gravi difetti di costruzione in un complesso residenziale…
Con riferimento al condominio, è necessario che ad acquisire un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione delle opere, sia l'amministratore in rappresentanza dell'intero condominio, posto che nessun rilievo ha la circostanza che dei vizi e delle relative cause abbiano avuto conoscenza i singoli condòmini (cfr. Cass. n. 3674 del 2019).
È quindi necessario che il denunciante abbia conoscenza della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti; tale conoscenza deve ritenersi di regola acquisita, in assenza di anteriori ed esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione di apposite relazioni peritali effettuate (Cass. n. 2460 2008 e successive pronunce conformi).
Nel caso di specie, l'amministratore di condominio, proprio al fine di verificare se i danni lamentati dai condòmini fossero riconducibili a difetti costruttivi, provvedeva ad incaricare un tecnico che approntava un elaborato peritale dal quale emergevano chiaramente i danni subiti dal condominio e le cause degli stessi, imputabili a difetti costruttivi dello stabile condominiale.
Per tali motivi, il Giudicante riteneva rispettato il termine prescrizionale di un anno decorrente dalla scoperta dei vizi riguardanti le parti comuni dell'edificio, a far data dalla redazione della perizia ad opera del tecnico di parte, ossia dalla conoscenza dei difetti lamentati. Parimenti risultava rispettato il termine prescrizionale di un anno tra la denuncia dei difetti e la proposizione dell'azione giudiziaria.
Alle medesime conclusioni, il Giudice giungeva, poi, analizzando le posizioni dei singoli condòmini i quali avevano avuto piena conoscenza che i danni lamentati fossero ascrivibili a difetti costruttivi degli immobili di proprietà esclusiva solo a seguito di specifica perizia tecnica di parte.
