Il codice civile, agli artt. 1667-1669 c.c., prevede un sistema di garanzie a tutela dell'acquirente di un immobile di nuova costruzione in caso di presenza di vizi: la garanzia per difformità e vizi dell'opera (art. 1667 c.c.) nonché la garanzia per gravi difetti dell'opera (art. 1669 c.c.).
Con particolare riferimento ai gravi vizi dell'opera, l'art. 1669 c.c. prevede una garanzia decennale "quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata", per l'ipotesi in cui "nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti".
In tal caso, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché il committente ne faccia denuncia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
Il committente ha, pertanto, diritto al risarcimento dei danni o al ripristino del buono stato dell'immobile.
La giurisprudenza di legittimità ha delineato il concetto di gravi vizi costruttivi stabilendo che l'indagine volta a verificare se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell'art. 1669 cod. civ., che comporta la responsabilità extracontrattuale dell'appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 cod. civ. in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell'opera, rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l'accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto.
Un caso concreto di carenze costruttive dell'opera gravemente pregiudizievoli del normale godimento, della funzionalità e dell'abitabilità degli immobili di un fabbricato condominiale, è stato affrontato di recente dal Tribunale di Latina (sentenza n. 2049 del 5 ottobre 2023).
Gravi difetti di costruzione del fabbricato condominiale. Fatto e decisione
Un Condominio citava in giudizio la ditta costruttrice del fabbricato condominiale per ottenere l'accertamento e la dichiarazione della presenza di gravi difetti di costruzione nell'immobile nonché della responsabilità ex art. 1669 c,c, della società costruttrice con conseguente condanna della stessa al risarcimento di tutti i danni subiti in relazione alla spesa necessaria per il ripristino del buono stato dell'immobile.
Nel giudizio di merito, che si svolgeva a seguito di Atp preventiva, parte attorea, in virtù di quanto accertato dal Ctu, lamentava il mal funzionamento del sistema di raccolta e smaltimento delle acque bianche e nere causato da una probabile commistione fra la rete delle acque bianche e quelle nere con la conseguenza che la presenza di acque bianche e nere all'interno della vasca di raccolta non consentiva alle pompe installate per le acque bianche di effettuare il loro corretto lavoro, causando allagamenti nella zona garage e cagionando notevoli danni all'interno degli appartamenti condominiali.
Per arginare il problema dell'allagamento, il Condominio aveva fatto installare elettropompe adeguate.
Nonostante tali interventi, il Condominio attore lamentava la non risoluzione definitiva delle problematiche richiedendo, invece, un'ingente operazione di modifica dell'impianto al fine di ripristinarne la conformità alle disposizioni regolamentari vigenti.
Lamentava inoltre che l'acqua nera, proveniente dalla fognatura, non fosse bloccata dalla valvola rendendo quindi necessario l'installazione di valvole di non ritorno tra la rete pubblica e quella privata.
Il Condominio lamentava, altresì, il crollo o il disfacimento del rivestimento esterno dell'edificio; i cancelli condominiali presentavano distacchi di vernice generando formazione di ruggine; carenza degli impianti poiché realizzati in spregio alla normativa vigente, il tutto riconducibile a gravi vizi e difetti di costruzione.
La garanzia per i gravi vizi e difetti
Per tutte queste problematiche già oggetto di accertamento tecnico preventivo, il Condominio chiedeva l'accertamento della responsabilità ex art. 1669 c.c. della ditta costruttrice con condanna, al risarcimento di tutti i danni subiti.
Istruita la causa, il Tribunale, sulla base delle risultanze dell'Atp e dell'espletata prova testimoniale, ha ritenuto fondata la domanda di parte attrice avente ad oggetto l'esercizio dell'azione di garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., condannando la ditta costruttrice al risarcimento dei danni causati dagli accertati gravi difetti del fabbricato condominiale.
Considerazioni conclusive
L'esercizio dell'azione di garanzia prevista dall'art. 1669 del Codice Civile contempla una particolare obbligazione che incombe all'appaltatore che è tenuto a garantire l'opera costruita, per un periodo di 10 anni, dal vizio del suolo o dal difetto di costruzione. L'azione ha per oggetto gravi difetti e l'appaltatore viene indicato quale responsabile nei confronti del committente o dei suoi aventi causa.
Secondo la consolidata giurisprudenza la responsabilità in capo all'appaltatore ha natura extracontrattuale, poiché la norma avrebbe lo scopo di tutelare l'interesse pubblico alla stabilità e solidità degli immobili e preservare l'incolumità e sicurezza dei cittadini (Cass. Civ. Sent. n.2284 del 03.02.2014).
Ne deriva che quando vengono ravvisati vizi, difetti o carenze strutturali dello stabile, tali da compromettere o limitare l'abitabilità, la funzionalità o il normale godimento, la colpa del costruttore è presunta e lo stesso è obbligato a risarcire i danni. L'azione mira, quindi, al risarcimento dei danni o ripristino del buono stato dell'immobile, per la presenza di gravi difetti di costruzione.
La giurisprudenza ha precisato, altresì, che i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazioni d'acqua e umidità nelle murature ( Cass. civ. ord. n. 27315/2017; Cass. civ. sent. n. 84/2013; cfr. anche Cass. civ. n. 10857/2008; Cass. civ. n. 21351/2005)
In tema di appalto, configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'articolo 1669 del c.c. le carenze costruttive dell'opera, concernenti anche una singola unità abitativa, che ne menomano in modo grave il normale godimento, a causa della realizzazione effettuata con materiali inidonei o non a regola d'arte e anche se incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera, quali l'impermeabilizzazione, gli infissi, i rivestimenti, gli impianti o la pavimentazione, purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture.
