Il principio dell'accessione è un concetto giuridico secondo cui tutto ciò che viene incorporato in un bene principale ne segue la proprietà. In altre parole, i beni che vengono uniti stabilmente a un immobile o a un fondo diventano automaticamente di proprietà del titolare di quel bene principale.
L'acquisto del bene accessorio avviene automaticamente quando esso si unisce al bene principale, senza necessità del consenso del proprietario originario del bene accessorio.
Non è rilevante come sia avvenuta l'unione tra i beni. Il bene accessorio (anche una costruzione), una volta incorporato, diventa parte integrante del bene principale e appartiene al proprietario di quest'ultimo.
Nel caso di accessione applicata a un bene in comproprietà (ad esempio un terreno di proprietà di più soggetti), il principio si manifesta quando l'incorporazione di un elemento accessorio avviene su un bene già condiviso tra più proprietari.
In questo scenario, il bene accessorio diventa proprietà comune e segue le regole della comproprietà, cioè appartiene pro-quota a ciascun comproprietario. Questo principio vale anche in ambito condominiale? Il problema è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Nola (sentenza 20 febbraio 2025 n. 564).
Condominio e tettoia abusiva: decisione del tribunale
Nel contesto di un condominio minimo, gli attori, in qualità di proprietari di un'unità immobiliare, si sono rivolti al Tribunale per far valere il loro diritto di godimento su un cortile comune, attualmente compromesso dai convenuti.
Oltre a contestare tale limitazione, hanno denunciato la realizzazione di una tettoia abusiva, priva delle necessarie autorizzazioni, che ha causato infiltrazioni nel muro confinante della loro proprietà.
In sede di giudizio, hanno richiesto la dichiarazione della natura emulativa dei manufatti e della tettoia, con conseguente ordine di demolizione.
Hanno inoltre domandato la rimozione degli ostacoli che impedivano l'uso del cortile come parcheggio (nuovi armadietti realizzati sull'area comune e stendini), la chiusura del portone e un risarcimento danni di 10.000 euro o altra somma da determinarsi equitativamente.
Infine, hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento delle spese legali e delle competenze del procuratore anticipatario.
Dalla CTU, dai rilievi fotografici in atti e dalle affermazioni delle parti è emersa la natura di bene condominiale del cortile, destinato a servire sia l'appartamento dei convenuti che quello degli attori.
Con riguardo alla tettoia il CTU ha stabilito che vi è uno stillicidio (lento e continuato) delle acque meteoriche che dalla tettoia cadono sulla parte esterna della parete di proprietà causato sia al cattivo raccordo (mancanza di strato impermeabilizzante) eseguito tra tettoia e muro perimetrale, sia ad una pendenza che convoglia le acque verso il muro stesso.
Inoltre, nonostante i convenuti abbiano dichiarato di permettere il parcheggio, le prove orali hanno dimostrato il contrario: durante l'accesso del CTU (Consulente Tecnico d'Ufficio), è stata rilevata la presenza di stendini nell'area destinata al parcheggio. Il Tribunale ha accolto quasi tutte le richieste degli attori.
In particolare il giudicante ha ordinato la demolizione della tettoia in quanto idonea a provocare un anomalo stillicidio e deflusso di acque a detrimento delle mura. Allo stesso modo ha ordinato ai convenuti di consentire agli attori il parcheggio nel cortile comune, rimuovendo gli stendini (mentre gli utensili sul muro sono stati rimoso nel corso del procedimento).
Inoltre è stato riconosciuto che la chiusura del cancello può essere ordinata, poiché è conforme alla destinazione d'uso della cosa comune, derivante dalla sua natura strutturale e funzionale.
Quanto alla richiesta di installazione di un impianto citofonico sul cancello, questa non è stata accolta, in quanto decisioni di tale natura devono essere prese in sede assembleare.
Accolta la domanda risarcitoria, in quanto le installazioni di utensili sul muro di proprietà degli attori ha provocato diversi fori e danni allo stesso, per il cui ripristino il CTU ha previsto la somma di euro 600,00.
In ogni caso il Tribunale non ha ritenuto necessario rimuovere alcuni manufatti presenti nel cortile, tra cui gli armadietti in muratura costruiti dai convenuti, poiché questi non sono risultati idonei ad ostacolare il parcheggio, né a modificare la destinazione dello spazio. Il CTU aveva indicato che tali costruzioni fossero di proprietà esclusiva dei convenuti.
Come ha notato il Tribunale però tale interpretazione è errata, in quanto, ai sensi dell'art. 934 c.c., qualsiasi costruzione su suolo comune diventa automaticamente di proprietà comune. Di conseguenza, i convenuti non possono rivendicarne l'uso esclusivo, ma devono consentire agli attori un pari utilizzo di questi manufatti, nel rispetto di quanto previsto dall' art. 1102 c.c., che regola l'uso delle parti comuni.
Accessione nei condomini: errori comuni e chiarimenti legali
La sentenza affronta il problema dell'applicabilità del principio di accessione nei condomini. I convenuti hanno erroneamente creduto di poter costruire manufatti nel cortile comune, acquisendone poi la proprietà.
Questo è un errore, poiché il cortile resta una parte comune e non diventa proprietà esclusiva di chi costruisce.
Come ha chiarito il giudice campano si applica il principio di accessione dell'art. 934 c.c., secondo cui le opere realizzate sopra o sotto un suolo appartengono al proprietario del suolo.
Le Sezioni Unite hanno affermato che l'accessione si applica indipendentemente da chi costruisce, poiché l'art. 934 c.c. non specifica alcun requisito soggettivo, ribadendo che la regola generale dell'accessione vale anche per opere costruite da un singolo condomino su suolo comune (Cass. civ., Sez. Un., 16/02/2018, n. 3873).
Di conseguenza, anche i box costruiti dal singolo condomino nel cortile comune diventano beni condominiali (Cass. civ., sez. II, 14/06/2019, n. 16070).
La situazione descritta riguarda anche la costruzione realizzata da un condomino che si estende oltre i confini dell'immobile, invadendo la proprietà di un condominio adiacente. Questo fenomeno viene qualificato come accessione della proprietà, ai sensi dell'art. 934 c.c.
Parallelamente, il caso di una piscina costruita su terreno di proprietà esclusiva di un condomino riguarda il principio opposto: la piscina resta proprietà privata, e le spese di manutenzione devono essere ripartite solo tra chi la utilizza (Trib. Termini Imerese 8 gennaio 2018 n. 7).
