L'art. 1129 c.c. dispone che ha l'obbligo di convocare l'assemblea per l'approvazione del bilancio entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio.
L'art. 1131bis c.c., primo comma, ne detta modalità e contenuto disponendo che il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Da sempre si discute sul tipo di gestione, per cassa o per competenza. La prima è in funzione del tempo dell'esecuzione, la seconda è definita con riferimento al momento della delibera.
Nel registro di contabilità devono essere annotati, in ordine cronologico ed entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita della cassa e della banca ex art. 1130 c.c.
L'amministratore che cessa dall'incarico deve effettuare il passaggio di consegne al nuovo amministratore dando contezza della contabilità finale che non ha costituito oggetto di approvazione assembleare del relativo bilancio.
Questi principi sono stati affermati nuovamente dal Tribunale di Sassari del 17 marzo 2021.
Amministratore e gestione contabile poco chiara. Fatto e decisione
Con ricorso ex art. 702bis cpc il condominio ha citato in causa il suo precedente amministratore in ragione di un asserito ammanco di cui domanda la restituzione.
L'ex amministratore si costituisce contestando la domanda.
Poiché la causa non è di pronta soluzione viene disposto il mutamento del rito in quello ordinario con l'assunzione di prove documentali e ctu contabile.
Il tribunale dà per cristallizzata la contabilità degli anni in cui vi è stata l'approvazione del bilancio consuntivo, alla luce del fatto che non vi sono state impugnazioni della delibera di approvazione.
L'assunto è il seguente: "L'amministratore di un edificio condominiale è, quindi, tenuto a dare il conto della gestione alla fine di ciascun anno; l'assemblea dei condomini è legittimata a verificare e ad approvare il rendiconto annuale dell'amministratore; i condomini assenti o dissenzienti possono impugnare la deliberazione, che approva il rendiconto, rivolgendosi all'autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni.
Consegue, pertanto, che se il rendiconto viene approvato, all'operato dell'amministratore né il singolo condomino né il Condominio possono muovere contestazione se non nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c. Ciò porta a ritenere che l'approvazione assembleare dell'operato dell'amministratore e la mancata impugnativa delle relative deliberazioni precludano l'azione di responsabilità dello stesso per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali (in questo senso Cass. n. 5254/2011; Cass. n. 3747/1994 allo stato non superata)."
Pur dettando questi principi, analizza il bilancio approvato l'ultimo anno, oltre che i mesi successivi, confrontando detto rendiconto con le risultanze del libro cassa e con le altre risultanze contabili, rilevando una gestione confusa e non chiara.
Si riscontra che l'impresa di pulizia non è stata pagata, nonostante la relativa voce non sia indicata in bilancio mentre nel libro cassa risulti un certo corrispettivo.
Quanto poi alla tenuta del conto corrente del condominio si accerta che sullo stesso non confluivano tutte le entrate e pertanto risulta impossibile accertarne la correttezza nell'utilizzo. Peraltro risulta un prelievo non giustificato né giustificabile sulla base delle risultanze contabili.
Alla luce di queste circostanze, il tribunale conclude con la condanna dell'ex amministratore a restituire sia queste ultime somme prive di titolo, sia l'asserito importo versato all'impresa di pulizia come risultante dal libro cassa.
Richiesta documentazione contabile e validità della delibera
Importanza della chiarezza nella contabilità condominiale
La giurisprudenza da sempre afferma che la contabilità condominiale non deve essere tenuta con forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere intellegibili le voci di entrata e di spesa con le relative quote di ripartizione (ex multis, Cass. (Cass. n. 454/2017).
Se anche non rigida, deve però essere chiara e trasparente.
La contabilità del condominio si basa sul registro di contabilità, che serve per monitorare le risorse a disposizione in ogni momento, in modo da conoscere sempre la consistenza dei versamenti e dei pagamenti e, di conseguenza, la disponibilità residua.
L'amministratore deve riportare ogni singola operazione: dall'incasso delle quote condominiali ai pagamenti di servizi e fornitori, entro trenta giorni dalla data in cui è stata eseguita.
I rapporti condominiali devono essere improntati sulla massima trasparenza.
Sulla base di registro contabilità l'amministratore deve redigere il rendiconto annuale con il quale i condomini vengono messi a conoscenza della situazione patrimoniale dell'edificio.
Questo documento deve contenere tutti i movimenti effettuati e indicare i fondi disponibili. Deve essere composto da: registro di contabilità; riassunto finanziario; nota sintetica esplicativa.
Con questa struttura, esso rappresenta, in modo dettagliato, tutta la gestione amministrativa e deve essere presentato in modo da essere facilmente compreso da chiunque, dovendo ispirarsi a chiarezza, semplicità e trasparenza.
Se l'amministratore non procede in questo senso, può essere chiamato a titolo di responsabilità per mala gestio e, ricorrendone i presupposti, al risarcimento del danno. Al momento della chiusura del rapporto del condominio deve rendere la gestione e restituire quanto a sue mani di competenza del condominio come ad es. residui attivi.
