Prima di acquistare un immobile, è importante visionarlo con attenzione. Occorre innanzitutto verificare che sia rispondente alle proprie esigenze. Ad esempio, se si è in cerca di un appartamento molto luminoso, non potrà essere soddisfacente il trilocale al pian terreno di un condominio circondato da altri fabbricati.
Bisogna, altresì, verificare se l'immobile sia idoneo all'uso per cui sarebbe destinato. Per ipotesi, un locale deposito, all'evidenza pieno di umidità, non sarebbe idoneo per la conservazione ottimale di alcune merci. Dopo l'acquisto, infatti, eventuali rimostranze verso il venditore sarebbero tardive e prive di effetto.
È accaduto qualcosa di simile anche nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Lecce ed appena culminato con la recente sentenza n. 1727 del 28 maggio 2025. In tale circostanza, il compratore di un locale deposito in un condominio aveva chiesto la risoluzione del contratto di compravendita alla luce dei vizi riscontrati nell'immobile e della lora rilevanza ai fini dell'inidoneità all'uso della cosa acquistata.
In particolare, la problematica denunciata era dovuta a delle copiose infiltrazioni provenienti dal soprastante giardino di proprietà di una terza persona alla quale, il venditore, attribuiva ogni onere a riguardo, nel contempo respingendo l'idea di dover garantire il compratore.
Pertanto, come ha risolto la lite il Tribunale di Lecce? In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, in quali casi essa non può essere invocata?
Non ci resta che approfondire la questione.
Garanzia per i vizi della cosa venduta: cosa dice la legge?
In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, il Codice civile dedica all'argomento alcuni articoli.
Con il primo, il legislatore specifica che il venditore deve garantire che la cosa ceduta sia esente da vizi che possano inficiarne l'idoneità e che possano influire, negativamente, sul valore della medesima. Tale garanzia, inoltre, opera anche se, per comune accordo, dovesse essere stata esclusa, qualora dovesse emergere la mala fede del venditore sulle circostanze in questione "Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa (art. 1490 cod. civ.)".
Con il secondo articolo, invece, si attribuisce rilevanza alla conoscenza dei vizi della cosa da parte dell'acquirente ed anche alla facile conoscibilità dei medesimi. In tal caso, evidentemente, il compratore era in possesso di tutte le informazioni per valutare l'acquisto e la sua convenienza.
Ciò anche in relazione al corrispettivo pattuito. "Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi (art. 1491 cod. civ.)".
Insomma, se il compratore è informato delle magagne presenti nell'immobile che sta per acquistare, ogni rimostranza successiva sarebbe del tutto priva di rilievo.
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Risoluzione della compravendita per i vizi della cosa: quando è esclusa?
La conoscenza successiva all'acquisto dei vizi di un immobile tali da influire sull'idoneità all'uso del bene e/o sul valore del medesimo pone il compratore dinanzi ad una scelta: chiedere la risoluzione della compravendita oppure la riduzione/rimborso del prezzo versato "Nei casi indicati dall'articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo (art. 1492 cod. civ.)". Nella lite in esame, però, ogni facoltà è stata negata dal Tribunale di Lecce.
Secondo l'ufficio pugliese, infatti, non sussistevano i presupposti per accogliere la domanda di risoluzione del contratto avanzata dall'attore. Dall'istruttoria era emerso che questi era stato, ampiamente, a conoscenza delle infiltrazioni presenti nel locale deposito acquistato, addirittura anche molti mesi prima di stipulare il preliminare di acquisto "dalla lettura degli atti di causa e nello specifico da una comunicazione sottoscritta dall'attore ed inviata all'amministratrice condominiale, risulta evidente la piena percezione di tali anomalie già prima della consegna dell'immobile, che poteva dunque consentire la cautelativa ponderazione sul futuro acquisto, nonché la valutazione del prezzo ritenuto più congruo".
Insomma, la fattispecie in esame rientrava, perfettamente, nell'ambito di quelle situazioni in cui il compratore, ex art. 1491 cod. civ., non poteva invocare alcuna garanzia. Ecco dunque spiegati i motivi del rigetto della domanda, chiaramente, accompagnato dalla soccombenza dell'attore con riguardo alle spese processuali.
