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Furto in condominio: se l'impianto di videosorveglianza non funziona?
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Furto in condominio: se l'impianto di videosorveglianza non funziona?

La sentenza n. 2293 del 2018 del Tribunale di Latina ha attribuito ad un condominio la responsabilità di un furto per il mancato funzionamento dell'impianto di sorveglianza.

Avv. Valentina Papanice 

Furto in condominio: l'impianto di sorveglianza non funzionante è fonte di responsabilità?

È un sentire diffuso quello di essere spesso indotti a pensare che la casa indipendente sia più insicura di quella in condominio; forse è così, ma sta di fatto che la cronaca dimostra che anche il condominio si presta al rischio di furti.

In tali casi può in qualche modo attribuirsi al condominio la responsabilità dei danni prodotti?

Nel contenzioso che si è prodotto sino ad oggi, si è spesso dibattuto, come molti sapranno, circa la responsabilità del condominio per omessa custodia dei ponteggi presenti per lavori in condominio, i quali avevano agevolato il lavoro dei ladri - su condominio web ne abbiano dato conto in varie occasioni -.

Non sembra invece si fosse discusso fino ad oggi della responsabilità in capo al condominio per mancato funzionamento dell'impianto di videosorveglianza. Fino, perlomeno, alla sentenza n. 2293 del 20 settembre 2018 del Tribunale di Latina, di cui ci occupiamo qui.

Furto in condominio e impianto di videosorveglianza non funzionante

Il caso, su cui ha deciso la citata sentenza del Tribunale di Latina, aveva tratto origine dal furto perpetrato all'interno di un negozio posto all'interno di un centro commerciale.

Il titolare del negozio aveva convenuto in giudizio il locatore ed il condominio del centro, per non avere adottato le condotte idonee a garantire un servizio di vigilanza e sorveglianza nei locali atto a prevenire furti, affermando conseguentemente la loro responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale.

Per quanto qui interessa, la sentenza accoglie la domanda attorea rilevando in primis che il regolamento condominale prevedeva che il consiglio direttivo avrebbe regolato il servizio di sicurezza e sorveglianza del centro avvalendosi anche di ditte esterne specializzate e indicava tra le spese comuni generali quelle relative alla prevenzione, protezione e sorveglianza del centro.

Si rileva poi in sentenza che il condominio aveva stipulato con la società di vigilanza "un contratto di abbonamento per collegamento, controllo e pronto intervento operativo su segnalazione di allarme con comodato degli impianti"; che dalle condizioni di contratto emerge che l'istituto si impegnava a fornire totalmente o parzialmente gli apparecchi necessari per l'esecuzione dei servizi e a conservare e custodire gli impianti con cura e massima diligenza insieme con l'utente e/o contraente; l'istituto sarebbe rimasto proprietario degli apparecchi e avrebbe potuto sostituirli o disporne la sostituzione ogni volta che lo avesse ritenuto opportuno, mentre l'utente avrebbe dovuto rendere subito nota ogni irregolarità…

Emerge in giudizio che l'impianto non aveva attivato la chiamata per il tentativo di furto, mentre, da parte sua, la società rileva che l'impianto aveva alcune batterie scariche e che la zona oggetto di furto non era coperta dal sistema di videosorveglianza.

=> Videosorveglianza in condominio: quali sono le incombenze che l'amministratore è chiamato a rispettare?

Era emerso altresì, sempre per quanto qui interessa, che la posizione degli infrarossi era stata scelta dal Condominio e che continue anomalie si erano manifestate nel funzionamento del sistema di allarme.

Il giudice attribuisce la responsabilità unicamente al condominio, per non avere adempiuto correttamente a quanto previsto dal regolamento condominiale (nei termini suindicati), sebbene, rileva, sarebbe stata opportuna una maggiore specificità dell'obbligazione posta a carico del Condominio, affinché esso vi potesse adempiere correttamente.

Rileva inoltre la sentenza che era stata una scelta discrezionale del Condominio quella di scegliere un servizio di sorveglianza/sicurezza anziché un altro - si era cioè optato per il controllo a distanza con comodato degli impianti, anziché, ad es., per un controllo con guardie con obbligo di passaggio a orari prestabiliti, etc. - e, ciò, sebbene l'inadeguatezza del servizio prescelto in relazione alle caratteristiche di un centro commerciale di estesa grandezza fosse già stata dimostrata dai precedenti tentativi di furto, che non avevano indotto il Condominio a rivedere le condizioni contrattuali del servizio.

Viene invece esclusa la responsabilità del locatore, dal momento che nel contratto di locazione il conduttore era qualificato come custode del negozio, mentre il locatore era liberato da responsabilità per danni derivanti, ad es. da casi fortuiti, malfunzionamento degli impianti etc.

Mentre, quanto alla società titolare del servizio di sorveglianza, si concludeva che le prestazioni oggetto del contratto di abbonamento con il Condominio erano state effettivamente adempiute: la tecnologia che non aveva funzionato era stata data in comodato al Condominio e avrebbe dovuto dunque tale soggetto doversi impegnare per la custodia e conservazione ai sensi dell'art. 1804 c.c.

=> Condominio, videosorveglianza e trattamento dei dati personali dei condòmini

Peraltro, deve altresì farsi riferimento, prosegue la sentenza, a quella giurisprudenza che ha escluso la responsabilità dell'istituto di vigilanza laddove non si sia data prova che ove esso fosse intervenuto, il furto non sarebbe avvenuto e i danni non si sarebbero prodotti.

In conclusione, si afferma, "l'unico soggetto cui possono essere mossi rilievi in ordine al mancato adempimento dei suoi obblighi e da cui era esigibile una condotta maggiormente diligente (una estensione dell'originaria garanzia prestata, alla luce dei precedenti episodi di furto), è il Condominio … soggetto obbligato alla predisposizione del sistema di sorveglianza del centro commerciale" (Trib. Latina n. 2293/2018).

Ci limitiamo in questa sede a rilevare che dalla lettura della sentenza si evince che non correttamente di condominio si dovrebbe parlare, dal momento che esiste nel caso concreto uno solo era il proprietario del centro commerciale.

E, come noto, di condominio si può parlare solo alla presenza di almeno due proprietari di unità immobiliari aventi in comune beni e/o servizi detti comuni secondo l'art. 1117 c.c. e ss.

A parere di chi scrive, però, le conclusioni della lite, nel caso di specie difficilmente muterebbero, perché la responsabilità viene fatta discendere dall'inadempimento di impegni assunti per via pattizia e non imposti dalle norme condominiali (regolamento e contratto di affidamento del servizio).

Detto ciò, ci si chiede se, in ogni caso, quanto qui statuito dal Tribunale di Latina possa costituire un precedente utile per le fattispecie nelle quali può essere chiamato a rispondere il condominio: ebbene, si tratta in ogni caso di servizi condominiali, del cui malfunzionamento, sì, il condominio può essere chiamato a rispondere in caso di danno; bisogna poi vedere, all'atto pratico cosa non è andato, quali obbligazioni sono previste in capo a tutte le parti in causa e dove non si è adempiuto.

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