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FND_70

Vorremmo nominare un condomino come amministratore (siamo 5 condomini in tutto)

Buongiorno a tutti, il condominio dove abito è composto da 5 unita abitative (con 5 condomini diversi); vorremmo togliere l'amministratore esterno e metterne uno interno perchè in tutto abbiamo solo tre contratti oggi attivi e intestati al condominio:

1- utenza luce scale

2- pulizia scalinata

3- assicurazione fabbricato

 

Chiedo ai parteciparti del forum se cortesemente potete darci delle indicazioni circa:

1- Quali obblighi ha il condomino ed amministratore verso il fisco, per la propria prestazione. Lo farebbe gratuitamente.

2- Sulla base dei cotratti oggi attivi, e sopra elencati, quali obblighi ha l'amministratore/condomino (il condominio ha ovviamente il Codice Fiscale) verso il fisco italiano - io con l'attuale amministratone non l'ho mai capito

3- vale realmente la pena far fare ad un condomino, che di mestiere fa altro, l'amminstratore?

 

Grazie in anticipo per le risposte.

Non sono un fiscalista, e qualcuno mi potrà correggere, però posso dirti che l'amministratore nominato tra i condomini mantene gli stessi obblighi dell'amministratore esterno (eccetto l'obbligo dell'apertura del C/C), per cui se uno di voi sarà nominato, dovrà conoscere ed espletare questi obblighi, inoltre sarà responsabile amministrativo, fiscale, civile e penale delle parti comuni del condominio.

Ad integrazione di quanto detto da dimaraz, per la parte fiscale, se rimanete senza amministratore e nominate un facente funzione, nel vostro caso specifico avete l'obbligo di pagare le ritenute d'acconto per la ditta di pulizie (a meno che non abbia una specifica esenzione riportata in fattura) con mod. F24 entro il giorno 16 del mese successivo all'effetiva data di pagamento.

Una volta l'anno avete l'obbligo di presentare il 770 (quasi tutti lo fanno fare ad un commercialista) e la certificazione dei compensi alla ditta di pulizie.

 

Se nominate un amministratore ufficiale, oltre a quanto sopra, colui che risulterà amministratore alla data del 31 dicembre avrà l'obbligo di presentare, nell'anno successivo, anche il quadro AC del mod. UNICO se l'assicurazione condominiale, al lordo di iva, supera l'importo di €. 258,23 (le vecchie cinquecentomila lire).

 

Ma dov'è normato il facente funzioni, visto che troviamo solo articoli di CC relative all'amministratore (comne per es. le modiufiche di Luglio 2013)?

Non è scritto esplicitamente, lo si intuisce da quanto scritto nell'art. 1129 di cui ti riporto uno stralcio:

 

"...In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

 

Naturalmente va fatta una delibera ad hoc che io consiglio di questo tipo:

 

"L’amministratore in carica, Sig. TIZIO, è stato revocato con X voti rappresentanti Y millesimi.

L'assemblea, inoltre, con la stessa maggioranza delibera di essere contraria alla conservazione dei poteri di gestione in “prorogatio” da parte dell'amministratore cessato dall'incarico, come da principio puntualizzato con sentenza Cass. civ. sez. 2 del 12.11.2002, n. 15858, restando inteso che la responsabilità civile, amministrativa e penale rimane a carico di tutti i condòmini in maniera solidale per eventuali violazioni di legge, come specificato dalla su citata sentenza.

L’assemblea con X voti favorevoli rappresentanti Y millesimi nomina “custode” dei documenti di condominio, in qualità di condòmino, il Sig. CAIO che si occuperà di svolgere anche quelle funzioni analoghe a quelle dell'amministratore previste dall'art. 1129 c.c.."

Leonardo mi ha preceduto...come al solito una garanzia: ineccepibile.

 

Io lascerei arrivare l' amministatore alla naturale scadenza visto che dovrete comunque pagarlo. All' assemblea ordinaria dove si discute oltre che di bilancio anche di rinnovo carica seguite la prassi spiegata da Leonardo.

Ad integrazione di quanto detto da dimaraz, per la parte fiscale, se rimanete senza amministratore e nominate un facente funzione, nel vostro caso specifico avete l'obbligo di pagare le ritenute d'acconto per la ditta di pulizie (a meno che non abbia una specifica esenzione riportata in fattura) con mod. F24 entro il giorno 16 del mese successivo all'effetiva data di pagamento.

Una volta l'anno avete l'obbligo di presentare il 770 (quasi tutti lo fanno fare ad un commercialista) e la certificazione dei compensi alla ditta di pulizie.

 

Se nominate un amministratore ufficiale, oltre a quanto sopra, colui che risulterà amministratore alla data del 31 dicembre avrà l'obbligo di presentare, nell'anno successivo, anche il quadro AC del mod. UNICO se l'assicurazione condominiale, al lordo di iva, supera l'importo di €. 258,23 (le vecchie cinquecentomila lire).

 

 

Non è scritto esplicitamente, lo si intuisce da quanto scritto nell'art. 1129 di cui ti riporto uno stralcio:

 

"...In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

 

Naturalmente va fatta una delibera ad hoc che io consiglio di questo tipo:

 

"L’amministratore in carica, Sig. TIZIO, è stato revocato con X voti rappresentanti Y millesimi.

L'assemblea, inoltre, con la stessa maggioranza delibera di essere contraria alla conservazione dei poteri di gestione in “prorogatio” da parte dell'amministratore cessato dall'incarico, come da principio puntualizzato con sentenza Cass. civ. sez. 2 del 12.11.2002, n. 15858, restando inteso che la responsabilità civile, amministrativa e penale rimane a carico di tutti i condòmini in maniera solidale per eventuali violazioni di legge, come specificato dalla su citata sentenza.

L’assemblea con X voti favorevoli rappresentanti Y millesimi nomina “custode” dei documenti di condominio, in qualità di condòmino, il Sig. CAIO che si occuperà di svolgere anche quelle funzioni analoghe a quelle dell'amministratore previste dall'art. 1129 c.c.."

Leonardo ti sei dimenticato di dire che se il f.f. è uno dei condomini, il C/C non è obbligatorio, e se l'hai scritto mi è sfuggito 😜
Leonardo ti sei dimenticato di dire che se il f.f. è uno dei condomini, il C/C non è obbligatorio, e se l'hai scritto mi è sfuggito 🙂

Ciao a tutti. Mi allaccio alla discussione, perchè vorremmo eliminare il conto corrente condominio per 8 appartamenti per non pagare i 100€ di bolli. Attualmente sono amministratore e proprietario e l'unica spesa riguarda l'utenza elettrica e l'assicurazione condominio.

Vediamo se ho capito..... per fare ciò dovrei:

1. con delibera assemblea eliminare l'amministratore

2. comunicare all'AdE la cessazione dell'amministratore

3. nominare un facente funzione (che sarei io)

4. eventualmente aprire un c/c privato intestato a me in accordo con gli altri proprietari per domiciliare le fatture di luce

Una domanda: per l'assicurazione condominio come ci ci regola dal momento che il codice fiscale non ci sarà più.

Grazie

Michele

Ciao a tutti. Mi allaccio alla discussione, perchè vorremmo eliminare il conto corrente condominio per 8 appartamenti per non pagare i 100€ di bolli. Attualmente sono amministratore e proprietario e l'unica spesa riguarda l'utenza elettrica e l'assicurazione condominio.

Vediamo se ho capito..... per fare ciò dovrei:

1. con delibera assemblea eliminare l'amministratore

2. comunicare all'AdE la cessazione dell'amministratore

3. nominare un facente funzione (che sarei io)

4. eventualmente aprire un c/c privato intestato a me in accordo con gli altri proprietari per domiciliare le fatture di luce

Una domanda: per l'assicurazione condominio come ci ci regola dal momento che il codice fiscale non ci sarà più.

Grazie

Michele

1 = SI

2 = All'AdE va cominicata solo la variazione del rappresentante legale del condominio. Se lo eri già tu come amministratore lo resterai come facente funzioni quindi, in tal caso, non occorre nessuna comunicazione.

3 0 SI

4 = Puoi fare come vuoi. Puoi anche raccogliere i soldi e tenerli nel materasso (a tuo rischio) finchè non paghi.

 

L'assicurazione resta intestata al condominio perchè non ci sarà più l'amministratore ma resterà il codice fiscale e resterannno tutte le incombenze fiscali a carico del condominio ( se di competenza: 770, ritenute d'acconto, certificazioni percipienti...)

"Il c/c condominiale resta obbligatorio anche se l' amministratore è interno e dovrà farci transitare tutte le somme ricevute/pagate.

Se è un facente funzioni l' obbligo non sussiste..."

P.S. Anche se il facente funzioni non è uno dei condòmini l'obbligo non sussiste perchè l'obbligo è in capo solo all'amministratore regolarmente nominato e a nessun tipo di f.f. 😂

1 = SI

2 = All'AdE va cominicata solo la variazione del rappresentante legale del condominio. Se lo eri già tu come amministratore lo resterai come facente funzioni quindi, in tal caso, non occorre nessuna comunicazione.

3 0 SI

4 = Puoi fare come vuoi. Puoi anche raccogliere i soldi e tenerli nel materasso (a tuo rischio) finchè non paghi.

 

L'assicurazione resta intestata al condominio perchè non ci sarà più l'amministratore ma resterà il codice fiscale e resterannno tutte le incombenze fiscali a carico del condominio ( se di competenza: 770, ritenute d'acconto, certificazioni percipienti...)

Grazie mille Leonardo. La chiusura del c/c la facciamo per risparmiare i 100€ di bollo, considerando che il c/c ci serve solo per la domiciliazione della fatture e assicurazione. Naturalmente apriremo un c/c privato.

Volevo chiederti dove posso trovare la modulistica per la nomina di un facente funzione e se il Quadro AC va comunque presentato.

Michele.

Scusa mi ma non è che sia molto chiaro, è o non è obbligatorio detto come l'hai scritto?

 

- Il c/c condominiale resta obbligatorio anche se l' amministratore è interno

- Anche se il facente funzioni non è uno dei condòmini l'obbligo non sussiste perchè l'obbligo è in capo solo all'amministratore regolarmente nominato ...

Le due frasi sono contraddittorie, non è che ti voglio mettere in difficoltà ma ritengo di aver compreso la norma, ossia se chi sarà nominato è amministratore il C/C sarà obbligatorio, se invece sarà un F.F. non lo sarà!!!

Per la precisione ho riportato quanto scritto da Dimaraz che comunque a me sembra molto chiaro:

 

Il c/c condominiale resta obbligatorio anche se l' amministratore è interno = Se è stato nominato ufficialmente un amministratore, anche se questi è amministratore interno e titolo gratuito (come me), è obbligato ad aprire il c/c.

 

Anche se il facente funzioni non è uno dei condòmini l'obbligo non sussiste perchè l'obbligo è in capo solo all'amministratore regolarmente nominato ... = se l'assemblea delibera di restare senza amministratore e incarica il figlio della signora Pina di andare a risquotere le quote condominiali, il cugino della signora Giovanna di prendere le letture dell'acqua ed il nipote della signora Maria di andare a pagare le bollette (tutte persone estranee al condominio), non c'è l'obbligo di aprire il conto corrente.

Ad integrazione di quanto detto da dimaraz, per la parte fiscale, se rimanete senza amministratore e nominate un facente funzione, nel vostro caso specifico avete l'obbligo di pagare le ritenute d'acconto per la ditta di pulizie (a meno che non abbia una specifica esenzione riportata in fattura) con mod. F24 entro il giorno 16 del mese successivo all'effetiva data di pagamento.

Una volta l'anno avete l'obbligo di presentare il 770 (quasi tutti lo fanno fare ad un commercialista) e la certificazione dei compensi alla ditta di pulizie.

 

Se nominate un amministratore ufficiale, oltre a quanto sopra, colui che risulterà amministratore alla data del 31 dicembre avrà l'obbligo di presentare, nell'anno successivo, anche il quadro AC del mod. UNICO se l'assicurazione condominiale, al lordo di iva, supera l'importo di €. 258,23 (le vecchie cinquecentomila lire).

 

 

Non è scritto esplicitamente, lo si intuisce da quanto scritto nell'art. 1129 di cui ti riporto uno stralcio:

 

"...In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

 

Naturalmente va fatta una delibera ad hoc che io consiglio di questo tipo:

 

"L’amministratore in carica, Sig. TIZIO, è stato revocato con X voti rappresentanti Y millesimi.

L'assemblea, inoltre, con la stessa maggioranza delibera di essere contraria alla conservazione dei poteri di gestione in “prorogatio” da parte dell'amministratore cessato dall'incarico, come da principio puntualizzato con sentenza Cass. civ. sez. 2 del 12.11.2002, n. 15858, restando inteso che la responsabilità civile, amministrativa e penale rimane a carico di tutti i condòmini in maniera solidale per eventuali violazioni di legge, come specificato dalla su citata sentenza.

L’assemblea con X voti favorevoli rappresentanti Y millesimi nomina “custode” dei documenti di condominio, in qualità di condòmino, il Sig. CAIO che si occuperà di svolgere anche quelle funzioni analoghe a quelle dell'amministratore previste dall'art. 1129 c.c.."

Leonardo sei stato chiarissimo e ti ringrazio.

 

Provo a riepilogare.

1- per l'impresa di pulizie (scale) il 16 del mese successivo al pagamento vanno pagate con modulo F24 le ritenute d'acconto. Se il pagamento è bimestrale si fanno 6 F24 in un anno. Chiaramente se ha uno specifico codice di esenzione, non si fa nulla.

2- a fine anno si fa il 770 per la dichiarazione dei compensi all'impresa di pulizie.

3- per il pagamento delle bollette luce condominio, non si fa nulla.

4- per l'assicurazione sul fabbricato (circa 600€ annui) non si fa nulla.

5- non essendoci nessun compenso per il facente funzione non si produce nulla.

 

Ho inteso bene?

 

Infine, secondo te il CAF riesce a gestire il tutto?

 

Se il passaggio del testimone tra amm.re e ff avviene a metà/fine anno, come è tutelato il condominio che quanto dall'amministratore precedente è fiscalmente corretto? Es. se non ha pagato le ritenute e il fisco lo scopre dopo 6 mesi che facciamo? Belle domanda ...

 

Grazie

Per la precisione ho riportato quanto scritto da Dimaraz che comunque a me sembra molto chiaro:

 

Il c/c condominiale resta obbligatorio anche se l' amministratore è interno = Se è stato nominato ufficialmente un amministratore, anche se questi è amministratore interno e titolo gratuito (come me), è obbligato ad aprire il c/c.

 

Anche se il facente funzioni non è uno dei condòmini l'obbligo non sussiste perchè l'obbligo è in capo solo all'amministratore regolarmente nominato ... = se l'assemblea delibera di restare senza amministratore e incarica il figlio della signora Pina di andare a risquotere le quote condominiali, il cugino della signora Giovanna di prendere le letture dell'acqua ed il nipote della signora Maria di andare a pagare le bollette (tutte persone estranee al condominio), non c'è l'obbligo di aprire il conto corrente.

Leonardo, guarda che le norme le conosco, il fatto era che non l'avevi ben centrato (scritto) 🤣
Leonardo sei stato chiarissimo e ti ringrazio.

 

Provo a riepilogare.

1- per l'impresa di pulizie (scale) il 16 del mese successivo al pagamento vanno pagate con modulo F24 le ritenute d'acconto. Se il pagamento è bimestrale si fanno 6 F24 in un anno. Chiaramente se ha uno specifico codice di esenzione, non si fa nulla.

2- a fine anno si fa il 770 per la dichiarazione dei compensi all'impresa di pulizie.

3- per il pagamento delle bollette luce condominio, non si fa nulla.

4- per l'assicurazione sul fabbricato (circa 600€ annui) non si fa nulla.

5- non essendoci nessun compenso per il facente funzione non si produce nulla.

 

Ho inteso bene?

 

Infine, secondo te il CAF riesce a gestire il tutto?

 

Se il passaggio del testimone tra amm.re e ff avviene a metà/fine anno, come è tutelato il condominio che quanto dall'amministratore precedente è fiscalmente corretto? Es. se non ha pagato le ritenute e il fisco lo scopre dopo 6 mesi che facciamo? Belle domanda ...

 

Grazie

Hai inteso bene.

Non so se il CAF è in grado di presentare un 770.

Nel vostro caso si tratta di un solo percipiente (la ditta di pulizie) e 6 fatture. Un commercialista non dovrebbe chiedere più di 100 euro ma se ne assume la responsabilità.

 

In qualsiasi caso (che si tratti di un ex amministratore interno o professionista) al fisco ne risponde sempre il condominio che potrà rivalersi sull'amministratore e richiedere i danni per la sua inadempienza.

Ricapitolando, se e quando arriva una sanzione dall'A.d.E, paga sempre il condomino, salvo diritto di rivalsa se ne ricorre il caso.

Hai inteso bene.

Non so se il CAF è in grado di presentare un 770.

Nel vostro caso si tratta di un solo percipiente (la ditta di pulizie) e 6 fatture. Un commercialista non dovrebbe chiedere più di 100 euro ma se ne assume la responsabilità.

 

In qualsiasi caso (che si tratti di un ex amministratore interno o professionista) al fisco ne risponde sempre il condominio che potrà rivalersi sull'amministratore e richiedere i danni per la sua inadempienza.

Ricapitolando, se e quando arriva una sanzione dall'A.d.E, paga sempre il condomino, salvo diritto di rivalsa se ne ricorre il caso.

Grazie 1000 Alfredo.

 

Nell'assemblea in cui nominiamo il FF, così come da te precedentemente consigliato, ovvero "L’assemblea con X voti favorevoli rappresentanti Y millesimi nomina “custode” dei documenti di condominio, in qualità di condòmino, il Sig. CAIO che si occuperà di svolgere anche quelle funzioni analoghe a quelle dell'amministratore previste dall'art. 1129 c.c.." è opportuno anche dire di cosa di occuperà il ff? Ovvero gestione delle sole spese relative a:

1- Pulizia Scale

2- Luce

3- Assicurazione stabile

 

Di nuovo grazie 1000

Ininfluente stabilire i compiti di un "rappresentante " (facente funzioni) del condominio.

Come detto da Leonardo potreste persino suddividervi i compiti.

 

L' importante è che gli obblighi fiscali vadano rispettati, le scadenze onorate e che evitiate di remunerare le prestazioni eseguite dai condomini.

Io eviterei di far transitare le somme del condominio in un c/c intestato ad uno di voi perchè l' AdE di questi tempi parte dalla presunzione di colpevolezza. Se chi mette il suo nome sul c/c riceve un controllo della Finanza lo sospetteranno subito di evasione fiscale per compensi percepiti e non dichiarati.

Aprire un c/c intestato ad 1 privato appositamente per farci transistare le sole somme del condomini farebbe risparmiare meno di 70 Euro per anno, ossia 12 euro a testa...ne vale la pena?

Ininfluente stabilire i compiti di un "rappresentante " (facente funzioni) del condominio.

Come detto da Leonardo potreste persino suddividervi i compiti.

 

L' importante è che gli obblighi fiscali vadano rispettati, le scadenze onorate e che evitiate di remunerare le prestazioni eseguite dai condomini.

Io eviterei di far transitare le somme del condominio in un c/c intestato ad uno di voi perchè l' AdE di questi tempi parte dalla presunzione di colpevolezza. Se chi mette il suo nome sul c/c riceve un controllo della Finanza lo sospetteranno subito di evasione fiscale per compensi percepiti e non dichiarati.

Aprire un c/c intestato ad 1 privato appositamente per farci transistare le sole somme del condomini farebbe risparmiare meno di 70 Euro per anno, ossia 12 euro a testa...ne vale la pena?

La finanza può are tutti i controlli che vuole visto che non abbiamo nulla da nascondere. Spendiamo 2000 € all anno per gestione condominio di cui 900 sono l assicurazione. Il mio compenso come amministratore e' gratuito. Con il c/c privato si risparmiano 100€ visto che per giacenze sotto i 5000 il bollo non si paga.

Michele.

La finanza può are tutti i controlli che vuole visto che non abbiamo nulla da nascondere. Spendiamo 2000 € all anno per gestione condominio di cui 900 sono l assicurazione. Il mio compenso come amministratore e' gratuito. Con il c/c privato si risparmiano 100€ visto che per giacenze sotto i 5000 il bollo non si paga.

Michele.

"Con il c/c privato si risparmiano 100€ visto che per giacenze sotto i 5000 il bollo non si paga."

 

appunto le risparmia eventualmente un privato (persona fisica) ma non il condominio visto che non puo' avere un c/c privato ma deve avere un c/c "specifico" ovvero intestato al condominio .

.... ma non il condominio visto che non puo' avere un c/c privato ma deve avere un c/c "specifico" ovvero intestato al condominio .

 

Il deve sussiste solo in presenza di un amministratore ufficiale. In realtà nulla impedisce che i condomini usino il c/c intestato ad uno di loro (o persino di una terza persona) se manca l' amministratore...se si fidano.

Per la Legge che il facente funzioni si tenga i soldi del condominio in casa sotto il materasso o sul c/c personale nulla cambia. Diventa motivo di "stress" in più solo eventualmente subentri la Guardia di Finanza dover dimostrare la provenienza dei soldi.

 

Non mi risulta piuttosto che il bollo sul c/c di un privato sia escluso se il saldo è sotto un certo limite.

 

Che io sappia solo le Banche di Credito Cooperativo (ex Rurali ed Artigiane) hanno alucne tipologie di conto senza spese e con bolli gratuiti.

Il deve sussiste solo in presenza di un amministratore ufficiale. In realtà nulla impedisce che i condomini usino il c/c intestato ad uno di loro (o persino di una terza persona) se manca l' amministratore...se si fidano.

Per la Legge che il facente funzioni si tenga i soldi del condominio in casa sotto il materasso o sul c/c personale nulla cambia. Diventa motivo di "stress" in più solo eventualmente subentri la Guardia di Finanza dover dimostrare la provenienza dei soldi.

 

Non mi risulta piuttosto che il bollo sul c/c di un privato sia escluso se il saldo è sotto un certo limite.

 

Che io sappia solo le Banche di Credito Cooperativo (ex Rurali ed Artigiane) hanno alucne tipologie di conto senza spese e con bolli gratuiti.

ovviamente la mia risposta era riferita al caso esposto da marvin69 .(ovvero presenza di un amminiistratore )

Non ti eri accorto che era già in programma di elinare la figura di amministratore ufficiale.

 

Semplice svista...per il resto il tuo discorso è valido.🙂

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