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gsx1200

Voglio l'amministratore ...

un ciao a tutti, spero di aver postato nella sezione giusta... vengo al dunque: abito in un condominio composto da 5 unità

abitative di cui né sono anche il proprietario di 3 unità in comunione con la moglie.. il problema sussiste che, in 35 anni dalla costruzione non è mai stato istituito l'amministratore, quei pochi lavori che sono stati necessari si è sempre trovato un'accordo tra i proprietari, ma proprio per la mancanza di un regolamento gli altri 2 inquilini affittuari non vogliono saperne di tenere in ordine e lo sfalcio dell'erba del giardino 500 mq circa .... come posso procedere? mi è data la possibilità di istituire tramite l'autorità giudiziaria un benedetto amministratore che stili un regolamento e lo faccia rispettare?

un ciao a tutti, spero di aver postato nella sezione giusta... vengo al dunque: abito in un condominio composto da 5 unità

abitative di cui né sono anche il proprietario di 3 unità in comunione con la moglie.. il problema sussiste che, in 35 anni dalla costruzione non è mai stato istituito l'amministratore, quei pochi lavori che sono stati necessari si è sempre trovato un'accordo tra i proprietari, ma proprio per la mancanza di un regolamento gli altri 2 inquilini affittuari non vogliono saperne di tenere in ordine e lo sfalcio dell'erba del giardino 500 mq circa .... come posso procedere? mi è data la possibilità di istituire tramite l'autorità giudiziaria un benedetto amministratore che stili un regolamento e lo faccia rispettare?

Le possibilità che lei ha per ottenere il suo scopo sono sostanzialmente due:

la più facile sarebbe quella di convocare un'assemblea con (presumo) gli altri due proprietari-condomini (gli affittuari non hanno voce in capitolo) con all'ordine del giorno la nomina dell'amministratore, in questo caso basterebbe che due su tre che posseggano la metà del valore del fabbricato (se non si riesce a stabilire il valore si può utilizzare un altro parametro come i metri quadrati, oppure semplicemente le "teste") votino a favore

la seconda è quella di ricorrere all'articolo 1105 c.c. che stabilisce che se non si riesce a prendere alcuna decisione per la corretta gestione della cosa comune, uno dei condomini può fare ricorso all'autorità giudiziaria che può decidere di nominare d'ufficio un amministratore, per utilizzare questa seconda opzione è opportuno che siano convocate almeno due assemblee (da lei stesso agli altri due condomini) e che queste abbiano avuto esito negativo (o sono andate deserte oppure non si è riusciti a prendere alcuna decisione, né per la nomina dell'amministratore né per altri argomenti che eventualmente siano stati portati in discussione)

per ora mi sono rivolto all'avvocato che a fine ferie spedirà agli altri 2 proprietari l'intenzione di istituire l'amministratore..

però per quanto ho capito io, e per questo mi rivolgo a Voi a questa mia situazione non si arriverà ad una conclusione.

mi spiego, "almeno ci provo" è pur vero che io ho la maggioranza dei millesimi... a occhio e croce diciamo + di 600 ma, a teste sono

a sfavore uno a due, secondo mè in una qualsiasi assemblea che si dovesse discutere ( come nel mio caso sopra esposto) lo sfalcio dell'erba nelle parti verdi in comune, non si potrà arrivare a nessun accordo perché perdo in partenza (1 a 2) visto che i millesimi

in questo caso servono a poco... se c'è da spendere avendo la maggioranza dei millesimi la spesa più consistente è la mia, ma come potere decisionale valgo zero...cosa mi consigliate?

per ora mi sono rivolto all'avvocato che a fine ferie spedirà agli altri 2 proprietari l'intenzione di istituire l'amministratore..

però per quanto ho capito io, e per questo mi rivolgo a Voi a questa mia situazione non si arriverà ad una conclusione.

mi spiego, "almeno ci provo" è pur vero che io ho la maggioranza dei millesimi... a occhio e croce diciamo + di 600 ma, a teste sono

a sfavore uno a due, secondo mè in una qualsiasi assemblea che si dovesse discutere ( come nel mio caso sopra esposto) lo sfalcio dell'erba nelle parti verdi in comune, non si potrà arrivare a nessun accordo perché perdo in partenza (1 a 2) visto che i millesimi

in questo caso servono a poco... se c'è da spendere avendo la maggioranza dei millesimi la spesa più consistente è la mia, ma come potere decisionale valgo zero...cosa mi consigliate?

Purtroppo potrai fare poco perchè non essendoci anche la maggioranza delle teste gli altri condòmini non approveranno mai alcuna spesa da loro ritenuta superflua.

Potrai solo rivolgerti al Giudice ogni volta che necessiterà un intervento di conservazione che l'assemblea non approva.

Se la maggioranza non vorrà tenere il giardino sempre potato e non ci sono problemi di igiene/sicurezza, con o senza amministratore non cambia nulla perchè l'amministratore non è il padrone dello stabile ed esegue le delibere dell'assemblea.

Poichè partecipi già a 3/5 delle spese, se vorrai, potrai apportare a tue spese tutte le modifiche per un miglior godimento come da art. 1102 c.c.

 

Art. 1102

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso

La ringrazio per la celere risposta.. era quello che mi aspettavo.

e, se dovessi cedere la nuda proprità alle due figlie tenendomi l'usufrutto? cambierebbero i parametri, o c'è un'altra soluzione?

La ringrazio per la celere risposta.. era quello che mi aspettavo.

e, se dovessi cedere la nuda proprità alle due figlie tenendomi l'usufrutto? cambierebbero i parametri, o c'è un'altra soluzione?

Se delle tue 3 proprietà ne cedi la nuda proprietà di due appartamenti a due figli diversi (uno a un figlio ed uno ad un altro), i nudi proprietari avrebbero diritto di voto sulle manutenzioni straordinarie e quindi tu, anche rappresentando un proprietario ed un nudo proprietario, finiresti con un 2 contro 2.

Per le manutenzioni ordinarie, invece, il diritto di voto spetta all'usufruttuario per cui alla votazione di un preventivo di spese ordinarie che preveda la pulizia/manutenzione mensile del giardino avreste una maggioranza di 3 su 5.

Leggi questo articolo:

 

https://www.condominioweb.com/spese-condominiali-cosa-paga-il-nudo-proprietario-e-lusufruttuario.11291

quell'articolo l'avevo già letto ma, ci capisco poco.. ritornando all'esempio sopra esposto perché finirei 2 a 2?

se cedo a ciascun figlio un'immobile non saremo ad essere 3 a 2 come teste?

quell'articolo l'avevo già letto ma, ci capisco poco.. ritornando all'esempio sopra esposto perché finirei 2 a 2?

se cedo a ciascun figlio un'immobile non saremo ad essere 3 a 2 come teste?

Poichè per le spese straordinarie ha diritto il nudo prorpietario, per le delibere straordinarie avrebbero diritto di voto le seguenti teste:

1) Proprietario sconosciuto A

2) Proprietario sconosciuto B

3) Tu in qualità di proprietario di un appartamento

4) Tu in qualità di nudo proprietario degli altri due appartamenti.

 

Solo donando/vendendo due delle tre unità a due diversi soggetti diventerete 5 diversi condòmini per qualsiasi tipo di delibera.

art 67 dacc;

- L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, ...

La Corte di Cassazione, con sentenza numero 124 del 1978 ha stabilito che le deliberazioni concernenti la nomina dell'amministratore e la determinazione del suo compenso sono da considerarsi affari di ordinaria amministrazione e, pertanto, devono essere adottate dall'assemblea con la preventiva convocazione e con il voto dell'usufruttuario.

Tu essendo usufruttuario delle proprietà sarai il solo a votare per l'amministratore (caso in esame), per cui le teste saranno una contro due a meno che almeno uno dei due altri condomini non voti d'accordo con te, per avere la maggioranza delle teste puoi cedere la proprietà di due delle tre u.i. ma senza l'usufrutto a te ai due figli uno ciascuno, oppure per intero uno a tua moglie e l'altra ai tuoi figli.

adesso mi è chiaro.. un'ultima cosa, se in assemblea dovesse risultare una votazione pari come si deve procedere? vengono tirati in ballo i millesimi o è ininfluente la cosa?

Se le teste sono pari la delibera non è valida ovvero è in stallo, come dire nulla di fatto.

Le delibere per essere valide devono soddisfare la maggioranza delle teste (voti) e millesimi presenti in assemblea

sicuramente sbaglierò ma, chiedo: ha nessuna rilevanza che io sono proprietario al 50% e il rimanente è la moglie? è sempre solo "una testa"?

Poichè per le spese straordinarie ha diritto il nudo prorpietario, per le delibere straordinarie avrebbero diritto di voto le seguenti teste:

1) Proprietario sconosciuto A

2) Proprietario sconosciuto B

3) Tu in qualità di proprietario di un appartamento

4) Tu in qualità di nudo proprietario degli altri due appartamenti.

 

Solo donando/vendendo due delle tre unità a due diversi soggetti diventerete 5 diversi condòmini per qualsiasi tipo di delibera.

4) Tu in qualità di nudo proprietario degli altri due appartamenti.

 

non credo che le teste (condomini) variano al variare di chi vota (nudo proprietario o usufruttuario ) ovvero la situazione del punto 4 deve prevedere 2 teste in quanto la persona e' lo stesso nudo proprietario ma l'usufruttuario e' diverso .

 

PUNTO 4 SI TRASFORMA IN

 

4)tu nudo proprietario con figlia A usufruttuaria

5 ) tu nudo prorietario con figlia B usufruttuaria

sicuramente sbaglierò ma, chiedo: ha nessuna rilevanza che io sono proprietario al 50% e il rimanente è la moglie? è sempre solo "una testa"?

sempre una testa sei .

forse c'è stata un po' di confusione nei ruoli..

non è che con l'esempio mi tenessi la nuda proprietà.. intendevo che io cedevo ai 2 figli la nuda proprietà e mi riservavo l'uso/frutto

così risultava 3 proprietari distinti "3 teste " per le spese straordinarie, e si avrebbe la maggioranza teste+ millesimi

per le spese ordinarie .... sarei in minoranza? boh.....🤔

I condomini sono e restano lo stesso numero sia per votazioni per spese ordinarie sia per spese sta ordinarie . Se sono 5 restano 5 .

forse c'è stata un po' di confusione nei ruoli..

non è che con l'esempio mi tenessi la nuda proprietà.. intendevo che io cedevo ai 2 figli la nuda proprietà e mi riservavo l'uso/frutto

così risultava 3 proprietari distinti "3 teste " per le spese straordinarie, e si avrebbe la maggioranza teste+ millesimi

per le spese ordinarie .... sarei in minoranza? boh.....🤔

I condomini sono e restano lo stesso numero sia per votazioni per spese ordinarie sia per spese sta ordinarie . Se sono 5 restano 5 .

Art. 67

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Quindi se io sono usufruttuario di due appartamenti di due diversi proprietari (il tuo e quello di Tullio), nella votazione per le spese ordinarie conterò per due teste perchè esercito il diritto di voto per due diversi proprietari (la tua e quella di Tullio)?

Se così fosse, GSX1200 avrebbe risolto tutti i suoi problemi cedendo due nude proprietà a due proprietari diversi perchè tra il suo voto di proprietario ed i suoi 2 voti di usufruttuario conterebbe per 3 teste su 5.

Leonardo, la testa votante sarà sempre una perchè uno è l'usufruttuario di tutte queste u.i. ora di proprietà di gsx1200 e sua moglie se verranno cedute in comproprietà ai figli, se invece i proprietari o nudi proprietari saranno diversi, p.es. uno per ciascuna u.i. in usufrutto, l'usufruttuario rappresenterà due o più u.i. e di conseguenza avrà tanti voti quanti sono i nudi proprietari, in pratica come avesse più deleghe da proprietari diversi.

Leonardo, la testa votante sarà sempre una perchè uno è l'usufruttuario di tutte queste u.i. ora di proprietà di gsx1200 e sua moglie se verranno cedute in comproprietà ai figli, se invece i proprietari o nudi proprietari saranno diversi, p.es. uno per ciascuna u.i. in usufrutto, l'usufruttuario rappresenterà due o più u.i. e di conseguenza avrà tanti voti quanti sono i nudi proprietari, in pratica come avesse più deleghe da proprietari diversi.

Infatti quello che interessa a gsx1200 è cosa succederà nelle assemblee in cui il diritto di voto spetta all'usufruttuario, se all'assemblea saranno presenti:

1) Condòmino Tizio

2) Condòmino Caio

3) Condòmino gsx1200 in qualità di proprietario del primo appartamento

4) gsx1200 in qualità di usufruttuario del secondo appartamento di proprietà del figlio Marco

5) gsx1200 in qualità di usufruttuario del terzo appartamento di proprietà della figlia Maria.

 

Trattandosi di ordinaria amministrazione si considera il condominio parziale in cui l'usufruttuario di due appartamenti conta una testa?

Se così fosse il diritto di voto spetterebbe

1 voto al condòmino tizio

1 voto al condòmino caio

1 voto al condòmino gsx1200 in qualità di proprietario esclusivo del suo appartamento

1 voto all'usufruttuario gsx1200 in qualità di usufruttuario di 2 appartamenti (che rappresenta i millesimi dei due appartamenti in usufrutto)

... Trattandosi di ordinaria amministrazione si considera il condominio parziale in cui l'usufruttuario di due appartamenti conta una testa?

Se così fosse il diritto di voto spetterebbe

1 voto al condòmino tizio

1 voto al condòmino caio

1 voto al condòmino gsx1200 in qualità di proprietario esclusivo del suo appartamento

1 voto all'usufruttuario gsx1200 in qualità di usufruttuario di 2 appartamenti (che rappresenta i millesimi dei due appartamenti in usufrutto)

Infatti anch'io la vedo così e se i proprietari delle due u.i. in usufrutto sono due, due saranno i voti all'usufruttuario, per cui in questo caso avrà a disposizione tre voti su cinque.

penso che la soluzione possa essere questa....

io proprietario in forma congiunta con la moglie di una u.i. "una testa"

io usufruttuario di una u.i. donata ad un figlio "una testa"

moglie usufruttuaria di una u.i. donata ad un figlio "una testa"

3 a 2...giusto?

Ragazzi le teste sono sempre 5 sia se votano i nudi proprietari sia se vota l' usufruttuario. Usufruttuario e' lo stesso pero' rappresenta due condomini diversi . Le due proprieta' hanno in comune lo stesso usufruttuario ma diverso nudo proprietario quindi due distinti condomini.

Cambiano coloro che votano ma non cambia il numero dei condomini ovvero 5 erano e 5 restano .

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