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Wonny

VINCOLO AMBIENTALE

Buongiorno,

 

la situazione per il quale chiedo supporto è la seguente:

 

In condominio si sta valutando il rifacimento della facciata condominiale, attualmente fatta in intonaco.

A mio avviso, basterebbero solo dei ritocchi, in quanto non credo sia necessario rifare tutta la facciata, tant'è che ho portato 3 imprese per fare un preventivo e tutti si sono meravigliate della volontà di fare il lavoro completo.

In assemblea, votano 635 millesimi per il rifacimento con gres porcellanato, il restante per il rifacimento come attualmente, cioè in silicati.

 

La zona in cui è ubicato l'immobile, è sottoposta a vincolo ambientale.

 

Secondo voi la votazione deve essere fatta sulla base dei 500 millesimi o sui 2/3?

 

Ci sono i presupposti per poter opporsi alla delibera?

 

Grazie anticipatamente

Detta così, passare da una normale tinta da esterni a a del gres porcellanato, mi pare possa rientrare nel novero delle innovazione e, pertanto, richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno 2/3 del valore. Quindi i soli 635 mm non sono sufficienti, sebbene di poco.

 

I presupposti per l'impugnativa, stando così le cose, potrebbero anche sussistere.

 

p.s. ai fini dell'impugnativa, il fatto che vi sia un vincolo ambientale non rileva particolarmente, a meno che non sia stato appurato che questo impedisce di mutare le attuali condizioni della facciata.

Modificato da Oimmena

Grazie per la risposta

 

da dove posso verificare l'eventuale presenza di questo impedimento nel vincolo ambientale?

 

 

 

In una vecchia pratica edilizia ho visto che   facevano riferimento al vincolo ai sensi del DL 490/99

 

potrebbe rientrare in questo caso?

D’accordo grazie ancora

proverò a sentire in geometra come indicato

saluti 

 

Buongiorno,

 

torno sull'argomento per chiedere un chiarimento.

Non capisco se esiste un valore, un parametro o qualcosa che determini una "spesa gravosa".

 

Nel caso spiegato nel primo post, i 2 esempi si differenziano per costo, nel caso di rifacimento come attualmente di circa 170000€, mentre la variante in gres 220000€

 

grazie

Wonny dice:

Buongiorno,

 

torno sull'argomento per chiedere un chiarimento.

Non capisco se esiste un valore, un parametro o qualcosa che determini una "spesa gravosa".

 

Nel caso spiegato nel primo post, i 2 esempi si differenziano per costo, nel caso di rifacimento come attualmente di circa 170000€, mentre la variante in gres 220000€

 

grazie

Purtroppo non c'è un parametro oggettivo, ma la "gravosità" sarà valutata discrezionalmente da parte del giudice (in ipotesi di contenzioso). Una differenza di 50.000,00 euro su tali cifre significa una differenza considerevole, circa il 30% in più. Onestamente non saprei dire se è sufficiente a integrare l'eccessiva onerosità, ma mi pare sostenibile.

Grazie Avvocato.

 

Anche io la valutavo in questo modo, tant'è che non ho scritto la mia ipotesi per non condizionare la risposta di nessuno.

 

L'altro condomino, che ha votato come me per il rifacimento con l'attuale materiale, ha contattato un legale per opporsi.

In caso dovesse riuscire a far valere la teoria della gravosità o altro, l'esito varrebbe anche per me, corretto?

 

inoltre, chiedo a titolo indicativo, intraprendere il percorso per una mediazione ed eventualmente (forse sicuramente direi) una causa fino a giudizio, quanto può costare ?

 

 

Non ho minimamente idea

Grazie 

Wonny dice:

L'altro condomino, che ha votato come me per il rifacimento con l'attuale materiale, ha contattato un legale per opporsi.

In caso dovesse riuscire a far valere la teoria della gravosità o altro, l'esito varrebbe anche per me, corretto?

Allora, in linea di massima si. Però dipende un po' da come è formulata la domanda da parte del legale dell'altro condomino. Se si punta all'annullamento della delibera sul presupposto della mancanza del quorum per approvare le innovazioni, ne giova anche lei pacificamente. Se, però, passa il discorso delle innovazioni gravose e voluttuarie ed avverso le quali il condomino ricorre per estraniarsi dalla spesa, potrebbe esserci qualche limite all'estensione nei suoi confronti. Onestamente ritengo di no, sia perché lei ha comunque votato no, sia perché in ogni caso mancherebbe il requisito del quorum. Tuttavia, non vorrei che qualcuno s'inventasse che il giudicato ha effetto solo tra le parti, che lei non avendo impugnato la delibera ha accettato il volere della maggioranza, ecc... magari le toccherebbe fare un giudizio da capo.

 

Se avete modo di farvi assistere dallo stesso legale, tanto meglio. Dividete la spesa.

 

Wonny dice:

inoltre, chiedo a titolo indicativo, intraprendere il percorso per una mediazione ed eventualmente (forse sicuramente direi) una causa fino a giudizio, quanto può costare ?

Ah... qui si entra nel mondo imperscrutabile dei noumeni. Non so, dipende dai colleghi, dipende dal tipo di procedura scelta (ricorso ex art. 702 bis c.c. o giudizio ordinario), dal numero di adempimenti, dalla difficoltà della procedura, dalla magnanimità (o avidità) del collega. Quello che posso dirle è che gli avvocati hanno l'obbligo di rilasciare preventivo scritto e dettagliato per le attività giudiziali, quindi lei si faccia dire prima quanto va a spendere e poi decide. Per umana carità, qualora si faccia fare più preventivi, non li mostri ai colleghi successivi per dire "mi faccia meno", ma valuti la professionalità (e ci tolga dall'imbarazzo). Soprattutto, cerchi un avvocato condominialista, avrà certamente il polso della situazione in ordine anche agli orientamenti locali. Inoltre, se condotta bene, è possibile che si arresti tutto in mediazione (con un risparmio significativo).

Oimmena ti ha già spiegato tutto e sui costi dipende anche da come sarà impostato il ricorso.

Se è impostato sulla differenza del costo fra silicati e gress dovresti ricadere nel V° scaglione, dunque medi € 8.000 salvo aggravanti ed attività particolari.

 

Io però vorrei farti presente che il D.M. 490/1999 (che prevedeva l'impossibilità del cambio da silicati a gress porcellanato) è stato abrogato ed è stato sostituito dal D.L. 22/1/2004 n. 42.

Preliminarmente, anche ai fini del quorum deliberativo, il vostro palazzo è iscritto fra gli immobili soggetti a tutela?

Grazie ad entrambi per il supporto!


Relativamente all’appartenenza fra gli immobili soggetti a tutela, che io sappia si.

Sono stato in comune a visionare qualche pratica recente, in cui vi era scritto :

Immobile vincolato ai sensi del D. Legal. 490/99

 

c’è qualche cosa che devo verificare in più?

Il tipo di vincolo imposto se solo architettonico (misure) o anche storico (finitura esterna).

Forse fai prima a mandare un geometra ad accertare il tipo di vincolo ed il regime traslato.

Con il D.L. 490/99 sarebbe in partenza impossibile passare da silicati a gress porcellanato per l'articolo 151:

"Art. 151. Alterazione dello stato dei luoghi

1. I proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo di beni ambientali inclusi negli elenchi pubblicati a norma dell’articolo 140 o dell’articolo 144 o nelle categorie elencate all’articolo 146 non possono distruggerli né introdurvi modificazioni, che rechino pregiudizio a quel loro esteriore aspetto che è oggetto di protezione.

2. I proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo dei beni indicati al comma 1, hanno l’obbligo di sottoporre alla regione i progetti delle opere di qualunque genere che intendano eseguire, al fine di ottenerne la preventiva autorizzazione.

3. L’autorizzazione è rilasciata o negata entro il termine perentorio di sessanta giorni.

4. Le regioni danno immediata comunicazione delle autorizzazioni rilasciate alla competente soprintendenza, trasmettendo contestualmente la relativa documentazione. Il Ministero può in ogni caso annullare, con provvedimento motivato, l’autorizzazione regionale entro i sessanta giorni successivi alla ricezione della relativa comunicazione.

5. Decorso inutilmente il termine indicato al comma 3, nei successivi trenta giorni è data facoltà agli interessati di richiedere l’autorizzazione al Ministero che si pronuncia entro il termine di sessanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta. L’istanza, corredata da triplice copia del progetto di realizzazione dei lavori e da tutta la relativa documentazione, è presentata alla competente soprintendenza e ne è data comunicazione alla regione".

 

Quindi prima bisogna accertare la attuale situazione vincolata dell'edificio e poi si vede cosa si poteva deliberare e cosa si può fare. In ipotesi che l'edificio abbia il vincolo all'aspetto esteriore, allora la delibera è nulla; se invece il vincolo è solo architettonico la delibera "molto probabilmente" è annullabile.

Queste però sono cose che, in tutta franchezza, bisognava accertare prima di deliberare, indipendentemente dal costo dei due diversi materiali; come puoi ben immaginare un conto è una delibera nulla, altro conto è una delibera impugnabile.

Vi ringrazio nuovamente per il supporto.

 

Ho recuperato, dal sito del comune in cui è ubicato l'immobile, un bollettino emesso dalla regione, con tutti i dettagli della tutela.

 

Ne parlerò con un geometra, in modo da capire meglio quali siano le caratteristiche specificate nella delibera.

 

Grazie

 

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