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dominiko

Villa unifamiliare per superbonus 110%

Salve volevo porre quesito che mi possa togliere dubbi su beneficio superbonus 110% ho appartamento villetta a schiera con entrata autonoma impianti acqua luce gas indipendenti posto al primo piano mentre piano terra altro proprietario con entrata autonoma e impianti idem,lo stesso non fa i lavori per ottenere 110%

Posso io da solo fare lavori anche se quello del piano terra non li vuole fare?premetto che in assemblea condominiale e stata approvata agevolazione,le villette a schiera sono di 3 corpi unite da primo piano e piani terra

Grazie

Sì puoi farlo, dalla tua descrizione hai un'unità immobiliare funzionalmente indipendente, che ai fini superbonus viene considerato alla stregua di un edificio unifamiliare.

Ok quindi anche se sono in villetta a schiera con entrata autonoma e proprietario sotto di me non vuole fare lavori li posso fare da solo non mi esclude dsl bonus 110%?

dominiko dice:

Ok quindi anche se sono in villetta a schiera con entrata autonoma e proprietario sotto di me non vuole fare lavori li posso fare da solo non mi esclude dsl bonus 110%?

Si, puoi.

Buongiorno, mi permetto di entrare in questa discussione perchè mi trovo in una situazione simile e mi piacerebbe un vostro parere prima di sentire, se le cose si complicassero coi vicini, un legale.

 

Premessa: sono propietario di un appartamento caposchiera indipendente, con entrata e servizi autonomi, facente parte di un blocco composto da varie unità immobiliari.

In comune, con l'appartamento sotto al mio, ho solo la rampa che accede al garage e le fosse settiche; per il resto non esiste un regolamento condominiale, ne tabelle millesimali, niente, ognuno ha sempre fatto da solo. In comune con tutte le unità facenti parte del blocco, abbiamo il tetto e le facciate perimetrali.

 

Detto ciò aggiungo che non ho interesse di eseguire lavori relativi al superbonus 110%

 

La mia domanda è la seguente: posso essere obbligato (sulle parti comuni ovviamente), da alcuni condomini a sottostare a spese e lavori sulle parti comuni malgrado la mia volontà contraria? (tipo il cappotto)

 

E se si, occorre che le decisioni scaturiscano da un organo come una assemblea? Oppure pochi condomini di punto in bianco possono deliberare lavori in cui mi troverei coinvolto?

 

Grazie

 

aquarius76 dice:

posso essere obbligato (sulle parti comuni ovviamente), da alcuni condomini a sottostare a spese e lavori sulle parti comuni malgrado la mia volontà contraria?

Sì, siete un condominio quindi per quanto concerne le parti comuni la volontà della maggioranza vincola la minoranza.

Ti puoi esimere se si tratta di spese voluttuarie o gravose ex art. 1121 c.c.

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1121.html

 

 

aquarius76 dice:

E se si, occorre che le decisioni scaturiscano da un organo come una assemblea?

Sì.

aquarius76 dice:

Oppure pochi condomini di punto in bianco possono deliberare lavori in cui mi troverei coinvolto?

No, dev'esserci un'assemblea regolarmente convocata e un verbale con cui dimostrare quanto deliberato e con quale maggioranza.

In caso contrario si tratta di iniziativa personale di questi condomini, possibile a patto che:

  • sostengano il costo;
  • le innovazioni / migliorie apportate non creino disagio/impedimento agli altri condomini.

Quindi o trovano il modo di riunire tutto il blocco  con regolare convocazione formale, indicando l'ordine del giorno come previsto dalla legge, facendo deliberare a maggioranza (assoluta? Relativa?) un preventivo per i lavori oppure non possono vantare alcunchè verso nessuno. Giusto?

 

aquarius76 dice:

Quindi o trovano il modo di riunire tutto il blocco  con regolare convocazione formale, indicando l'ordine del giorno come previsto dalla legge, facendo deliberare a maggioranza (assoluta? Relativa?) un preventivo per i lavori oppure non possono vantare alcunchè verso nessuno. Giusto?

 

Attenzione che se l'intervento è relativo alla fruizione del superbonus non puoi appellarti alle spese voluttuarie o gravose.

L'intervento deve esser deliberato come per qualsiasi altro invervento condomìniale, la maggioranza richiesta per il 110% è l'approvazione di metà dei convenuti che rappresentino almeno 1/3 dei millesimi. Se non avete le tabelle millesimali...prima dovete concordare un modo di riparto.

Senza una delibera assembleare nessuno puo' chiedere nulla agli altri e soprattutto non puo' intervenire.

Danielabi dice:

Attenzione che se l'intervento è relativo alla fruizione del superbonus non puoi appellarti alle spese voluttuarie o gravose.

Voluttuarie no, gravose forse sì (a seconda della spesa naturalmente e del fatto che si tratti di innovazione piuttosto che di miglioria), dato che cedere il credito non è né obbligatorio né automatico.

Strada in salita cmq...

condo77 dice:

Voluttuarie no, gravose forse sì (a seconda della spesa naturalmente e del fatto che si tratti di innovazione piuttosto che di miglioria), dato che cedere il credito non è né obbligatorio né automatico.

Strada in salita cmq...

Eh be'...e tutte le discussioni che abbiamo fatto circa la questione che l'efficienza energetica sottostà ad una legge speciale del 2010 e che, avendo previsto per legge un quorum assembleare per l'approvazione specifico non ci si puo' piu' appellare all'art. 1121 c.c.??

Danielabi dice:

Eh be'...e tutte le discussioni che abbiamo fatto circa la questione che l'efficienza energetica sottostà ad una legge speciale del 2010 e che, avendo previsto per legge un quorum assembleare per l'approvazione specifico non ci si puo' piu' appellare all'art. 1121 c.c.??

Non mi pareva sospeso l'art. 1121.

Che io sappia, si deroga allo stesso solo nei comuni colpiti da eventi sismici, per l'eventuale ricostruzione:

 

Il D.L. 18 aprile 2019, n. 32 ha disposto (con l'art. 10, comma 9) che:
"In deroga agli articoli 1120, 1121 e 1136, quarto e quinto comma, del codice civile, gli interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari possono essere disposti dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e gli interventi ivi previsti devono essere approvati con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio."

 

Se non ricordo male, per il superbonus veniva solo specificato che non potesse essere considerato spesa voluttuaria...

 

“Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121, primo comma, del codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’articolo 1120 del codice civile.”

 

Ho recuperato il testo.

Da un lato nomina solo il carattere voluttuario, dall'altro c'è quel "unicamente il divieto [..] di cui al quarto comma dell’articolo 1120".

Non saprei se quindi il 1121 sia derogato in tutto o in parte...

condo77 dice:

“Le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121, primo comma, del codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’articolo 1120 del codice civile.”

 

Ho recuperato il testo.

Da un lato nomina solo il carattere voluttuario, dall'altro c'è quel "unicamente il divieto [..] di cui al quarto comma dell’articolo 1120".

Non saprei se quindi il 1121 sia derogato in tutto o in parte...

Dal cambiamento di quorum deliberativo ne deduco che non si applicano piu' gli art. 1120/1121, ma il 1136, pertanto i condòmini non possono piu' invocare ne' la gravosità, ne' la voluttuarietà.

Mi sembra di capire che anche l'avv. Gallucci la pensi allo stesso modo:

Si badi: il quorum deliberativo indicato non vale per particolari tipi d'innovazioni, che potremmo definire di particolare interesse (eliminazione barriere architettoniche, efficientamento energetico, ecc.) rispetto alle quali, il combinato disposto di cui agli art. 1120-1136 c.c. fa scendere il quorum necessario e sufficiente a deliberarli al voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.

Osservate tutte le procedure richieste dalla legge e dal regolamento di condominio, se ne dovrà dedurre che la delibera con la quale si è deciso sull'innovazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c., sarà obbligatoria per tutti i condomini.


https://www.condominioweb.com/le-innovazioni-delle-cose-comuni-interventi-modificativi-volti-a-rendere-migliore-e.262

Danielabi dice:

Dal cambiamento di quorum deliberativo ne deduco che non si applicano piu' gli art. 1120/1121, ma il 1136, pertanto i condòmini non possono piu' invocare ne' la gravosità, ne' la voluttuarietà.

Mi sembra di capire che anche l'avv. Gallucci la pensi allo stesso modo:

Si badi: il quorum deliberativo indicato non vale per particolari tipi d'innovazioni, che potremmo definire di particolare interesse (eliminazione barriere architettoniche, efficientamento energetico, ecc.) rispetto alle quali, il combinato disposto di cui agli art. 1120-1136 c.c. fa scendere il quorum necessario e sufficiente a deliberarli al voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.

Osservate tutte le procedure richieste dalla legge e dal regolamento di condominio, se ne dovrà dedurre che la delibera con la quale si è deciso sull'innovazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c., sarà obbligatoria per tutti i condomini.


https://www.condominioweb.com/le-innovazioni-delle-cose-comuni-interventi-modificativi-volti-a-rendere-migliore-e.262

Il 1121 non si occupa di quorum e l'avvocato Gallucci non lo nomina nella parte citata, quindi non riesco a seguire il tuo ragionamento qui...

Modificato da condo77
condo77 dice:

Il 1121 non si occupa di quorum e l'avvocato Gallucci non lo nomina nella parte citata, quindi non riesco a seguire il tuo ragionamento qui...

Se l'avvocato scrive:

 

Danielabi dice:

se ne dovrà dedurre che la delibera con la quale si è deciso sull'innovazione, ai sensi dell'art. 1137 c.c., sarà obbligatoria per tutti i condomini.

io, ne deduco che "l'innovazione" è d'obbligo, di conseguenza non posso piu' invocare il 1121.

 

  • Grazie 1
Danielabi dice:

Se l'avvocato scrive:

 

io, ne deduco che "l'innovazione" è d'obbligo, di conseguenza non posso piu' invocare il 1121.

 

Ah beh, in effetti... 👍

Non so perché avevo ignorato l'ultima frase nella lettura, probabilmente sapevo inconsciamente che era opposta alla mia interpretazione... 😄

Resto col dubbio, cmq da un punto di vista pratico vedrei la strada tutta in salita (per chi si volesse esimere). Ricordo infatti che se non c'è consenso rispetto alla gravosità, questa dev'essere decisa dal giudice.

condo77 dice:

Ah beh, in effetti... 👍

Non so perché avevo ignorato l'ultima frase nella lettura, probabilmente sapevo inconsciamente che era opposta alla mia interpretazione... 😄

Resto col dubbio, cmq da un punto di vista pratico vedrei la strada tutta in salita (per chi si volesse esimere). Ricordo infatti che se non c'è consenso rispetto alla gravosità, questa dev'essere decisa dal giudice.

Si d'accordo, ma se invochiamo la gravosità salta il superbonus, perchè è vero che la cessione del credito la esclude, ma apparentemente, perchè sino a controllo di AdE nominalmente il superbonus è "gravoso".

Comunque, penso che aquarius abbia seguito il ragionamento....

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