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luca77mi

Villa familiare - ripartizione spese condominiali

Buongiorno, chiedo aiuto per una situazione che non riusciamo a risolvere.

Siamo 3 fratelli che posseggono una villa con 3 appartamenti ereditata dai nostri genitori.

Io sono l'unico che non vive nella villa ma in un altra città poco distante.

Il mio appartamento ereditato (il più piccolo dei tre), l'ho affittato a uso ufficio.

Ad uso ufficio per venire incontro alla richiesta dei miei fratelli di lasciare a loro più privacy possibile (quindi orari da ufficio e no sabato e domenica).

La villa inoltre ha inoltre un grande giardino che ovviamente gli inquilini non possono usare ma usano esclusivamente i miei fratelli con le loro famiglie.

 

Arriviamo al punto.

La gestione delle spese condominiali. Abbiamo redatto ai tempi della successione una tabella millesimale. e fin qui ok.

Io ho proposto ai miei fratelli che mi sarei fatto carico di tutte le spese extra (esempio sistemazioni piastrelle giardino, rifacimento muretto, imbiancature scale, migliorie, ecc..)

Ma tutte le spese ordinarie di manutenzione che sono molte, (sopratutto quelle del giardino a loro uso esclusivo) sarebbero state a carico loro. Esempio: luce scale, acqua giardino, manutenzione standard giardino, riscaldamento scale ecc.

A me sembrava una soluzione equa sia perchè non abitandoci il giardino ad esempio lo usano solo loro in modalità esclusiva sia perchè gli sono venuto incontro per non affittare a uso abitativo ma solo a uso ufficio quindi ho un introito molto minore.

 

Detto questo non riusciamo a metterci d'accordo.

Secondo voi come si può risolvere la situazione? il codice civile ci può aiutare?

Perchè ad ogni spese cè una mezza battaglia fra di noi.

 

Grazie a chi mi aiuterà

La villa è stata oggetto di frazionamento e di divisione fra i tre fratelli,  pertanto è sorto un condominio formato da tre unità immobiliari e tre distinti proprietari.

A mio avviso gli oneri che deriverebbero dalla manutenzione di parti comuni condominiali e che ti sei impegnato a sostenere, risulterebbero  di gran lunga superiori alle spese ordinarie dalla cui contribuzione sei esonerato.

Aggiungi i vantaggi che derivano dalla particolare locazione e dall’uso esclusivo del giardino.

Infatti, con riferimento alle spese ordinarie da te menzionate, alla spesa dell’illuminazione della scala dovresti partecipare con una quota proporzionale all’altezza dal suolo della tua abitazione, alla spesa della illuminazione del giardino, della sua manutenzione e irrigazione dovresti partecipare con una quota proporzionale ai millesimi di proprietà generale, mentre, nel rispetto dell’impegno assunto, tutte le spese ordinarie e straordinarie su parti comuni (copertura, facciate, ….) anziché divise in millesimi, sarebbero di tua competenza per il loro intero ammontare.

Pertanto, l’accordo può essere raggiunto ripartendo le spese ordinarie e straordinarie secondo legge, fermo restando l’uso esclusivo del giardino ( cui avrebbe diritto anche il locatario della tua abitazione), da te tollerato.

 

luca77mi dice:

Detto questo non riusciamo a metterci d'accordo.

Se possibile quale sarebbe con precisione l'oggetto del contendere? Sostengono che paghi meno del dovuto presumo. C'è una richiesta precisa su una tipologia di spesa, oppure è una lagnanza generica?

Se si tratta di un grande giardino forse è quello che, dopo il riscaldamento, è quello

che porta maggiore spesa di manutenzione ed è giusto che pagino coloro che lo utilizzano.

Tra l'altro il riscaldamento scale sembra che non sia più ammesso, nell'illusione di 

risparmiare energia.

 

Disponete delle tabelle millesimali, non individuate un accordo in deroga per il riparto di diverse spese: non rimane che applicare il criterio legale che a mio peronale opinione rimane la soluzione che riduce al minimo i contrasti.

 

Comprendo che il giardino di fatto non sia goduto dal tuo inquilino, ma altrettanto di fatto quel giardino è r rimane anche tuo in quota parte. lo stesso vale per qualunque altra manutenzione ordinaria o straordinaria che riguardi il giardino o comunque parte comune fra voi tre comproprietari: che sia disponibile utilizzato o non utilizzato comunque è una vostra comproprietà. 

Se non si addiviene ad una convenzione in deroga al criterio legale , rimane solo da applicare il criterio legale.  E - personale convinzione derivante da vissuto personale - il criterio legale mette l'animo in pace a tutti i comproprietari.

 

In subordine, liquidare gli altri comproprietari o cedere la propria quota ad uno o entrambi gli altri comproprietari, se il dissidio è insanabile o mal tollerato.

Modificato da albano59
ortografia
Gadamer dice:

Se possibile quale sarebbe con precisione l'oggetto del contendere? Sostengono che paghi meno del dovuto presumo. C'è una richiesta precisa su una tipologia di spesa, oppure è una lagnanza generica?

Vorrebbero che pagassi tutte le spese condominiali (giardino, luce condominiale, acqua condominiale ecc.)

sia per il giardino sia per la parte interna delle scale.

albano59 dice:

Disponete delle tabelle millesimali, non individuate un accordo in deroga per il riparto di diverse spese: non rimane che applicare il criterio legale che a mio peronale opinione rimane la soluzione che riduce al minimo i contrasti.

 

Comprendo che il giardino di fatto non sia goduto dal tuo inquilino, ma altrettanto di fatto quel giardino è r rimane anche tuo in quota parte. lo stesso vale per qualunque altra manutenzione ordinaria o straordinaria che riguardi il giardino o comunque parte comune fra voi tre comproprietari: che sia disponibile utilizzato o non utilizzato comunque è una vostra comproprietà. 

Se non si addiviene ad una convenzione in deroga al criterio legale , rimane solo da applicare il criterio legale.  E - personale convinzione derivante da vissuto personale - il criterio legale mette l'animo in pace a tutti i comproprietari.

 

In subordine, liquidare gli altri comproprietari o cedere la propria quota ad uno o entrambi gli altri comproprietari, se il dissidio è insanabile o mal tollerato.

Ma queste spese chi le deve pagare? io che sono il proprietario o gli inquilini dell'ufficio ?

tenete conto che la tabella millesimale dell'appartamento uso ufficio comprende anche una soffitta molto grande, una cantina e il giardino.

Bisognerebbe fare una nuova tabella millesimale solo per l'appartamento?

 

Grazie

 

luca77mi dice:

Ma queste spese chi le deve pagare? io che sono il proprietario o gli inquilini dell'ufficio ?

All'inquilino le ordinarie.

 

A te le straordinarie.

 

albano59 dice:

All'inquilino le ordinarie.

 

A te le straordinarie.

 

ma anche quelle del giardino di cui non possono usufruire?

Se avessi letto anche il mio messaggio, avresti avuto tutte le risposte alle tue domande.

 

Ribadendo quanto già scritto, e considerando che sei proprietario in un condominio costituito da tre unità immobiliari e tre proprietari condomini, ogni possibile contrasto e l’accordo può essere raggiunto ripartendo le spese ordinarie e straordinarie secondo i criteri previsti dalla normativa sul condominio.

 

Nei rapporti col condominio tutte le spese ripartite utilizzando la tabella generale di proprietà ed applicando i criteri di legge sono a tuo carico, quindi anche le spese ordinarie per la manutenzione del giardino.

Il condominio è estraneo  nel rapporto fra locatario e locatore.

 

Poiché hai deciso di concedere l’uso esclusivo del giardino agli altri due condomini, per escludere il giardino nel  calcolo degli oneri condominiali a carico del locatario, devi ricalcolare il valore millesimale di proprietà della sola abitazione (+ soffitta se il suo utilizzo è compreso nel contratto) da utilizzare solo per tale scopo.

Più semplicemente potresti proporre una equa riduzione degli oneri calcolati con la tabella in uso oppure stabilirne un importo fisso e omnicomprensivo.

G.Ago dice:

Se avessi letto anche il mio messaggio, avresti avuto tutte le risposte alle tue domande.

 

Ribadendo quanto già scritto, e considerando che sei proprietario in un condominio costituito da tre unità immobiliari e tre proprietari condomini, ogni possibile contrasto e l’accordo può essere raggiunto ripartendo le spese ordinarie e straordinarie secondo i criteri previsti dalla normativa sul condominio.

 

Nei rapporti col condominio tutte le spese ripartite utilizzando la tabella generale di proprietà ed applicando i criteri di legge sono a tuo carico, quindi anche le spese ordinarie per la manutenzione del giardino.

Il condominio è estraneo  nel rapporto fra locatario e locatore.

 

Poiché hai deciso di concedere l’uso esclusivo del giardino agli altri due condomini, per escludere il giardino nel  calcolo degli oneri condominiali a carico del locatario, devi ricalcolare il valore millesimale di proprietà della sola abitazione (+ soffitta se il suo utilizzo è compreso nel contratto) da utilizzare solo per tale scopo.

Più semplicemente potresti proporre una equa riduzione degli oneri calcolati con la tabella in uso oppure stabilirne un importo fisso e omnicomprensivo.

Grazie della risposta.

Dovrei scorporare anche la soffitta e cantina esclusa dal contratto.

Quindi:

- le spese tipo luce condominiale, pulizia scale ecc sono a carico dell'inquilino

- le spese tipo riparazione cancello elettrico o imbiancatura porta ingresso sono a carico del proprietario?

E' corretto?

 

Non ho specificato che l'affitto a uso ufficio è stato fatto per venire incontro alle esigenze degli altri condomini (inquilini non presenti di notte e nel week end)

Quindi mi aspettavo un trattamento diverso sulle spese ma qui siamo in ambito famigliare\affettivo

 

Grazie

 

luca77mi dice:

Grazie della risposta.

Dovrei scorporare anche la soffitta e cantina esclusa dal contratto.

Quindi:

- le spese tipo luce condominiale, pulizia scale ecc sono a carico dell'inquilino

- le spese tipo riparazione cancello elettrico o imbiancatura porta ingresso sono a carico del proprietario?

E' corretto?

 

Non ho specificato che l'affitto a uso ufficio è stato fatto per venire incontro alle esigenze degli altri condomini (inquilini non presenti di notte e nel week end)

Quindi mi aspettavo un trattamento diverso sulle spese ma qui siamo in ambito famigliare\affettivo

 

Grazie

 

Come condomino devi partecipare, secondo quote proporzionali ai millesimi di proprietà e nel rispetto dei criteri di legge, a tutte le spese, comprese quelle ultime elencate, ovvero anche alla riparazione del cancello e all’imbiancatura del portone di ingresso.

Come locatore dell’abitazione potrai richiedere al conduttore il rimborso delle suddette spese, calcolate come suggerito nel mio precedente intervento, se questi ha l’uso del cancello elettrico e se si riferiscono a spese per la manutenzione ordinaria.

G.Ago dice:

Come condomino devi partecipare, secondo quote proporzionali ai millesimi di proprietà e nel rispetto dei criteri di legge, a tutte le spese, comprese quelle ultime elencate, ovvero anche alla riparazione del cancello e all’imbiancatura del portone di ingresso.

Come locatore dell’abitazione potrai richiedere al conduttore il rimborso delle suddette spese, calcolate come suggerito nel mio precedente intervento, se questi ha l’uso del cancello elettrico e se si riferiscono a spese per la manutenzione ordinaria.

l'inquilino non ha l'uso del cancello elettrico

luca77mi dice:

l'inquilino non ha l'uso del cancello elettrico

Ma questo non riguarda il condominio. Tu l’uso potenziale lo hai? Che ne fruisca o meno non rileva. Per analogia è come se un proprietario assente 365 all’anno fosse esentato dalle spese di competenza. Non vale l’uso reale ma il diritto esercitato o no che sia.

Riassumendo: o hai stipulato un contratto con gli altri condomini e allora i vincoli sono reciproci, ma se si tratta di accordi verbali la loro valenza legale vale il doppio di zero.

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