#1 Inviato 21 Dicembre, 2024 Leggendo sul web sono state ritenute vessatorie dalla giurisprudenza: - la clausola che pone a carico del conduttore le riparazioni di cui agli artt. 157 e 1609 c.c. e degli impianti tutti, trasferendo l'obbligazione del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto a totale carico del conduttore (cfr. Cass. n. 2555/1971); - la clausola che pone a carico del conduttore l'obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso, una volta terminato il rapporto (cfr. Cass. n. 11703/2002); - la clausola che stabilisce la risoluzione del contratto per mancato pagamento da parte del conduttore di una sola rata (cfr. Cass. n. 446/2011). Al contrario, è stata esclusa la vessatorietà: - della clausola contenente il divieto di sublocazione (cfr. Cass. n. 337/1979); - della clausola che prevede l'adeguamento del canone all'indice del costo della vita quando la legge non ponga limiti all'aggiornamento del canone stesso (cfr. Cass. n. 2097/1985); - della clausola che subordina la possibilità del mutamento di destinazione della cosa locata al permesso scritto del locatore ed anzi, la violazione dell'uso del bene locato costituisce grave inadempimento che legittima la risoluzione (cfr. Cass. n. 265/1989); - della clausola che esclude la corresponsione al conduttore di un'indennità per i miglioramenti dallo stesso effettuati, in quanto non comportante alcuna limitazione di responsabilità né della facoltà di proporre eccezioni ma operante unicamente sul piano sostanziale, legittimamente derogando all'art. 1592 c.c. (cfr. Cass. n. 10425/2002); - della clausola che pone a carico del conduttore le spese normalmente gravanti sul locatore, comprese quelle dovute a vetustà, forza maggiore e uso pattuito (cfr. Cass. n.15592/2007). Quando detto sopra sembra essere pacifico; il problema riguarda questa frase e suoi risvolti operativi Se si sospetta la presenza di clausole vessatorie, è fondamentale rivolgersi all’autorità giudiziaria che normalmente dichiara la nullità della singola clausola vessatoria, che sarà da considerarsi come non apposta, senza invalidare l’intero contratto. Tuttavia, nel caso in cui venga accertato che le parti, senza quella specifica clausola, non avrebbero concluso il contratto, il Giudice potrebbe pronunciare la nullità anche dell’intero contratto di locazione.
#2 Inviato 21 Dicembre, 2024 Io ricordo che un avvocato disse che le clausole vessatorie possono essere valide ma devono essere firmate singolarmente, clausola per clausola. È quello che facciamo quando sottoscriviamo un qualsiasi contratto: “Firmi qui, … poi firmi qui, qui… e anche qui…”. Firmiamo automaticamente perché ce lo dicono ma in realtà così facendo stiamo accettando esplicitamente clausole vessatorie. 1
#3 Inviato 22 Dicembre, 2024 veroimmo dice: Tuttavia, nel caso in cui venga accertato che le parti, senza quella specifica clausola, non avrebbero concluso il contratto, il Giudice potrebbe pronunciare la nullità anche dell’intero contratto di locazione Ok. Mi sfugge però il senso di questo passaggio; cioè anche se avviene la doppia sottoscrizione, nel caso in cui ( come? ) venga accertato che le parti senza quella specifica clausola non avrebbero concluso ecc. il giudice potrebbe pronunciare la nullita'anche dell'intero???
#4 Inviato 22 Dicembre, 2024 @BestSay Per chiarirsi; si possono aggiungere clausole vessatorie ai 4+4 o a altri contratti liberi ( affitto di box ) ma a quelli il cui contenuto è regolato nella struttura dalle associazioni di categoria ( come i concordati ) NON si possono o si possono aggiungere?
#5 Inviato 22 Dicembre, 2024 veroimmo dice: Ok. Mi sfugge però il senso di questo passaggio; cioè anche se avviene la doppia sottoscrizione, nel caso in cui ( come? ) venga accertato che le parti senza quella specifica clausola non avrebbero concluso ecc. il giudice potrebbe pronunciare la nullita'anche dell'intero??? Se avviene la doppia sottoscrizione, la clausola è accettata. Quindi non c'è alcun legittimato attivo e non c'è interesse ad agire. Se il legittimato fosse colto improvvisamente da attacco bipolare, il giudice dovrebbe dichiarare l'inammissibilità della domanda.
#6 Inviato 23 Dicembre, 2024 veroimmo dice: Si possono aggiungere clausole vessatorie ai 4+4 o a altri contratti liberi ( affitto di box ) ma a quelli il cui contenuto è regolato nella struttura dalle associazioni di categoria ( come i concordati ) NON si possono o si possono aggiungere? In ambito locatizio la natura dei diritti in gioco comporta di massima la piena derogabilità degli stessi - per dirne una, è possibile onerare il locatario delle spese che il codice civile pone a carico del locatore (ad es. normale uso ---> clausola vessatoria) – fatte salve norme imperative non superabili da accordi tra privati (ad es. durata minima del rapporto contrattuale, determinazione del canone concordato, successione nel contratto, forma scritta per eventuali modificazioni ecc.). All’interno dei contratti-tipo allegati al decreto ministeriale 30 gennaio 2017 a cui ti rimando, sono presenti alcuni patti che le parti, “a mente degli articoli 1341 e 1342 del codice civile”, debbono specificatamente approvare per iscritto. Sono consentite pattuizioni aggiuntive da inserire in calce al testo del contratto (cfr. “Altre clausole”): questo ci fa capire che lo scheletro del testo ministeriale può essere modificato, ma la formula “Altre clausole” non significa che tu, a valle, possa aggiungere clausole – vessatorie o meno - di contenuto diverso che snaturino le scelte fatte, a monte, dal legislatore a livello centrale o mutare le clausole previste dalla contrattazione collettiva per un tuo, personale tornaconto. Sono ammissibili integrazioni al testo contrattuale standard o obbligazioni accessorie o aspetti marginali delle obbligazioni principali non presenti nei contratti-tipo (ad es. un tipo di garanzia diverso dal deposito cauzionale in caso di inadempimento contrattuale dell’inquilino, il divieto di fumo nell’immobile locato, la clausola che preveda l’obbligo del conduttore di trasferire, entro un preciso termine, la residenza nell’immobile locato con contratto agevolato, pena risarcimento del danno (riduzione IMU) ecc.) che non vadano, però, in contraddizione con il contenuto delle clausole preinserite dal Ministero per regolamentare i contratti a canone concordato. Il rischio è che le deroghe al testo dei contratti-tipo allegati al decreto – sto parlando di deroghe di contenuto, non di carattere formale – che vadano in qualche modo ad alterare l’assetto dei reciproci interessi precostituito nel modello concordato (ad es. clausole penali per ritardo nella riconsegna del bene, pattuizioni di adeguamento del canone che portino a superare il limite del 75% dell’indice ISTAT, prestazioni di garanzia aggiuntive al deposito cauzionale ecc.) vengano magari ritenute lecite dal giudice adito, ma il contratto venga “declassato” – per funzione e scopo - alla tipologia del contratto “libero” con (forse) la perdita dei benefici fiscali, come capitato in passato in alcuni Comuni che, in presenza di mancato rispetto puntuale del modello agevolato, si sono improvvisati giudici tributari, oppure, in chiave non punitiva, semplicemente espunte, salvando la capra (la convenzione) e i cavoli (i bonus fiscali). Vuoi addebitare tutte le spese ordinarie e straordinarie in capo al conduttore? Vuoi derogare da quanto riportato nella tabella analitica degli oneri accessori contenuta nell’allegato D del decreto ministeriale? Allora devi spostarti da un contratto-tipo “territoriale” su un contratto abitativo a schema e canone “libero”. Perché? Perché in una convenzione "libera" non esiste alcun contratto-tipo depositato in Comune e non vi sono limiti all’autonomia privata. Tutto questo in sede di redazione del contratto, ma attenzione: nulla vieta accordi in deroga successivi alla stipula del contratto. Mentre gli stipulanti hanno le mani legate, così come è giusto che sia nella fase di sottoscrizione del contratto, una volta che questo si è concluso, ecco che, invece, le parti si ritrovano le mani libere e possono allora dare corso ad accordi transattivi derogativi delle norme dispositive di legge. Facciamo un esempio, per capirci: la tutela dell’avviamento commerciale. La clausola contenente la rinuncia all’indennità di avviamento, anche se pattuita a fronte della riduzione del canone, non è vessatoria: è nulla per contrarietà a norma imperativa (art.79 della 392). Le disposizioni del nostro codice civile sono costruite con un intento ben preciso: quello di evitare una elusione preventiva dei diritti del conduttore. La rinuncia a tale indennità contenuta in una transazione successiva alla stipula non è, invece, affetta da nullità, ex art.79, in quanto tale norma, secondo radicato insegnamento della Suprema Corte, è volta a evitare la elusione solo in via preventiva del diritto del conduttore, ma questo non esclude la possibilità di disporne una volta che i diritti medesimi siano sorti: i diritti del conduttore appartengono alla categoria dei diritti disponibili e, quindi, possono essere oggetto di rinuncia, una volta acquisiti. Cosa impariamo? Impariamo che, dopo che il contratto si è concluso, l’inquilino non si trova più in quella posizione di debolezza che il legislatore tutela in sede di stipula. Modificato 23 Dicembre, 2024 da BestSay
#8 Inviato 28 Dicembre, 2024 L'art. 1584 c.c è derogabile tra le parti? Ovvero, in caso di rinuncia ad azionare il detto articolo da parte dell'inquilino, come punto di un articolo inserito in un contratto abitativo concordato è da inquadrarsi come clausola vessatoria? Dispositivo dell'art. 1584 Codice Civile Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento(1). Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto [1622]. Modificato 28 Dicembre, 2024 da technobi
#9 Inviato 28 Dicembre, 2024 "Le norme contenute in questo articolo non hanno carattere imperativo e possono le parti derogarvi. Possono quindi i contraenti prolungare o ridurre il termine di tolleranza entro il quale il locatore può eseguire le riparazioni, possono escludere o limitare il diritto del conduttore alla riduzione del corrispettivo, possono stabilire che il diritto di invocare la risoluzione spetti non soltanto al conduttore ma anche al locatore, e così via." Fonte: https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-vi/sezione-i/art1584.html
