#1 Inviato 13 Gennaio, 2022 Buonasera a voi tutti! cerco info in merito ad un appartamento che ho venduto due anni fa con una veranda in pertinenza. Acquistai l'appartamento nel 2014 con tanto di veranda già in essere. Veranda presente sulla planimetria catastale allegata al rogito con tanto di timbri del tecnico che ebbe in carico la pratica dalla vecchia proprietaria. Appena cinque anni dopo, nel 2019, ho rivenduto l'appartamento così com'era. Cioè con tanto di veranda e planimetria interna. A distanza di due anni il nuovo proprietario mi chiama e mi chiede i danni per la veranda che gli risulta si al catasto ma non al comune e visto che vuole ricorrere al 110% deve sanare l'abuso. Ma io che colpe ho? sono io responsabile oppure il nuovo acquirente (che mi dispiace per l'amor del cielo) oppure la vecchia proprietaria (colei dalla quale acquistai)? Grazie!
#2 Inviato 13 Gennaio, 2022 Sei tu, dovevi far presente la difformità urbanistica al momento della vendita. A tua volta però puoi chiedere i danni alla vecchia proprietaria.
#3 Inviato 13 Gennaio, 2022 Inoltre @nadirfly il nuovo proprietario mente sapendo di mentire per il 110 non necessita di alcuna conformità urbanistica (pertanto non può chiederti alcun danno emergente) però puo' chiederti di eliminare la difformità, valuta se un tuo tecnico costi di meno che pagare il suo. intanto contatto chi l'ha venduto a te, (per contattare intendo raccomandata a.r.) vedi come si comporta e predisponi la denuncia penale se non paga.
#4 Inviato 14 Gennaio, 2022 Non è così semplice e lineare. Va preliminarmente esaminato l'atto di conpravendita stipulato fra @nadirfly e la sua venditrice nonchè vecchia proprietaria. Se, come presumo, risulterà che l'immobile oggetto di compravendita è stato ceduto nello stato di fatto, allora temo che nadirfly abbia acquisito anche la titolarità dell'abuso senza opportunità di rivalsa sulla venditrice.
#5 Inviato 14 Gennaio, 2022 albano59 dice: Non è così semplice e lineare. Va preliminarmente esaminato l'atto di conpravendita stipulato fra @nadirfly e la sua venditrice nonchè vecchia proprietaria. Se, come presumo, risulterà che l'immobile oggetto di compravendita è stato ceduto nello stato di fatto, allora temo che nadirfly abbia acquisito anche la titolarità dell'abuso senza opportunità di rivalsa sulla venditrice. No, l'eventuale presenza di difformità va esplicitamente indicata. V. p.e. Modificato 14 Gennaio, 2022 da condo77
#6 Inviato 14 Gennaio, 2022 nadirfly dice: A distanza di due anni il nuovo proprietario mi chiama e mi chiede i danni per la veranda che gli risulta si al catasto ma non al comune e visto che vuole ricorrere al 110% deve sanare l'abuso. Ma io che colpe ho? sono io responsabile oppure il nuovo acquirente (che mi dispiace per l'amor del cielo) oppure la vecchia proprietaria (colei dalla quale acquistai)? Grazie! Purtroppo con gli accertamenti che si stanno facendo per i vari bonus, escono una marea di difformità. Occorre leggere bene il tuo atto e vedere cosa hai garantito ma in linea di massima è corretto ceh sia tu a pagare i danni (la sanatoria necessaria) se nell'atto di vendita hai dichiarato che l'immobile era commerciabile e in regola, Ritieniti pure fortunato perchè alcune difformità sono insanabili (e darebbero origine all'annullamento dell'atto) e aver dichiarato in atto pubblico notarile che è tutto a regola mentre non lo è (anche se lo so che non sapevi, purtroppo non sei l'unico a cui è capitato e a cui capiterà) potrebbe integrare il reato di falso in atto in pubblico. A tua volta dovrai andare a vedere il tuo atto di acquisto e vedere cosa a te dichiarò la proprietaria precedente. E agire eventualmente in regresso (è possibile che neppure lei sia quella che ha fatto l'abuso..) Diventa sempre piu' difficile rogitare
#7 Inviato 14 Gennaio, 2022 SisterOfNight dice: Purtroppo con gli accertamenti che si stanno facendo per i vari bonus, escono una marea di difformità. Occorre leggere bene il tuo atto e vedere cosa hai garantito ma in linea di massima è corretto ceh sia tu a pagare i danni (la sanatoria necessaria) se nell'atto di vendita hai dichiarato che l'immobile era commerciabile e in regola, Ritieniti pure fortunato perchè alcune difformità sono insanabili (e darebbero origine all'annullamento dell'atto) e aver dichiarato in atto pubblico notarile che è tutto a regola mentre non lo è (anche se lo so che non sapevi, purtroppo non sei l'unico a cui è capitato e a cui capiterà) potrebbe integrare il reato di falso in atto in pubblico. A tua volta dovrai andare a vedere il tuo atto di acquisto e vedere cosa a te dichiarò la proprietaria precedente. E agire eventualmente in regresso (è possibile che neppure lei sia quella che ha fatto l'abuso..) Diventa sempre piu' difficile rogitare Per i "bidoni e per di più ignoranti" per le persone serie e per bene rogitare è semplicissimo e pure in piacere: certo prima bisogna fare conformità urbanistica, poi catastale ed infine agibilità.
#10 Inviato 14 Gennaio, 2022 biagio64 dice: Salve. Ma i dati catastali non si incrociano con quelli comunali? In che senso ? cosa intendi per dati catastali: foglio, particella, sub. ? se cosi fosse, questi non afferiscono all'aspetto (dati) comunale ......e sempre da chiarire cosa tu intendi per questi ultimi
#11 Inviato 14 Gennaio, 2022 nadirfly dice: che gli risulta si al catasto ma non al comune I dati di cui è scritto sopra.
#12 Inviato 14 Gennaio, 2022 biagio64 dice: I dati di cui è scritto sopra. in #1 è stato scritto: "veranda che gli risulta si al catasto ma non al comune" mentre sei tu che indichi "Ma i dati catastali non si incrociano con quelli comunali? " tirando in causa i "dati" ......o se vogliamo gli estremi catastali tra quello che indichi tu e quello chiesto in #1 ci passa il cielo ed il mare, son cose differenti!
#13 Inviato 14 Gennaio, 2022 Francamente bisognerebbe considerare alcuni aspetti particolari in queste situazioni: 1) La nullità solo testuale dell'atto di compravendita fra i contraenti e non assoluta in questi casi, dunque aspetto solo civilistico ed amministrativo anziché anche penale (falsità in atto pubblico); 2) Il superbonus iniziale, quello con obbligo della conformità edilizia (dunque senza CILAS) risale ad ottobre 2020; 3) L'art. 134 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) che prevede: "Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario". 4) L'emanazione del super bonus dopo la compravendita in questione (art. 11 "Pre Leggi"). Ciò significa: a) Il nuovo proprietario può chiedere eventuale danni solo se in possesso del verbale di accertamento dell'abuso edilizio da parte del Comune di riferimento, verbale che dovrebbe anche indicare i termini dell'abuso (se sanabili eventualmente per contravvenzione, oppure non sanabili senza pratica edilizia in sanatoria); b) Non deve essere passato un anno dalla delibera assembleare di aderire al super bonus; c) Il problema delle verande non deve essere mai stato oggetto di problemi di conformità edilizia in condominio; d) Se sanabile per contravvenzione, tanto è quanto, ed al massimo, è risarcibile. Con la prima formulazione del super bonus sono scoppiate tante di quelle problematiche, soprattutto su verande, che per risolvere i vari "intasamenti" hanno inventato la CILAS. Prima di "disperarsi" su queste casistiche occorre perimetrare alquanto la situazione civilistica ed amministrativa dell'immobile compravenduto, perché la veranda avrebbe il "difetto" che sovente è visibile dalla pubblica via, dunque ci sarebbero dei limiti temporali sia ad azioni risarcitorie (anche in regresso), sia a contravvenzioni soprattutto se è vero che catastalmente la planimetria appare nella cubatura dell'appartamento (quindi anche nel calcolo della rendita catastale da cui tributo comunale per immondizia dove normalmente la municipalizzata chiede o può acquisire la planimetria catastale dell'appartamento). Ciò non significa certo che non si debbano sanare tutti gli abusi edilizi (minori in questo caso) che si riscontrano, tuttavia debbono sempre esistere gli obblighi (reciproci) di diligenza e buona fede. Alla fine della fiera: a quando risalgono l'appartamento, la veranda ed il certificato di agibilità? 1
#14 Inviato 14 Gennaio, 2022 marcanto dice: in #1 è stato scritto: "veranda che gli risulta si al catasto ma non al comune" mentre sei tu che indichi "Ma i dati catastali non si incrociano con quelli comunali? " tirando in causa i "dati" ......o se vogliamo gli estremi catastali tra quello che indichi tu e quello chiesto in #1 ci passa il cielo ed il mare, son cose differenti! Quindi al comune cosa deve risultare?
#15 Inviato 14 Gennaio, 2022 enrico dimitri dice: Che rogitare sia un piacere giunge nuovo, ma può essere. Per il notaio 🤑
#16 Inviato 14 Gennaio, 2022 cacallo dice: a) Il nuovo proprietario può chiedere eventuale danni solo se in possesso del verbale di accertamento dell'abuso edilizio da parte del Comune di riferimento, verbale che dovrebbe anche indicare i termini dell'abuso (se sanabili eventualmente per contravvenzione, oppure non sanabili senza pratica edilizia in sanatoria); d) Se sanabile per contravvenzione [..] è risarcibile. La d) (che mi trova concorde) non è in contraddizione con la a) ? Ovvero: secondo me non serve alcun verbale di accertamento per chiedere i danni, basta sia constata la situazione oggettiva di difformità tra realtà e atti; nel caso questa difformità sia riconosciuta dal venditore, resta solo da quantificare il danno, nel caso la difformità non sia riconosciuta bisognerà eventualmente accertarla in giudizio.
#17 Inviato 14 Gennaio, 2022 A prescindere da tutti i contesti io condannerei chi ha fatto il primo acquisto e si trova oggi chiamato in causa .......anzi sia lui che l'attuale proprietario. Considerato che quest'ultimo si è reso edotto solo successivamente all'acquisto. Li condannerei per la loro poca perizia, per il poco/assente comportamento oculato. L’acquirente oculato in fase di trattativa per l'acquisto di un immobile fa prima fare i dovuti controlli ad un tecnico di sua fiducia per sgomberare il campo da eventuali problemi di legittimità edilizia ed urbanistica del bene oggetto della vendita. Modificato 14 Gennaio, 2022 da marcanto 2
#18 Inviato 14 Gennaio, 2022 biagio64 dice: Quindi al comune cosa deve risultare? Purtroppo è una questione soggettiva e caso per caso, sanzione per sanzione, nepotismo o meno, risulta quello che più gli comoda e quando gli comoda. Giusto per fare un esempio, posto che l'opener sia effettivamente di Udine, la municipalizzata locale (NET s.p.a. al sito: ) chiede per nuova utenza rifiuti e/o per subentro utenza la seguente documentazione: "Nuova utenza COSA? Per la denuncia iniziale occorre produrre i seguenti dati e documenti: Denuncia scritta Documento di riconoscimento valido Codice fiscale Superficie netta dell'appartamento (senza balcone) comprensiva di cantina e soffitta, garage, posto macchina coperto, risultante, possibilmente, da una planimetria ufficiale (estratto catastale, planimetria condominiale, tabella millesimale, ecc.)" Che non mi venissero a dire che vale la planimetria per il tributo rifiuti e che non vale la medesima planimetria per una possibile sanatoria semplificata per sola contravvenzione, magari su terrazze "castello". condo77 dice: Ovvero: secondo me non serve alcun verbale di accertamento per chiedere i danni, basta sia constata la situazione oggettiva di difformità tra realtà e atti @condo77 a parte che nel caso postato la difformità sarebbe parziale (catasto si, edilizia no, urbanistica forse), resta sempre che l'acquirente può smontare la veranda e non solo regolarizzare l'appartamento, ma anche pagare tributi spazzatura inferiori. Quindi, secondo me, troppo comodo voler mantenere la veranda ma chiedere danni per la stessa; prima vediamo quanto costa smontarla, poi vediamo a quanto ammonta la contravvenzione per atto ufficiale, quindi vediamo se c'è titolo per chiedere danni (meno di un anno dalla scoperta della difformità). In buona fede, posto che ci sia la buona fede (vedi ultimo intervento di @marcanto che condivido), al massimo mi puoi chieder, come venditore, solo la cifra inferiore fra la demolizione della veranda e la sanzione del Comune. Questo per il "quantum", per l' "an", su una compravendita di oltre due anni fa, c'è molto da discutere perché il "controllo" fra quanto acquistato sulla carta (dal notaio) dove dovrebbe mancare il titolo autorizzativo della veranda, e quanto constati vivendo in quell'appartamento, fatalmente ti porta fuori dal termine di un anno (termine decadenziale) e poi non avresti più diritto ad alcun risarcimento del danno ex art. 872 c.c. che, come sai, ha una doppia valenza in parte civilistica, altra parte amministrativa (e devi considerare entrambe).
#19 Inviato 14 Gennaio, 2022 cacallo dice: Purtroppo è una questione soggettiva e caso per caso, sanzione per sanzione, nepotismo o meno, risulta quello che più gli comoda e quando gli comoda. Giusto per fare un esempio, posto che l'opener sia effettivamente di Udine, la municipalizzata locale (NET s.p.a. al sito: ) chiede per nuova utenza rifiuti e/o per subentro utenza la seguente documentazione: "Nuova utenza COSA? Per la denuncia iniziale occorre produrre i seguenti dati e documenti: Denuncia scritta Documento di riconoscimento valido Codice fiscale Superficie netta dell'appartamento (senza balcone) comprensiva di cantina e soffitta, garage, posto macchina coperto, risultante, possibilmente, da una planimetria ufficiale (estratto catastale, planimetria condominiale, tabella millesimale, ecc.)" Che non mi venissero a dire che vale la planimetria per il tributo rifiuti e che non vale la medesima planimetria per una possibile sanatoria semplificata per sola contravvenzione, magari su terrazze "castello". @condo77 a parte che nel caso postato la difformità sarebbe parziale (catasto si, edilizia no, urbanistica forse), resta sempre che l'acquirente può smontare la veranda e non solo regolarizzare l'appartamento, ma anche pagare tributi spazzatura inferiori. Quindi, secondo me, troppo comodo voler mantenere la veranda ma chiedere danni per la stessa; prima vediamo quanto costa smontarla, poi vediamo a quanto ammonta la contravvenzione per atto ufficiale, quindi vediamo se c'è titolo per chiedere danni (meno di un anno dalla scoperta della difformità). In buona fede, posto che ci sia la buona fede (vedi ultimo intervento di @marcanto che condivido), al massimo mi puoi chieder, come venditore, solo la cifra inferiore fra la demolizione della veranda e la sanzione del Comune. Questo per il "quantum", per l' "an", su una compravendita di oltre due anni fa, c'è molto da discutere perché il "controllo" fra quanto acquistato sulla carta (dal notaio) dove dovrebbe mancare il titolo autorizzativo della veranda, e quanto constati vivendo in quell'appartamento, fatalmente ti porta fuori dal termine di un anno (termine decadenziale) e poi non avresti più diritto ad alcun risarcimento del danno ex art. 872 c.c. che, come sai, ha una doppia valenza in parte civilistica, altra parte amministrativa (e devi considerare entrambe). Non basta di aver ottemperato di averla condonata e inviata comunicazione per ampliamento della misura anche se nelle minime misure all'Ufficio Tributi del comune per adeguare la tariffa della tassa rifiuti?
#20 Inviato 14 Gennaio, 2022 cacallo dice: Purtroppo è una questione soggettiva e caso per caso, sanzione per sanzione, nepotismo o meno, risulta quello che più gli comoda e quando gli comoda. Giusto per fare un esempio, posto che l'opener sia effettivamente di Udine, la municipalizzata locale (NET s.p.a. al sito: ) chiede per nuova utenza rifiuti e/o per subentro utenza la seguente documentazione: "Nuova utenza COSA? Per la denuncia iniziale occorre produrre i seguenti dati e documenti: Denuncia scritta Documento di riconoscimento valido Codice fiscale Superficie netta dell'appartamento (senza balcone) comprensiva di cantina e soffitta, garage, posto macchina coperto, risultante, possibilmente, da una planimetria ufficiale (estratto catastale, planimetria condominiale, tabella millesimale, ecc.)" Che non mi venissero a dire che vale la planimetria per il tributo rifiuti e che non vale la medesima planimetria per una possibile sanatoria semplificata per sola contravvenzione, magari su terrazze "castello". @condo77 a parte che nel caso postato la difformità sarebbe parziale (catasto si, edilizia no, urbanistica forse), resta sempre che l'acquirente può smontare la veranda e non solo regolarizzare l'appartamento, ma anche pagare tributi spazzatura inferiori. Quindi, secondo me, troppo comodo voler mantenere la veranda ma chiedere danni per la stessa; prima vediamo quanto costa smontarla, poi vediamo a quanto ammonta la contravvenzione per atto ufficiale, quindi vediamo se c'è titolo per chiedere danni (meno di un anno dalla scoperta della difformità). In buona fede, posto che ci sia la buona fede (vedi ultimo intervento di @marcanto che condivido), al massimo mi puoi chieder, come venditore, solo la cifra inferiore fra la demolizione della veranda e la sanzione del Comune. Questo per il "quantum", per l' "an", su una compravendita di oltre due anni fa, c'è molto da discutere perché il "controllo" fra quanto acquistato sulla carta (dal notaio) dove dovrebbe mancare il titolo autorizzativo della veranda, e quanto constati vivendo in quell'appartamento, fatalmente ti porta fuori dal termine di un anno (termine decadenziale) e poi non avresti più diritto ad alcun risarcimento del danno ex art. 872 c.c. che, come sai, ha una doppia valenza in parte civilistica, altra parte amministrativa (e devi considerare entrambe). Magari se ho tempo verifico con qlc sentenza, ma a mio parere il venditore si è reso inadempiente rispetto al contratto sottoscritto con l'acquirente e l'acquirente si è accorto di tale inadempimento solo ora in sede di verifica da parte del tecnico. La risposta del venditore non può essere: demolisci la veranda, dato che l'acquirente ha acquistato un appartamento con veranda, senza l'avrebbe pagato meno. Il danno subito è dunque generalmente pari alla sanzione da versare al comune più le spese tecniche necessarie per la predisposizione della pratica.
#21 Inviato 14 Gennaio, 2022 biagio64 dice: Non basta di aver ottemperato di averla condonata Dal caso in discussione risulta che la veranda non sia stata condonata, presumendo veranda su terrazza aggettante. condo77 dice: La risposta del venditore non può essere: demolisci la veranda No, certamente (sarebbe da maleducati), tuttavia è onere di prova dell'acquirente dimostrare sia che l'ha saputo solo entro i 12 mesi precedenti, sia di esporre come risarcimento del danno la cifra inferiore fra la sanzione (che calcola esclusivamente il Comune, se lo vorrà fare perché di verande non condonate ce ne è uno sterminio) e la materiale "remissione in pristino stato". Come sentenze ti consiglierei, se avrai tempo, quelle recenti relative all'obbligo della conformità dell'immobile in sede di compravendita, ne troverai anche a Sezioni Unite di Cassazione che appunto distinguono i casi di "nullità testuale" dalla "nullità assoluta" della compravendita. Però, come amministratore di condominio, andresti ad avventurati in un campo minato se l'appartamento compravenduto fosse in un condominio; il primo responsabile della conformità edilizia degli appartamenti in un condominio, abuso che impedirebbe l'accesso al super bonus, sarebbe proprio l'amministratore di condominio con la responsabilità risarcitoria di tutti i condomini amministrati; bel problema instaurare una causa risarcitoria su queste questioni perché si presupporrebbe che mai l'assemblea dei condomini si sia posta il problema, dunque mai discusso, delle verande. Difficile da credere nella realtà nostrana. Peraltro saresti anche l'esperto di riferimento dei super bonus in condominio ... (e quanto chiederesti come risarcimento danni ora, 2022?). Per il problema singolo condomino - veranda, ti consiglierei la consultazione: Consiglio di Stato, sez. VI, 26/03/2018, n. 1893. Però bisognerebbe sapere se il caso odierno di veranda è su terrazza aggettante o terrazza castello. La seconda ipotesi ha già una sua volumetria perché è necessariamente entro al filo del muro portante, dunque c'è già una volumetria "fisica" che rende molto semplice la sua sanatoria per contravvenzione (che produce gli stessi effetti di una pratica di sanatoria edilizia).
#22 Inviato 14 Gennaio, 2022 Alla luce di tutto vi inoltro, senza problemi, sia il mo atto di acquisto che quello di vendita! Io non dico che ho ragione, per l'amor del cielo, ma io della veranda non ne sapevo nulla. L'ho scoperto ora che mi hanno detto... non riesco ad uplodare gli atti perchè sono troppo grandi per il sito!
#23 Inviato 14 Gennaio, 2022 cacallo dice: esporre come risarcimento del danno la cifra inferiore fra la sanzione (che calcola esclusivamente il Comune, se lo vorrà fare perché di verande non condonate ce ne è uno sterminio) e la materiale "remissione in pristino stato". Come detto a mio avviso il danno va calcolato in modo differente, in particolare: nel caso si possa sanare la difformità -> costo sanatoria, ovvero sanzione + pratica del tecnico; il tecnico potrà essere eventualmente scelto dal responsabile del danno; nel caso non si possa sanare -> costo della remissione in pristino e differenza di valore tra l'appartamento con veranda e l'appartamento senza veranda. Generalmente sarà da preferire la prima soluzione alla seconda, anche qualora fosse poco più costosa, perché è l'unica che sana non solo la difformità edilizia / urbanistica / catastale, ma anche e soprattutto la difformità contrattuale tra quanto formalmente compravenduto (appartamento con veranda e senza difformità) e quanto effettivamente ottenuto (appartamento con veranda e con difformità). E' evidente che il vulnus contrattuale permane se a quanto formalmente compravenduto (appartamento con veranda e senza difformità) viene sostituita una cosa diversa e ciò un appartamento senza veranda e senza difformità. nadirfly dice: non riesco ad uplodare gli atti perchè sono troppo grandi per il sito! Puoi fare l'upload su altro sito e mettere il link, ce ne sono di appositi che permetteno di caricare anche file di grosse dimensione.