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RobertLangdom

Venditore si tira indietro in attesa della delibera

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Salve a tutti!!! Vi prego di aiutarmi perchè sono abbastanza demoralizzato...

Circa 1 mese fa abbiamo presentato tramite agenzia (tecnocasa) una proposta di acquisto per una casa con rogito da effettuare entro il 31/01/2021. La proposta è stata subito accettata dopo 1 giorno, quindi abbiamo avviato le pratiche per il mutuo tramite un mediatore creditizio ed eravamo fino ad oggi in attesa della delibera della banca.

Premetto che tutta la pratica era subordinata al buon esito mutuo e che quindi avrei dovuto pagare le spese di agenzia e del mediatore solo dopo la concessione del mutuo.

Ovviamente contestualmente alla proposta d'acquisto ho lasciato all'agenzia un assegno in qualità di caparra.

Oggi mi contatta l'agente immobiliare dicendomi che il venditore ha avuto un ripensamento e non vuole più vendere l'immobile.

Ovviamente mi è caduto il mondo addosso, visto che avevo lasciato perdere altri potenziali immobili interessanti, quindi vorrei capire cosa posso/non posso fare, anche andando per vie legali. Schematizzo di seguito qualche domanda che mi viene... ma qualsiasi suggerimento è più che ben accetto:

 

1) Posso chiedere che mi venga versato il doppio della caparra, anche se non c'è ancora stata la delibera del mutuo?

 

2) Considerando che le spese di agenzia e mediatore sono subordinate al buon esito del mutuo, cosa devo/non devo pagare e in quale caso?

 

3) Posso fare quache altra cosa di cui non sono a conoscenza, per tutelare i miei interessi?

 

Ovviamente nei prossimi giorni mi rivolgerò ad un legale, ma volevo capire a grandi linee qual è la sitazione che si va a delineare in questi casi...

 

Grazie a tutti per l'eventuale aiuto... ne abbiamo davvero bisogno

 

RobertLangdom dice:

1) Posso chiedere che mi venga versato il doppio della caparra, anche se non c'è ancora stata la delibera del mutuo?

penso proprio si

 

RobertLangdom dice:

2) Considerando che le spese di agenzia e mediatore sono subordinate al buon esito del mutuo, cosa devo/non devo pagare e in quale caso?

lei non paga nulla, eventualmente chi ha fatto naufragare la cosa pagherà quanto di sua competenza.

 

RobertLangdom dice:

3) Posso fare quache altra cosa di cui non sono a conoscenza, per tutelare i miei interessi?

Tutti passi devono avere traccia scritta......

Nanojoule dice:

 

lei non paga nulla, eventualmente chi ha fatto naufragare la cosa pagherà quanto di sua competenza.

 

Ne è certo/a di questo? Non vorrei che comunque mi tocchi poi pagare agenzia e mediatore che comunque hanno fatto la loro parte... comunque non sono spiccioli

Modificato da RobertLangdom
RobertLangdom dice:

Ne è certo/a di questo? Non vorrei che comunque mi tocchi poi pagare agenzia e mediatore che comunque hanno fatto la loro parte... comunque non sono spiccioli

Sono certo di questo (certo maschile perché la transumanza di gasteropodi terrestri polmonati non è proprio lavoro adatto alle donne).

Le parti che sottoscrivono un contratto rispondono anche per le deficienze causate allo stesso.

Se il venditore, dopo aver sottoscritto una proposta di acquisto impegnativa, cambia idea..... Ne paga le conseguenze.

Le spese sono conseguenze dell'errore, quindi sono a suo carico.

😝😝😝

 

Un'ultima domanda se posso...

Siccome questo dietro front mi è stato comunicato verbalmente dall'agenzia e non è ancora arrivata la delibera del mutuo... qualora dovesse arrivare una "bocciatura" dalla banca, me la prenderei allegramente in quel posto? Perchè essendo tutto vincolato al buon esito mutuo, a quel punto il tutto non sarebbe ufficialmente saltato per il ripensamento del venditore ma appunto per il mancato "buon esito mutuo"... 

C'è qualcosa da poter fare per "ufficializzare" la situazione?

RobertLangdom dice:

😝😝😝

 

Un'ultima domanda se posso...

Siccome questo dietro front mi è stato comunicato verbalmente dall'agenzia e non è ancora arrivata la delibera del mutuo... qualora dovesse arrivare una "bocciatura" dalla banca, me la prenderei allegramente in quel posto? Perchè essendo tutto vincolato al buon esito mutuo, a quel punto il tutto non sarebbe ufficialmente saltato per il ripensamento del venditore ma appunto per il mancato "buon esito mutuo"... 

C'è qualcosa da poter fare per "ufficializzare" la situazione?

In assenza di una comunicazione scritta di ripensamento non è ancora avvenuto nulla.

Quello è il primo passo, quindi devi continuare per essere pronto a rogitare nel caso il ripensamento non arrivi perché altrimenti diventi tu inadempiente.

Riguardo al doppio della caparra è sicuramente dovuto anche se molto probabilmente dovrete andare per vie legali.

Non sono d'accordo con Nanojoule che non è dovuto pagamento ad agenzia e mediatore, con l'accettazione della proposta e la delibera di concessione del mutuo il loro compenso è dovuto e il contratto è fra te e loro.

Poi certamente potrai chiedere i danni alla controparte ma è un passaggio successivo ad aver pagato l'obbligazione presa. Ma comunque sarà tutto oggetto del contendere della vertenza legale che dovrai fare al venditore. 

Comunque strano che ci siano ripensamenti, il motivo spesso è una sostanziosa offerta di altri e il venditore che ci prova magari supportato dall'agenzia. Anche perché la comunicazione telefonica è assolutamente inusuale per una cosa del genere visto che è come se non esistesse.

davidino1978 dice:

In assenza di una comunicazione scritta di ripensamento non è ancora avvenuto nulla.

Quello è il primo passo, quindi devi continuare per essere pronto a rogitare nel caso il ripensamento non arrivi perché altrimenti diventi tu inadempiente.

Riguardo al doppio della caparra è sicuramente dovuto anche se molto probabilmente dovrete andare per vie legali.

Non sono d'accordo con Nanojoule che non è dovuto pagamento ad agenzia e mediatore, con l'accettazione della proposta e la delibera di concessione del mutuo il loro compenso è dovuto e il contratto è fra te e loro.

Poi certamente potrai chiedere i danni alla controparte ma è un passaggio successivo ad aver pagato l'obbligazione presa. Ma comunque sarà tutto oggetto del contendere della vertenza legale che dovrai fare al venditore. 

Comunque strano che ci siano ripensamenti, il motivo spesso è una sostanziosa offerta di altri e il venditore che ci prova magari supportato dall'agenzia. Anche perché la comunicazione telefonica è assolutamente inusuale per una cosa del genere visto che è come se non esistesse.

Certo, io continuerò come nulla fosse fino alla fine... proprio perchè ufficialmente non c'è stato nessun ripensamento. Quello che vorrei evitare è ritrovarmi a pagare migliaia e migliaia di euro tra commissioni agenzia e mediatore e poi dover stare a fare anni e anni di causa legale per recuperarli... non so se mi spiego...

RobertLangdom dice:

Certo, io continuerò come nulla fosse fino alla fine... proprio perchè ufficialmente non c'è stato nessun ripensamento. Quello che vorrei evitare è ritrovarmi a pagare migliaia e migliaia di euro tra commissioni agenzia e mediatore e poi dover stare a fare anni e anni di causa legale per recuperarli... non so se mi spiego...

O ti accordi diversamente oppure dovrai saldarli per poi rivalerti sulla controparte. In fondo il loro lavoro di mediazione lo hanno fatto. Il contratto con loro lo hai tu e devi rispettarlo.

RobertLangdom dice:

) Posso chiedere che mi venga versato il doppio della caparra, anche se non c'è ancora stata la delibera del mutuo?

Dipende da cosa dice il contratto preliminare.

l'art. 1385 è un articolo dispositivo, quindi le parti hanno facoltà di derogarlo.

è comunque in questo caso fatto salvo sia la restituzione della caparra, sia il risarcimento del danno per l'istruttoria da te sostenuta. e ogni altra spesa da te sostenuta in previsione dell'acquisto.

Modificato da enrico dimitri
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RobertLangdom dice:

Oggi mi contatta l'agente immobiliare dicendomi che il venditore ha avuto un ripensamento e non vuole più vendere l'immobile.

Puoi dire all'agente immobiliare che se il venditore ci ha ripensato deve mettertelo per scritto. Cosa che l'agente dovrebbe sapere meglio di te.

 

RobertLangdom dice:

Considerando che le spese di agenzia e mediatore sono subordinate al buon esito del mutuo, cosa devo/non devo pagare e in quale caso?

Se il contratto si risolve per altro motivo (recesso del venditore) e non per cattivo esito del mutuo, loro possono chiederti il compenso... e tu a quel punto chiederai il risarcimento al venditore che si è ritirato...

Se hai versato caparra confirmatoria e il venditore rifiuta di procedere alla vendita, dovrà darti il doppio della caparra confirmatoria (ma controlla che tu abbia versato questa tipologia di caparra.  Se per esempio in proposta avete parlato di cauzione, o acconto, allora non hai diritto al doppio).

 

La provvigione dell'agenzia scatta per aver messo in contatto le parti ed è ininfluente se poi per fatti successivi le parti decidono di non rogitare. L'agenzia ha contattato e te e tu e venditore avete sottoscritto/accettato proposta . Quindi la provvigione è maturata.  Ovviamente la colpa del contratto non portato avanti è del venditore, ma intanto tu dovrai pagare l'agenzia e poi rivalerti sul venditore.  L'agenzia non ha titolo a chiedere anche la tua quota al venditore.

Questo in via generale. Occorre verificare se nel tuo caso particolare vi sia indicato che la provvigione è subordinata al mutuo... Ma che significa? che è subordinato al diniego di mutuo, non al tuo non chiederlo o lasciar perdere.  Ossia un conto è se tu chiedi mutuo e la banca non lo concede (e qui non paghi mediazione per la clausola che hai detto esserci negli accordi), ma  se tu non chiedi piu' il mutuo/rinunci al mutuo, allora sei inadempiente al contratto con l'agenzia e dovrai loro la mediazione

 

Senti un legale, meglio.

 

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