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NIK68

Vendita tetto condominiale.

Salve a tutti,

Un condomino dell'ultimo piano vuole acquistare la parte di tetto dell'edificio che sovrasta il suo appartamento. Il tetto non è un lastrico solare, probabilmente ha intenzione di renderlo tale a suo uso esclusivo.

Quale potrebbe essere un giusto criterio per attribuire un valore al tetto che potremmo decidere di vendere?

Grazie.

Probabilmente il condomino ha l'intenzione di sopraelevare (immagino), per conoscere il valore da trattare, secondo il mio parere sarebbe bene farlo valutare da un tecnico.

"Comprare un Tetto" non ha senso a meno che non lo voglia utilizzare come appoggio.

 

Quanto detto da Paolino è valido nella misura in cui, come Regolamento Contrattuale Convenzionale, vi sia una Norma che deroghi al dettato dell'Art. 1127 altrimenti sarebbe un controsenso "comprare" un Diritto che già gli appartiene.

 

Forse, e quì lo dovrebbe specificare, il nostro interlocutore ha parlato di "Tetto" intendendo il "Sottotetto" Condominiale.

 

Se poi, come si lascia intendere, si vuole "comprare" il Tetto per trasformarlo in Lastrico/Terrazza è un altro conto; in questo caso non si aliena il Tetto ma si concede, a titolo oneroso, la sua trasformazione, peraltro vietata se non concessa alla unanimità, d'Uso e cessione, in Proprietà o in Uso Esclusivo, della Terrazza.

La differenza, Proprietà ed Uso Esclusivo, potrebbe sembrare irrilevante ma non lo è. Chi ha la Proprietà può sopraelevare mentre chi nè ha solo l'Uso Esclusivo NO. Quindi, a diversa Tipologia, diverso è il Valore di quanto si cede.

In linea di massima il valore di una Terrazza è calcolata dal 10 al 20% del valore delle Aree Edificabili della Zona in cui insiste il Fabbricato fermo restando, in caso di sopraelevazione, la corresponsione dell'Indennità di Sopraelevazione di cui l'Art. 1127 citato.

 

Saluti

Akim

Con la teoria si sa tutto e niente funziona.

Con la pratica tutto funziona e nessuno sa il perché.

Abbiamo fatto valutare il tetto da un tecnico.Il valore nello stato in cui si trova è risultato di circa 1/6 del valore commerciale dell'appartamento. Nella zona ci sono dei vincoli paesaggistici (Legge 1492/39) per cui sembrerebbe impossibile sopraelevare. Eventualmente potremmo mettere il divieto per iscritto.

Credo che il condomino voglia fare un lastrico ad uso esclusivo mettendolo in comunicazione con appartamento da scala interna. Approfittando dell'occazione credo voglia coibentare il tutto dal momento che si lamenta da tempo della bassa temperatura del suo appartamento in inverno e del caldo in estate, recuperando fiscalmente le spese dei lavori abbastanza importanti che dovrà fare.

Potremmo quindi come dice Akim dare al condomino solo l'uso esclusivo del tetto senza venderlo e lui potrebbe trasformarlo in lastrico?

 

Nel caso che compri il tetto o che abbia l'uso esclusivo, la sua tebella generale di proprietà cambierebbe?

 

Grazie per i consigli.

Scritto da NIK68 il 20 Dic 2009 - 16:55:58:

1)Potremmo quindi come dice Akim dare al condomino solo l'uso esclusivo del tetto senza venderlo e lui potrebbe trasformarlo in lastrico?

 

2)Nel caso che compri il tetto o che abbia l'uso esclusivo, la sua tebella generale di proprietà cambierebbe?

 

Grazie per i consigli.

1)Sì,ma solo col voto unamnime (1000/1000).

2)Cambierebbe,ma solo la revisione delle tabelle millesimali la renderebbe effettiva.

A naso mi sa tanto che non stiamo parlando del Tetto ma di Sottotetto.

 

Saluti

Akim

Con la teoria si sa tutto e niente funziona.

Con la pratica tutto funziona e nessuno sa il perché.

Confermo che si tratta del tetto. Tanto per farti capire non è un tetto con le "tegole" ma un tetto piano impermeabilizzato con fogli di isolante termosaldati, sopra il loro appartamento della stessa metratura.

La tabella millesimale di proprietà cambierebbe come dice Patrizia se lo vendiamo o lo diamo in uso esclusivo?

Scritto da NIK68 il 21 Dic 2009 - 20:40:50:

 

Confermo che si tratta del tetto. Tanto per farti capire non è un tetto con le "tegole" ma un tetto piano impermeabilizzato con fogli di isolante termosaldati, sopra il loro appartamento della stessa metratura.

La tabella millesimale di proprietà cambierebbe come dice Patrizia se lo vendiamo o lo diamo in uso esclusivo?

Sin dall'inizio mettevo in dubbio che si trattasse di un Tetto infatti scrivevo:

 

quote:"Comprare un Tetto" non ha senso a meno che non lo voglia utilizzare come appoggio. (...)

Non ho ipotizzato che fosse un Lastrico perchè Nik68 lo escludeva, perentoriamente, nel suo post iniziale infatti precisava:

 

quote:(...) Il tetto non è un lastrico solare, probabilmente ha intenzione di renderlo tale a suo uso esclusivo.

ora, invece, abbiamo una conferma perchè NON si tratta di un Tetto ma di Lastrico Solare che è una Copertura Piana leggermente inclinata atta a far defluire l'acqua piovana mentre un Tetto è una copertura a Falde Inclinate generalmente, ma non necessariamente, coperte da Tegole.

 

Quindi l'intenzione del "compratore" è quella di trasformare un Lastrico Solare (non agibile) in Lastrico Solare Agibile che prende il nome di Terrazza.

 

Tutto quanto detto, nei post precedenti, non vale niente perchè il soggetto della discussione era errato a parte la Valutazione della Terrazza.

 

quote:In linea di massima il valore di una Terrazza è calcolata dal 10 al 20% del valore delle Aree Edificabili della Zona in cui insiste il Fabbricato fermo restando, in caso di sopraelevazione, la corresponsione dell'Indennità di Sopraelevazione di cui l'Art. 1127 citato.

Dato che trattasi solamente di un Lastrico Solare, e pure in vattivo stato, come Perito, non valuterei l'area più del 7-8% del valore delle Aree Fabbricabili della zona.

 

Saluti

Akim

Con la teoria si sa tutto e niente funziona.

Con la pratica tutto funziona e nessuno sa il perché.

Scritto da NIK68 il 21 Dic 2009 - 20:40:50:

La tabella millesimale di proprietà cambierebbe come dice Patrizia se lo vendiamo o lo diamo in uso esclusivo?

Non Necessariamente.

 

Dopo la Trasformazione, da Lastrico Solare in Terrazza, la Superficie virtuale del Cespite aumenterebbe del 15-20% della superficie della Terrazza ottenuta.

Se per questa trasformazione, giusto disposto punto 2) ex Art. 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. è possibile rifare, con spese a carico del "trasformatore, le Tabelle Millesimali che peraltro è una operazione semplicissima che un ragazzino di terza media potrebbe fare agevolmente.

 

Saluti

Akim

Con la teoria si sa tutto e niente funziona.

Con la pratica tutto funziona e nessuno sa il perché.

Grazie Akim e complimenti per la tua competenza.

per me un lastrico solare era una terrazza agibile a copertura del fabbricato.

Considera che siamo in una zona residenziale con molto verde, la terrazza avrebbe una bella vista panoramica sulle colline di Firenze. Un tecnico ha valutato il lastrico circa il 15% del valore dell'appartamento, nello stato in cui si trova. Oggettivamente mi sembra un po tanto considerando anche i lavori che dovranno fare per renderlo agibile, ma la tua stima mi sembra un po' bassa. Forse ci troveremo a metà strada.......

Saluti.

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