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Pincypaola

Vendita separata appartamento da cantina contraria al regolamento condominiale

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Salve, qualcuno che mi aiuti in questo quesito.. 

Il regolamento condominiale stabilisce espressamente il divieto di vendita dell’appartamento separata dalla cantina.

Quando ho comprato L appartamento, nell atto di vendita sono comprese le pertinenze ma non e’ indicata la cantina poiché il venditore ci disse che era separata e che ne avrebbe mantenuto la proprietà mostrandoci una piantina in cui la cantina risultava separata e avente proprio sub.

Poteva il venditore separare la cantina catastalmente ? Oppure già questo atto era contrario al regolamento condominiale?

Cosa comporta la violazione del regolamento condominiale in questo caso?

ho fatto una visura e la cantina ha diverso sub ed e’ intestata al venditore.

Cosa posso fare?

grazie.

Pincypaola dice:

nell atto di vendita sono comprese le pertinenze ma non e’ indicata la cantina

Ma la cantina è stata esplicitamente esclusa o semplicemente non compare nell'atto?

Perché se non viene detto nulla, le pertinenze si considerano automaticamente cedute assieme al bene principale.

Sentirei al proposito il notaio che curò l'atto.

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Qui il punto da verificare e’ se il venditore poteva vendere separatamente dalla cantina , ma ancor prima se poteva eliminare il vincolo pertinenziale stabilito dal regolamento di condominio.

se non e’ detto nulla nell atto le pertinenze sono incluse… ma in questo caso la cantina era stata separata anche catastalmente prima dell’atto. 

Pincypaola dice:

Qui il punto da verificare e’ se il venditore poteva vendere separatamente dalla cantina , ma ancor prima se poteva eliminare il vincolo pertinenziale stabilito dal regolamento di condominio.

se non e’ detto nulla nell atto le pertinenze sono incluse… ma in questo caso la cantina era stata separata anche catastalmente prima dell’atto. 

Il fatto che la cantina sia separatamente accatastata non significa che non possa essere pertinenziale, sono due cose diverse.

Come detto sentirei il notaio.

Pincypaola dice:

Qui il punto da verificare e’ se il venditore poteva vendere separatamente dalla cantina , ma ancor prima se poteva eliminare il vincolo pertinenziale stabilito dal regolamento di condominio.

se non e’ detto nulla nell atto le pertinenze sono incluse… ma in questo caso la cantina era stata separata anche catastalmente prima dell’atto. 

L’intestazione, in catasto, della cantina al venditore non  prova né la cessazione del vincolo pertinenziale, nè la riserva di proprietà della cantina da parte del (costruttore) venditore, non solo per le considerazioni già fatte da condo77, ma anche per la clausola del regolamento contrattuale che impone ai condomini  e, quindi, anche al costruttore venditore, con la costituzione del condominio col primo atto di vendita e l’approvazione del regolamento condominiale, il divieto della vendita delle abitazioni separatamente delle cantine, relative pertinenze.

  • Mi piace 1

Grazie G.Ago.

il venditore non e’ il costruttore.

La riserva di proprietà non e’ stata fatta espressamente nell’atto di vendita ma in una scrittura privata .

noi quando abbiamo acquistato sapevamo che la cantina era separata ( e non più pertinenziale per svincolo fatto dal venditore). Pertanto L atto riporta un elenco di pertinenze all appartamento ( tipo chiostrina ecc) ma non la cantina.

io vorrei sapere come posso fare ( e se lo posso fare) a “riprendermi la cantina” e se posso impugnare in qualche modo la separazione catastale fatta dal venditore contraria al regolamento condominiale 

Pincypaola dice:

Grazie G.Ago.

il venditore non e’ il costruttore.

La riserva di proprietà non e’ stata fatta espressamente nell’atto di vendita ma in una scrittura privata .

noi quando abbiamo acquistato sapevamo che la cantina era separata ( e non più pertinenziale per svincolo fatto dal venditore). Pertanto L atto riporta un elenco di pertinenze all appartamento ( tipo chiostrina ecc) ma non la cantina.

io vorrei sapere come posso fare ( e se lo posso fare) a “riprendermi la cantina” e se posso impugnare in qualche modo la separazione catastale fatta dal venditore contraria al regolamento condominiale 

Il  secondo comma dell’art. 818 c.c. dispone che “Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. “

Pertanto il venditore dell’abitazione che avesse inteso  alienare, con atto separato ed in un momento diverso, la cantina avrebbe dovuto  specificarlo nell’atto di compravendita.

Invece la deroga alla regola stabilita dall’art. 818 del c.c. , secondo cui  quando si vende il bene principale (l’abitazione) si vende anche la pertinenza (la cantina) è stata stabilita con una scrittura privata.

Tuttavia, alla volontà delle parti di sciogliere il legame pertinenziale, non espressa nell’atto pubblico di compravendita (?), si oppone il divieto disposto dalla clausola del regolamento contrattuale.

Condivido il suggerimento di condo77 di sentire il notaio; in alternativa potresti  consultare un avvocato per l’eventuale azione da intraprendere per l’accertamento e la dichiarazione del vincolo pertinenziale fra l’abitazione e la cantina.

Modificato da G.Ago
Pincypaola dice:

Grazie G.Ago.

il venditore non e’ il costruttore.

La riserva di proprietà non e’ stata fatta espressamente nell’atto di vendita ma in una scrittura privata .

noi quando abbiamo acquistato sapevamo che la cantina era separata ( e non più pertinenziale per svincolo fatto dal venditore). Pertanto L atto riporta un elenco di pertinenze all appartamento ( tipo chiostrina ecc) ma non la cantina.

io vorrei sapere come posso fare ( e se lo posso fare) a “riprendermi la cantina” e se posso impugnare in qualche modo la separazione catastale fatta dal venditore contraria al regolamento condominiale 

quindi tu sei chi ha acquistato il solo appartamento e non la cantina che ad oggi è ancora intestata al venditore, corretto?

la domanda è se questi poteva o no vendere solo l'appartamento visto che il regolamento vieta l'alienazione di appartamento separatamente dalla cantina.

La legge lo consente, pertanto il primo step è verificare se questo regolamento è contrattuale, se non lo è ha il valore pari a zero nell'intimare a un privato cosa vendere o cosa no o come.

Suggerisco un consulto legale con atto notarile e regolamento da visionare

 

G.Ago dice:

 

G.Ago dice:

 

Tuttavia, alla volontà delle parti di sciogliere il legame pertinenziale, non espressa nell’atto pubblico di compravendita (?), si oppone il divieto disposto dalla clausola del regolamento contrattuale.

L'utente parla solo di regolamento condominiale, non fa menzione del fatto se questo sia contrattuale o no (o almeno io non lo leggo da nessuna parte, magari devo ancora prendere il primo caffè e non l'ho letto..).

Credo che quindi in primis vada verificato questo punto perchè cambia un po' le cose

 

Occorre anche verificare se il venditore, quando acquistò, fu reso edotto del regolamento se contrattuale e se venne allegato all'atto. 

  • Grazie 1
SisterOfNight dice:

L'utente parla solo di regolamento condominiale, non fa menzione del fatto se questo sia contrattuale o no (o almeno io non lo leggo da nessuna parte, magari devo ancora prendere il primo caffè e non l'ho letto..).

Credo che quindi in primis vada verificato questo punto perchè cambia un po' le cose

Prendo atto che nel testo del quesito posto non è specificata la natura contrattuale del regolamento condominiale, che ho ritenuto tale visto il tenore della domanda.

Pertanto, le considerazioni da me fatte presuppongono l’esistenza di un regolamento condominiale contrattuale.

Anch'io davo per scontato come Ago che il regolamento fosse contrattuale, dato che quella clausola altrimenti non avrebbe valore.

Però farei un passo alla volta:

  • verificare se la cantina sia stata venduta o meno, in primis con il notaio;
  • solo se la cantina non fosse stata venduta, verificare i riflessi della violazione regolamentare.

Intanto grazie a tutti per la disponibilità e professionalità.

Allora: si tratta di regolamento contrattuale ( avevate inteso bene), che come sapete meglio di me vincola.

Nell’atto definitivo e’ specificato che  l’appartamento viene venduto con le pertinenze ma non si cita la cantina. Nell’atto definitivo viene richiamato il regolamento condominiale.

In una scrittura privata precedente ( il contratto preliminare fatto in agenzia) si diceva ( forse… non lo troviamo ancora) che la cantina non passava.

Di sicuro successivamente all’atto la venditrice con mail mi ha chiesto se volessi anche acquistare la cantina a un prezzo esorbitante e io le dissi di no.

Da ciò che comprendo dai vostri messaggi devo:

1) parlare con il notaio per chiedergli se ha allegati all atto in cui si esplicita la riserva di proprietà?

2) nel caso in cui esista questa riserva devo fare una causa con avvocato per accertamento del vincolo pertinenziale stabilito dal regolamento..e in questo caso con L accertamento la cantina passerebbe a me?

3) se non c e’ nessuna riserva di proprietà esplicitata… la cantina e’ mia? ( al catasto e’ intestata alla venditrice).

 

Inoltre ho provato a cercare dottrina / giurisprudenza sul caso specifico del violamento del regolamento condominiale nel caso specifico ( cantina).. ma niente .. ho trovato solo riferimenti “ai parcheggi”. 

Quello che volevo capire proprio era come si fa e come si accerta la violazione del regolamento contrattuale e quali sono le conseguenze di tale violazione ( in sostanza se L accertamento provoca un trasferimento “reale” della cantina a me ab origine e quindi che si fa.. si va al catasto e si cambia L intestazione?) oppure come si fa?

 

Pincypaola dice:

Intanto grazie a tutti per la disponibilità e professionalità.

Allora: si tratta di regolamento contrattuale ( avevate inteso bene), che come sapete meglio di me vincola.

Nell’atto definitivo e’ specificato che  l’appartamento viene venduto con le pertinenze ma non si cita la cantina. Nell’atto definitivo viene richiamato il regolamento condominiale.

In una scrittura privata precedente ( il contratto preliminare fatto in agenzia) si diceva ( forse… non lo troviamo ancora) che la cantina non passava.

Di sicuro successivamente all’atto la venditrice con mail mi ha chiesto se volessi anche acquistare la cantina a un prezzo esorbitante e io le dissi di no.

Da ciò che comprendo dai vostri messaggi devo:

1) parlare con il notaio per chiedergli se ha allegati all atto in cui si esplicita la riserva di proprietà?

2) nel caso in cui esista questa riserva devo fare una causa con avvocato per accertamento del vincolo pertinenziale stabilito dal regolamento..e in questo caso con L accertamento la cantina passerebbe a me?

3) se non c e’ nessuna riserva di proprietà esplicitata… la cantina e’ mia? ( al catasto e’ intestata alla venditrice).

 

Come primo passo farei la verifica dal notaio.

Su quelli successivi non vedrei però facili automatismi, nemmeno nell'ipotesi più probabile in cui nel rogito la cantina non venisse menzionata.

E' infatti vero che il rogito assorbe e prevale sul preliminare, ma questo può comunque essere utilizzato per meglio capire la volontà delle parti (e a quanto scrivi la volontà delle parti nel preliminare sarebbe stata quella di non compravendere la cantina).

V. p.e.:

 

Secondo la dottrina, però, sebbene il contenuto dell’atto pubblico prevalga sul preliminare, quest’ultimo può in astratto essere utilizzato per indagare sulla comune intenzione delle parti, ossia per interpretare nel modo più corretto le clausole ambigue del contratto definitivo.

 

Un accordo con la controparte è impossibile?

Del tipo "non mi hai venduto la cantina ma da regolamento avresti dovuta cedermela, facciamola valutare da un perito terzo e provvediamo alla compravendita in modo da sanare la violazione"?

Modificato da condo77
Pincypaola dice:

la venditrice

domanda: la parte venditrice ha altre proprietà nel condominio?

 

 

  • Mi piace 1

Rispondo anche al messaggio precedente : il rogito lo ho e la cantina non e’ menzionata espressamente ne’ come pertinenza ne’ come riserva di proprietà!

quindi cosa dovrei chiedere al notaio? L’atto lo ho qui con me .

 

La parte venditrice non ha altre proprietà nel condominio . ( stai pensando a un diritto di uso?)

Pincypaola dice:

il rogito lo ho e la cantina non e’ menzionata espressamente ne’ come pertinenza ne’ come riserva di proprietà!

quindi cosa dovrei chiedere al notaio? L’atto lo ho qui con me .

Come mai la cantina non sia stata trascritta a tuo nome, probabilmente ti risponderà: perché non era una pertinenza dell'appartamento.

Il regolamento contrattuale è richiamato nell'atto immagino?

Farei presente anche il fatto che ex regolamento andava venduta assieme.

 

spurgo dice:

domanda: la parte venditrice ha altre proprietà nel condominio?

 

 

ottima domanda, se avesse avuto proprietà principali avrebbe potuto mettere la cantina pertinenziale a quelle e non ci sarebbe stato vulnus rispetto al regolamento contrattuale

Modificato da condo77
Pincypaola dice:

La parte venditrice non ha altre proprietà nel condominio . ( stai pensando a un diritto di uso?)

no, sto pensando al mio regolamento contrattuale che è simile al tuo, ma nel quale è scritto (vado a mente), che è possibile la cessione delle cantine ad altri condomini/proprietari.

 

condo77 dice:

se avesse avuto proprietà principali avrebbe potuto mettere la cantina pertinenziale a quelle e non ci sarebbe stato vulnus rispetto al regolamento contrattuale

questo il dubbio che mi era venuto.

 

eh, che poi se Tizia vende a Caia, ma Sempronio si va a leggere per benino il regolamento ne esce un bel casotto mi sa. meglio sistemare con gli addetti ai lavori di cui avete già discusso.

Il regolamento contrattuale e’ richiamato nell atto pubblico di vendita.

il notaio secondo me ha mancato nel leggere il regolamento condominiale .

non ha poi trascritto poiché non sapeva della cantina o anche poiché aveva visto nelle carte che era staccata.. di certo non ha fatto un buon lavoro..

inoltre .. una cosa che ancora non vi ho detto.. la cantina non Cuba millesimi ed e’ “calcolata” in teoria  insieme all appartamento.

voglio dire che io pago per i millesimi del mio appartamento esattamente quanto pagano gli altri proprietari con stessi millesimi e cantina pertinenziale.

ora rega’ che faccio allora?

una lettera alla venditrice dicendo che sto procedendo all accertamento e che magari possiamo metterci d accordo?

Modificato da Pincypaola
Pincypaola dice:

Il regolamento contrattuale e’ richiamato nell atto pubblico di vendita.

il notaio secondo me ha mancato nel leggere il regolamento condominiale .

non ha poi trascritto poiché non sapeva della cantina o anche poiché aveva visto nelle carte che era staccata.. di certo non ha fatto un buon lavoro..

inoltre .. una cosa che ancora non vi ho detto.. la cantina non Cuba millesimi ed e’ “calcolata” in teoria  insieme all appartamento.

voglio dire che io pago per i millesimi del mio appartamento esattamente quanto pagano gli altri proprietari con stessi millesimi e cantina pertinenziale.

ora rega’ che faccio allora?

una lettera alla venditrice dicendo che sto procedendo all accertamento e che magari possiamo metterci d accordo?

Senti prima il notaio: è un passo gratuito che potrà chiarirti alcuni aspetti.

In base a quanto ti dice il notaio, valuterei se contattare la venditrice o un legale.

Nel caso si vada per vie giudiziarie (spero di no) eventuali scambi di mail / lettere tra te e la venditrice potrebbero essere funzionali a dimostrare la mancata vendita della cantina e la tua conoscenza / accettazione di questo fatto, quindi muoviti con cautela.

Modificato da condo77

Si certo.

Tuttavia la mia conoscenza rispetto al fatto che la cantina non passasse non credo incida .

Nel rogito io ho accettato il regolamento condominiale e L appartamento con le sue pertinenze.

sapevo che la cantina non passava ma perché la venditrice aveva detto che non era pertinenza e ovviamente non conoscevo la disciplina del regolamento in tema di cantine ( ne io ne il notaio e forse manco la venditrice).

ora io dopo 10 anni passati vengo per un caso fortuito a conoscenza di questa regola condominiale ( nel frattempo la cantina non e’ stata mai usata dalla venditrice) e vorrei fare qualcosa per riprendere la cantina che non poteva essere separata dall appartamento.

la mia buona fede di allora o di adesso non credo abbia rilievo. Poi non so.. appunto..

Modificato da Pincypaola

Alcune riflessioni.

Per essere opponibile a terzi un regolamento contrattuale deve essere depositato presso i pubblici registri immobiliari ed essere citato nel rogito di acquisto: un regolamento contrattuale infatti comporta la rinuncia volontaria ad alcuni diritti e chi acquista un bene deve essere pienamente consapevole di quello a cui rinuncia. Nel rogito col quale la venditrice ha acquistato l'appartamento con cantina poi rivenduto a Pincypaola c'era questo richiamo? Che vuole dire: la venditrice era stata informata, al momento del suo acquisto, che non avrebbe potuto in futuro rivendere il solo appartamento?

Comunque nei contratti di compravendita deve valere sempre il principio della buona fede. La venditrice non voleva vendere la cantina e Pincypaola era consapevole che stava acquistando un appartamento senza cantina e che, con la cantina, avrebbe avuto un prezzo diverso.

Per esperienza diretta i notai, prima di stipulare un rogito, vogliono l'atto di provenienza (rogito precedente, successione, donazione, ...). Mi sembra strano che il notaio sia stato così superficiale da non valutare questo regolamento contrattuale, anche solo per tutelare Princypaola, che lo pagava per il suo lavoro. Pincypaola addirittura arriva a pagare la quota millesimale della cantina non sua!

Comunque a mio avviso se non si trova un accordo bonario diventa indispensabile andare per vie legali e magari tra alcuni anni, Pincypaola, se vorrà, ci racconterà come è andata a finire e quanto avrà speso in avvocati e periti.

Grazie delle riflessioni.

il regolamento contrattuale e’ sicuramente opponibile poiché registrato e inoltre richiamato nel rogito.

L atto di provenienza era ( nei miei ricordi ) una successione da de cuius che aveva acquistato direttamente dal costruttore.

la separazione della cantina da appartamento la ha fatta la mia venditrice.

Sono d accordo con il fatto che ero a conoscenza che L appartamento mi passava senza cantina ma solo ed esclusivamente perché la venditrice ha detto sia a me che al notaio che la cantina non era pertinenza e la separazione catastale e’ stata sufficiente evidentemente x il notaio per non approfondire. 
Il fatto che io sapevo di acquistare a un minor prezzo perché non c era la cantina no.. io non ho fatto proprio questo ragionamento. Quando ci siamo accordati tramite agenzia sul prezzo io non sapevo neanche delle pertinenze . Inoltre la venditrice diceva di volersi proprio tenere la cantina e io ho creduto lo potesse fare.

dopo 10 gg dall atto mi ha contattato per sapere se volessi acquistare la cantina per 15.000 euro e io ho detto di no.

solo oggi vengo a sapere che c e’ questo regolamento condominiale ( che però e’ citato nel rogito e accettato sia da me che dalla venditrice) dove si impone un divieto di vendita separata.

La venditrice doveva conoscerlo ed era tenuta a considerare la cantina nel prezzo della vendita che proponeva , invece non c e’ stata alcuna trattativa su questo. Non e’ che io ho detto ok a 100 senza cantina e no a 110 più cantina.

Ora sento il notaio che purtroppo non avrà nulla da aggiungere…

tuttavia vorrei sapere se qualcuno di voi ha giurisprudenza e dottrina sul punto specifico:

Violazione del regolamento contrattuale , eliminazione del vincolo pertinenziale ( non di parcheggi… su quello ho trovato il mondo), e rimedi 😂

Pincypaola dice:

Rispondo anche al messaggio precedente : il rogito lo ho e la cantina non e’ menzionata espressamente ne’ come pertinenza ne’ come riserva di proprietà!

quindi cosa dovrei chiedere al notaio? L’atto lo ho qui con me .

 

La parte venditrice non ha altre proprietà nel condominio . ( stai pensando a un diritto di uso?)

Nell'atto la cantina che ha dati catastali suoi non è menzionata, ergo non è sua.

 

E il venditore non voleva cederla unitamente, infatti successivamente gliela ha proposta ma a parte. Quindi al momento questa cantina pè di proprietà del venditore del suo appartamento

Non basta tuttavia dire "ha violato un regolamento contrattuale quindi... " 

 

Serve fare una serie di accertamenti, come le ha benissimo spiegato qui sopra 

Spesso accade che nei tempi addietro si fosse fatto un reg. contrattuale ma poi mai trascritto, mai allegato agli atti notarili... puo' essere che il suo dante causa non avesse nel proprio atto di origine il regolamento e quindi non lo abbia espressamente accettato . 

 

Servirà una sentenza che dichiari che a norma del regolamento (e fatte le opportune verifiche che sia effettivamente contrattuale cioè trascritto e allegato anche all'atto del suo dante causa) unitamente all'appartamento doveva essere ceduta la cantina

Quindi si armi di pazienza e senta un legale che possa visionare gli atti, e ci parla lui con il notaio almeno sa esattamente cosa chiedere. E poi valutate se esistono presupposti per una causa

 

 

Pincypaola dice:

oggi vengo a sapere che c e’ questo regolamento condominiale ( che però e’ citato nel rogito e accettato sia da me che dalla venditrice) dove si impone un divieto di vendita separata.

mi viene da dire.. se la vendita non era possibile allora l'atto sarebbe nullo?

quindi lei rende l'appartamento e la venditrice rende  la somma percepita

 

O facciamo causa per avere anche la cantina ma la proprietà potrà chiedere un prezzo per questa parte

 

 

Modificato da SisterOfNight

Il regolamento condominiale contrattuale e’ trascritto. Ho una copia con estremi di registrazione e trascrizione. 

Pincypaola dice:

 

tuttavia vorrei sapere se qualcuno di voi ha giurisprudenza e dottrina sul punto specifico:

Violazione del regolamento contrattuale , eliminazione del vincolo pertinenziale ( non di parcheggi… su quello ho trovato il mondo), e rimedi 😂

la giurisprudenza sarà citata dal suo avvocato, non si preoccupi di questo e poi non è nemmeno detto serva

  E' inutile che i clienti cerchino dottrina e giurisprudenza.  A che le serve? mica farà lei l'atto. E non lei a dover convincere il suo legale, ma lui a dover capire come impostare l'azione.

Il punto non è la mera violazione del regolamento ma i suoi effetti che potrebbero anche essere gravi

 

Inoltre la ricerca di giurisprudenza ad hoc in banca dati mi perdoni ma comporta ore di lavoro.

 

 

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