#1 Inviato 1 Settembre, 2020 Salve, vorrei delle informazioni e spero che possiate aiutarmi. A gennaio ho messo in vendita il mio appartamento, mi Sn affidata ad un'agenzia. A maggio l'agenzia ha trovato l'acquirente. Dopo una contrattazione.,abbiamo raggiunto un compromesso e firmato una proposta di acquisto,. Caparra di 10 mila euro e acquisto irrevocabile entro e nn oltre il 31 agosto. Fine luglio la banca a cui l'acquirente si è rivolto per ricevere il mutuo invia il perito che trova una lieve difformità nell'immobile. Subito provvedo a sanare la difformità. Il 24 luglio l'agenzia mi comunica che la banca ha deliberato e che le date disponibili x il rogito sono 2. Il 10 settembre e il 17 settembre. Vi preciso che sto vendendo casa e che contemporaneamente sto acquistando. Anch'io ho chiesto un mutuo deliberato in 40 giorni e anch'io a mia volta ho versato una caparra di 10 mila euro unica differenza, nella mia proposta di acquisto è indicato che l'acquisto è legato alla vendita della mia 1 casa. Il 31 agosto l'agenzia mi dice che la data è il 17 settembre.,ma che forse verrà ulteriormente spostata perché l'acquirente ha dei suoi impegni. Ho detto all'agenzia che nn posso rogitare oltre il 17 perché rischio di perdere il mutuo della banca dato che sono scaduti i tempi e la casa nuova perché il venditore non vuole più aspettare è da maggio che aspetta. Ho inviato un telegramma al notaio per avere conferma della data il 17.,e un telegramma all'agenzia. La mia domanda è questa se nn dovessi andare a rogito x il 17 posso tenermi la caparra e richiedere x vie legali anche i danni economici? Ho acquistato i mobili x la nuova casa, ma che se perdo non mi serviranno più, ho pagato già l'agenzia. L'agenzia non risponde alle mie chiamate, e la sta portando x le lunghe da 5 mesi.
#3 Inviato 2 Settembre, 2020 Be', la data al 17 .9 sarebbe pure scaduta in effetti ma per disponbilità del notaio, quindi proprio una inadempienza del compratore è difficile sostenerla. Se si andasse tanto oltre forse sì.. I danni però per chiederglieli prima devi averli. In verità non è detto che tu non riesca ad acquistare l'altra casa. Ossia se per esempio il rogito non si fa il 17 ma si sposta ancora al30.9 , poniamo tu a questo punto rifiuti di rogitare per inadempienza dell'acquirente che danni hai avuto però? magari se rogitavi il 30.9, il 1.10 potevi benissimo rogitare per la casa che vuoi acquistare. Occorrerebbe dimostrare che invece cio' ti è stato precluso, difficile perchè nel preliminare il cui tu ti impegni ad acquistare scrivi che il rogito va fatto in base anche alla vendita della tua casa. I mobili non ti possono essere risarciti, sono spese che potevi fare dopo aver acquistato, questa è la prima obiezione che ti verrà fatta. Io confido che tu a settembre riesca a fare il rogito di vendita e di conseguenza quello di acquisto. Non è comunque matematico avere un risarcimento dei danni, ogni singolo euro va motivato e deve esserci un nesso di causalità evidente tra inadempienza del tuo compratore e il tuo danno.
#5 Inviato 2 Settembre, 2020 Si ma se ci sono danni ulteriori si possono chiedere, dimostrandoli. La caparra ha funzione di risarcimento per il contratto non concluso, per l'inadempimento in se' (per esempio per l'aver perso un altro acquirente). Se però si verificano danni diversi, si possono chiedere ma con un onere probatorio importante 1
#6 Inviato 2 Settembre, 2020 Buonasera, le date 10 e 17 mi sono state comunicate dall'agenzia immobiliare no dal notaio. Potrebbe anche essere che quelle sono le date che l'acquirente ha scelto in base ai suoi impegni. Che ne posso sapere io?? Fatto sta che nella proposta di acquisto è indicata la data entro e non oltre il 31 agosto.(scusa se no che facciamo a fare i compromessi?) Per la casa nuova non ci sono speranze di averla nel caso che rogitassi dopo il 17 settembre perché la delibera del mio mutuo implica la richiesta del fondo consap, quindi se firmo il rogito il 17 il 18 parte la richiesta x il fondo e ci vogliono circa 3 settimane per averla, quindi io dovrei andare a rogito per la casa nuova intorno al 10 ottobre. Se La data del 17 slitta, il venditore, mi ha detto chiaramente che nn intende aspettare oltre. I mobili??? Lo sai che x fare dei mobili nuovi ci vogliono 40 giorni? Ne consegue che se io dovevo fare il rogito il 31 agosto come indicato dalla proposta irrevocabile e come confermato dall'agenzia immobiliare più volte nei vari mesi, x la fine di giugno dovevo muovermi x prenotare almeno cucina bagno e stanza da letto, nn ci dimentichiamo che c'era la settimana di ferragosto nella quale molti non lavorano. Quindi il danno c'è è come, a mio avviso. Io ho preso i mobili in base a al compromesso. In più ad oggi ho pagato l'agenzia che nn mi ha dato nemmeno una fattura, fortuna che gli ho fatto il bonifico ed è tutto tracciato.
#7 Inviato 2 Settembre, 2020 Al di là degli ulteriori danni io mi concentrerei se puoi ritenere la caparra per decorso del termine a stipulare. Di solito è l’acquirente che sceglie il notaio quindi nel tuo caso avrebbe dovuto inviarti un invito a presentarsi il 31 ago. presso il notaio Taldeitali; era così l’accordo? se non l’ha fatto presumo che tu possa trattenere la caparra. Ma poi in soldoni, se non vendi, riesci a comprare la nuova? Se non riesci datti il pizzico sulla pancia, vendi la vecchia, acquista la nuova e quando ti sei sistemata vedi se ci sono i presupposti per i danni sul mobilio.
#8 Inviato 3 Settembre, 2020 i ma Valeluce dice: Buonasera, le date 10 e 17 mi sono state comunicate dall'agenzia immobiliare no dal notaio. Potrebbe anche essere che quelle sono le date che l'acquirente ha scelto in base ai suoi impegni. Che ne posso sapere io?? Fatto sta che nella proposta di acquisto è indicata la data entro e non oltre il 31 agosto.(scusa se no che facciamo a fare i compromessi?) Per la casa nuova non ci sono speranze di averla nel caso che rogitassi dopo il 17 settembre perché la delibera del mio mutuo implica la richiesta del fondo consap, quindi se firmo il rogito il 17 il 18 parte la richiesta x il fondo e ci vogliono circa 3 settimane per averla, quindi io dovrei andare a rogito per la casa nuova intorno al 10 ottobre. Se La data del 17 slitta, il venditore, mi ha detto chiaramente che nn intende aspettare oltre. I mobili??? Lo sai che x fare dei mobili nuovi ci vogliono 40 giorni? Ne consegue che se io dovevo fare il rogito il 31 agosto come indicato dalla proposta irrevocabile e come confermato dall'agenzia immobiliare più volte nei vari mesi, x la fine di giugno dovevo muovermi x prenotare almeno cucina bagno e stanza da letto, nn ci dimentichiamo che c'era la settimana di ferragosto nella quale molti non lavorano. Quindi il danno c'è è come, a mio avviso. Io ho preso i mobili in base a al compromesso. In più ad oggi ho pagato l'agenzia che nn mi ha dato nemmeno una fattura, fortuna che gli ho fatto il bonifico ed è tutto tracciato. Scusi ma la veemenza con cui risponde "ma lo sai che a fare i mobili??" è del tutto fuori luogo. Se lei pone un quesito il compito di chi risponde non è darle ragione a prescindere ma darle un parere di tipo legale. Cio' che io ho fatto. E glielo ripeto: i danni vanno provati, non sto dicendo che non riuscirà a farlo, sto dicendo altro. Ma la controparte non starà certo in silenzio. E ogni processo ha una alea. Quindi non è assolutamente matematico che dei mobili le vengano rimborsati specie se il ritardo nel rogito è di 17 giorni. Se la prenda con la legge, ma non con chi ha perso tempo a cercare di darle una risposta competente. D'ora in poi valuterò' di dare come risposta sempre "si ha pienamente ragione". Modificato 3 Settembre, 2020 da SisterOfNight 2
#9 Inviato 3 Settembre, 2020 SisterOfNight dice: i ma (...) D'ora in poi valuterò' di dare come risposta sempre "si ha pienamente ragione". EHEHEEH, difficile farlo Ma nel caso, non solo in off-topic, mi raccomando!!
#10 Inviato 3 Settembre, 2020 Valeluce dice: Buonasera, le date 10 e 17 mi sono state comunicate dall'agenzia immobiliare no dal notaio. Potrebbe anche essere che quelle sono le date che l'acquirente ha scelto in base ai suoi impegni. Che ne posso sapere io?? Fatto sta che nella proposta di acquisto è indicata la data entro e non oltre il 31 agosto.(scusa se no che facciamo a fare i compromessi?) Per la casa nuova non ci sono speranze di averla nel caso che rogitassi dopo il 17 settembre perché la delibera del mio mutuo implica la richiesta del fondo consap, quindi se firmo il rogito il 17 il 18 parte la richiesta x il fondo e ci vogliono circa 3 settimane per averla, quindi io dovrei andare a rogito per la casa nuova intorno al 10 ottobre. Se La data del 17 slitta, il venditore, mi ha detto chiaramente che nn intende aspettare oltre. I mobili??? Lo sai che x fare dei mobili nuovi ci vogliono 40 giorni? Ne consegue che se io dovevo fare il rogito il 31 agosto come indicato dalla proposta irrevocabile e come confermato dall'agenzia immobiliare più volte nei vari mesi, x la fine di giugno dovevo muovermi x prenotare almeno cucina bagno e stanza da letto, nn ci dimentichiamo che c'era la settimana di ferragosto nella quale molti non lavorano. Quindi il danno c'è è come, a mio avviso. Io ho preso i mobili in base a al compromesso. In più ad oggi ho pagato l'agenzia che nn mi ha dato nemmeno una fattura, fortuna che gli ho fatto il bonifico ed è tutto tracciato. Il problema è che quando due persone discutono tanto da attivarsi per far causa all'altra è perché ambo le parti sono intrise della convinzione di aver pienamente ragione. Tu ovviamente avrai le tue ragioni, la controparte le sue. Sei sicuro che questi danni oggettivamente saranno comprese e accolte da un eventuale giudice? Si dovrà poi dimostrare un danno oggettivo. E se poi l'acquirente dimostra che l'inadempienza non è dovuta a causa sua? Avresti ragione ma sarebbe una causa persa in partenza. Devi valutare bene la cosa, non dare tutto per scontato! Modificato 3 Settembre, 2020 da Fladimiro71
#11 Inviato 3 Settembre, 2020 Ma perché parlate della cosa che interessa di meno alla signora? Qua si discute di caparra, termine e inadempimento. I danni alla credenza e al divano vengono posti, per logica, dopo... Ci sta o non ci sta l’inadempimento dell’acquirente? Questa è la domanda. Inutile discutere di prove dei danni se non si accerta prima l’inadempimento... Altrimenti tanto vale rispondere come sister: avete tutti ragione
#12 Inviato 3 Settembre, 2020 La domanda è questa --link_rimosso-- "La mia domanda è questa se nn dovessi andare a rogito x il 17 posso tenermi la caparra e richiedere x vie legali anche i danni economici? Ho acquistato i mobili x la nuova casa, ma che se perdo non mi serviranno più, ho pagato già l'agenzia." e la risposta non è matematica si o no. Dipende. Esiste un contratto in cui si dice che le parti A venditore e B acquirente entro il 31.8 dovevano rogitare. Ok Quindi A ha ragione se il 31.8 è passato senza atto. Ma, non è detto..perchè se la data del 17.9 ,poniamo , è stata data dal notaio il quale prima non poteva e ma al contempo è evidente che già ad agosto B si era attivato con Notaio, tanto che lo stesso aveva notato che occorreva procedere a una sanatoria per una difformità da parte venditrice, ecco che cio' puo' essere stato il motivo di un ritardo nel rogito.. E quindi laparte B non risulta affatto inadempiente se entro il 31.8 non si è potuto fare il rogito. va anche detto, che un ritardo di soli 17 giorni puo' non essere così importante da determinare l'inadempienza. Cio' dipenderà da cosa le parti diranno e proveranno ad un eventuale giudice che è l'unico a poterci dire se un paio di settimane possono fondare, nel caso concreto e tenendo conto delle necessità delle parti , una inadempienza tale da sciogliere il contratto. Noi non sappiamo perchè entro il 31.8 non si è rogitato e pertanto non possiamo sapere se B puo' essere o no inadempiemente. L'altra domanda riguarda i danni. E ho già risposto. Il risultato è che la ragione si ha solo nei tribunali e sulla base delle verità processuali. 1
#13 Inviato 3 Settembre, 2020 Se ricordo bene quei prestampati, e non credo che scritture autografe si discostino molto, si precisa all'incirca questo: l'acquirente dovrà comunicare il notaio avanti il quale si stipula la vendita entro e non oltre il .... Per me una frase scritta così è sufficiente ad individuare una responsabilità, che di certo non è del notaio. Sarò presuntuoso, antipatico, etc. ma per me questa non è un'opinione è un teorema... matematica, come dire!? Cara amica Valeluce, potresti inviarci il passaggio dove si evince la data del 31 agosto, così da darti una risposta con meno "se"?
#14 Inviato 3 Settembre, 2020 Buonasera, nella proposta di acquisto è indicato :l'acquirente irrevocabilmente provvederà ad acquistare l'immobile entro e non oltre il 31.08. È vero che il perito ha trovato una piccola difformità (la porta finestra che permette di accedere al terrazzo) in pratica questa porta sulla planimetria catastale non era disegnata mentre sulla planimetria depositata al comune c'era. In ogni in modo, ho prevveduto il 10 agosto a sanare l'irregolarita' sempre avvalendomi dell'agente immobiliare che per l'accatastamento mi ha chiesto di versagli la cifra di 700 euro. Il problema nasce dal fatto che ad oggi non ho avuto ancora una comunicazione ufficiale della data del 17. Avvocato, mi dispiace averle risposto con toni forse non consoni, ma lei deve capire che la situazione non è facile. Ad oggi non ho certezza del rogito, rischio di perdere la nuova casa e di dover pagare i mobili comprati che aspettano di essere consegnati. Ho comprato i mobili certa delle parole rassicuranti dell'agente e della data concordata tra le parti. Caro Luca, non è mia intenzione andare in causa, con l'acquirente, vorrei andare a rogito il 17 e iniziare la mia nuova vita nella mia nuova casa, ed è proprio x questo che sto facendo la stupidina da 5 mesi. Però non avendo chiarezza né dalla banca dell'acquirente (lho contattata e mi ha risposto la data dal notaio non è stata fissata), né dal notaio che nonostante il telegramma (mi ha risposto telefonicamente la data c'è il 17 settembre alle 9,30 ma non è detto che venga confermata dalla banca), né dall'agente (che ha percepito x la mediazione da parte mia 3000 mila euro senza nemmeno farmi la fattura e che continua a dirmi che mi farà sapere) sto cercando di capire:nel caso il rogito non venga fatto il giorno di 17 posso trattenere la caparra? Con la quale pagherò i mobili e poi in secondo momento posso fare causa x i danni economici subiti? Dato che ho comprato dei mobili nuovi adatti ad una casa che non potrò più acquistare, e che dovrò avere impacchettati in un deposito che dovrò pagare dato che ora sono in affitto in un monocle di 40 Mt quadri. Grazie
