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Metalbird

Vendere casa affittata

Ciao a tutti,

sono proprietario di un appartamento attualmente locato fino al 31 Dicembre ma che nel frattempo è anche in vendita da qualche mese. Ho già un accordo con nuovi inquilini per un contratto 3+2 che partirebbe dal primo gennaio 2018.

Ovviamente quindi sto vendendo solo a chi interessato ad un uso investimento quindi interessato ad acquisire una casa già affittata e non andarci a vivere.

La mia domanda è, come funziona se voglio vendere? Basta semplicemente fare un cambio di intestazione del contratto di affitto?

Grazie

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Gli inquilini sono nuovi, non quello che sta dentro, devi fare un nuovo contratto, qual'è il problema?

 

quando vendi l'appartamento e c'è un contratto in itinere devi cedere il contratto quindi si ha la cosiddetta cessione, ricordati che la cessione la deve accettare anche il debitore ceduto cioè chi sta dentro l'appartamento.

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Che intendi per la deve accettare anche il debitore ceduto?

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Prima di tutto quando si vende un immobile dato in locazione occorre verificare che il conduttore non sia in una delle condizioni di avere diritto di prelazione.

 

Il contratto viene ceduto, ossia occorre notificare al conduttore che dal giorno X vi sarà un nuovo proprietario e che pertanto lui dovrà versare i canoni al nuovo proprietario.

La vendita dell'immobile locato determina di diritto la cessione del contratto di locazione al terzo acquirente, senza necessità del consenso del conduttore, a cui però va garantita, se ne ha diritto, la prelazione.

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Grazie mille per le risposte...ma dove sta scritto che il conduttore ha diritto di prelazione? Io farò un contratto 3+2 standard dovrei trovarlo scritto tra i vari articoli? Nel caso in cui ci sia scritto posso far aggiungere una nota a fondo contratto in cui si dichiara che non si darà la prelazione al conduttore?

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Grazie mille per le risposte...ma dove sta scritto che il conduttore ha diritto di prelazione? Io farò un contratto 3+2 standard dovrei trovarlo scritto tra i vari articoli? Nel caso in cui ci sia scritto posso far aggiungere una nota a fondo contratto in cui si dichiara che non si darà la prelazione al conduttore?

Secondo quando previsto dalla legge numero 431 del 1998, di riforma delle locazioni, a determinate condizioni, in caso di vendita dell'immobile adibito a uso abitativo (come in caso di nuova locazione), il conduttore ha il diritto di prelazione sullo stesso.

 

Il diritto di prelazione permette a un soggetto di essere preferito rispetto ad altri e alle stesse condizioni.

 

Fonte:

https://www. studiocataldi.it/articoli/20253-il-proprietario-puo-vendere-senza-informare-l-inquilino.asp

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Grazie mille per le risposte...ma dove sta scritto che il conduttore ha diritto di prelazione? Io farò un contratto 3+2 standard dovrei trovarlo scritto tra i vari articoli? Nel caso in cui ci sia scritto posso far aggiungere una nota a fondo contratto in cui si dichiara che non si darà la prelazione al conduttore?

 

si, non è che lo decidete contrattualmente se ha prelazione o no, lo stabilisce la legge in alcune circostanze.

verifica se ci rientri oppure se nel tuo caso specifico non è così

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Ma al pratico cosa devo fare? Cioe ipotizziamo che la casa viene affittata dal 1 Gennaio prossimo, arriva un'acquirente il 20 Marzo 2018 che mi fa una proposta in linea con le mie richieste, che devo fare? Devo mandare una raccomandata al conduttore?

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Ma al pratico cosa devo fare? Cioe ipotizziamo che la casa viene affittata dal 1 Gennaio prossimo, arriva un'acquirente il 20 Marzo 2018 che mi fa una proposta in linea con le mie richieste, che devo fare? Devo mandare una raccomandata al conduttore?

Lo sa il conduttore che è in vendita?

 

Devi chiedere al conduttore se vuole acquistarla lui.

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Ma al pratico cosa devo fare? Cioe ipotizziamo che la casa viene affittata dal 1 Gennaio prossimo, arriva un'acquirente il 20 Marzo 2018 che mi fa una proposta in linea con le mie richieste, che devo fare? Devo mandare una raccomandata al conduttore?

devi notificare all'inquilino la proposta e dargli un termine affinchè possa acquistarla lui alle condizioni a cui acquisterebbe il terzo.

Se la metti in vendita, prima cosa è avvertire il conduttore...formalmente dico.

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comunque...non è che sempre il conduttore ha diritto di prelazione, occorre valutare il singolo caso. Fatti seguire da un professionista

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Attenzione a non vendere dichiarando in rogito un importo inferiore a quello realmente pattuito (quindi con una parte "in nero"), perché se l'inquilino decidesse di fare scattare il diritto di prelazione pagherebbe la cifra ufficiale citata nel rogito. Avvisa il tuo inquilino dell'intenzione di vendere e, qualora la vendita si concretizzasse, fatti rilasciare una dichiarazione scritta di rinuncia al diritto di prelazione, da riportare nel rogito stesso. Comunque sarà il notaio, scelto normalmente dall'acquirente, che metterà sul "chi va là" il suo cliente e gli fornirà le giuste indicazioni.

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Ok veramente molto efficienti 🙂

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Che intendi per la deve accettare anche il debitore ceduto?

La cessione ha effetto nei confronti del debitore ceduto quando questi l'ha accettata o quando gli è stata notificata.

 

In tema di cessione dei crediti, la responsabilità del debitore ceduto è configurabile solo in relazione al mancato adempimento di un debito effettivo, mentre, ove egli dimostri la inesistenza del credito che ha formato oggetto della cessione, tale fatto è impeditivo della nascita della pretesa creditoria, ancorché la cessione sia stata notificata al debitore ai sensi dell'art. 1264 cod. civ.

 

L’accettazione del debitore non richiede forme particolari, salvo per l’efficacia rispetto ai terzi, per la quale è necessaria la data certa.

 

La notifica può avvenire tanto dal cedente che dal cessionario.

 

Quanto al contenuto la notifica deve avere ad oggetto gli elementi essenziali del negozio di cessione, e, deve contenere l’ammontare del credito ceduto, l’indicazione del titolo e gli estremi dell’atto di cessione.

 

L’effettiva conoscenza dell’avvenuta cessione vale ad escludere l’efficacia liberatoria del pagamento fatto dal cedente, ma quando non derivi dalla notifica o dall’accettazione.

 

L’onere della prova dell’effettiva conoscenza, in capo al debitore ceduto, dell’avvenuta cessione, incombe sul cessionario.

 

L’accettazione assume rilievo quale riconoscimento del debito verso il nuovo creditore

 

Quanto alle eccezioni che il debitore ceduto può opporre al cessionario, è principio consolidato che il primo, non avendo partecipato al negozio di cessione, non può in alcun modo vedere peggiorata, per effetto di questa, la sua posizione, talché si afferma che il debitore ceduto può opporre al cessionario tutte le eccezioni opponibili al cedente e, quindi, sia quelle relative ai vizi del titolo costitutivo del credito, che non è configurabile alcuna responsabilità del debitore ceduto, nell'ipotesi di inesistenza del credito che ha formato oggetto della cessione, sia quelle relative ai fatti modificativi ed estintivi del rapporto, anteriori alla cessione, ovvero anche posteriori a quest'ultima, ma anteriori alla sua accettazione, notificazione o conoscenza aliunde, si precisa che l'efficacia dei fatti incidenti sull'entità, esigibilità o estinzione del credito va valutata in relazione alla nuova situazione soggettiva venutasi a creare con il trasferimento del credito stesso.

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La mia domanda è, come funziona se voglio vendere? Basta semplicemente fare un cambio di intestazione del contratto di affitto?

Sì. Questo cambio di titolarità del diritto di proprietà sulla cosa locata fiscalmente ora si chiama SUBENTRO (Modello RLI, TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO = 6; TIPOLOGIA DI SUBENTRO = 2), non CESSIONE (Modello RLI, TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO = 3). In sede di SUBENTRO non è dovuta imposta di registro.

 

Non è che lo decidete contrattualmente se ha prelazione o no, lo stabilisce la legge in alcune circostanze. Verifica se ci rientri oppure se nel tuo caso specifico non è così

La legge stabilisce la prelazione dell’inquilino solo alla prima scadenza contrattuale (prelazione legale) con la necessità di vendere l’immobile (primo comma, lettera g) dell’art.3 della 431), di conseguenza in corso di rapporto il locatore è libero di vendere a chi vuole e il conduttore non ha alcun diritto di prelazione, salvo che il contratto non lo preveda in un’apposita clausola (prelazione volontaria). Tale diritto di prelazione lo decidono le parti, non la legge, dipende cioè dalla libera volontà dei contraenti: è una clausola che le parti, per convenzione, concordano: “La vendita dell'unità immobiliare locata, in relazione alla quale viene concessa la prelazione al conduttore, non costituisce motivo di risoluzione del contratto" (ad es. art.6 del contratto-tipo 3+2).

 

Quando vendi l'appartamento e c'è un contratto in itinere devi cedere il contratto quindi si ha la cosiddetta cessione, ricordati che la cessione la deve accettare anche il debitore ceduto cioè chi sta dentro l'appartamento.

Il trasferimento del contratto di locazione non è inquadrabile nella CESSIONE, a norma dell’art.1406: comporta solo una successione/sostituzione del compratore nel rapporto di locazione che per il verificarsi – contrariamente a ciò che accade per la CESSIONE del contratto – non necessita di alcun consenso del conduttore ceduto: il conduttore non ha voce in capitolo.

 

Ma al pratico cosa devo fare? Cioé ipotizziamo che la casa viene affittata dal 1 Gennaio prossimo, arriva un'acquirente il 20 Marzo 2018 che mi fa una proposta in linea con le mie richieste, che devo fare? Devo mandare una raccomandata al conduttore?

Nessuna norma di legge dispone che la vendita dell’immobile in corso di rapporto debba essere comunicata all’inquilino, salvo che il tuo contratto non contenga una clausola di prelazione volontaria. Tale clausola, se apposta, scatta in qualsiasi momento della locazione ed è indipendente da qualsiasi disdetta. Se tale clausola manca, se tu vendi l’appartamento in corso di contratto all’inquilino non spetta alcun diritto di prelazione e tu sei libero di vendere a chi vuoi, ma la vendita non scioglie la locazione neanche se fosse previsto contrattualmente.

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Cito testualmente quanto riportato sul contratto di locazione proposto (canone concordato 3+2):

 

Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392. La vendita dell'unità immobiliare locata - in relazione alla quale non viene concessa la prelazione al conduttore - non costituisce motivo di risoluzione del contratto.

 

Significa che in realtà il discorso non sussiste? Posso tranquillamente vendere la casa affittata senza chiedere questo "permesso"?

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Sì. Questo cambio di titolarità del diritto di proprietà sulla cosa locata fiscalmente ora si chiama SUBENTRO (Modello RLI, TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO = 6; TIPOLOGIA DI SUBENTRO = 2), non CESSIONE (Modello RLI, TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO = 3). In sede di SUBENTRO non è dovuta imposta di registro.

 

La legge stabilisce la prelazione dell’inquilino solo alla prima scadenza contrattuale (prelazione legale) con la necessità di vendere l’immobile (primo comma, lettera g) dell’art.3 della 431), di conseguenza in corso di rapporto il locatore è libero di vendere a chi vuole e il conduttore non ha alcun diritto di prelazione, salvo che il contratto non lo preveda in un’apposita clausola (prelazione volontaria). Tale diritto di prelazione lo decidono le parti, non la legge, dipende cioè dalla libera volontà dei contraenti: è una clausola che le parti, per convenzione, concordano: “La vendita dell'unità immobiliare locata, in relazione alla quale viene concessa la prelazione al conduttore, non costituisce motivo di risoluzione del contratto" (ad es. art.6 del contratto-tipo 3+2).

 

Il trasferimento del contratto di locazione non è inquadrabile nella CESSIONE, a norma dell’art.1406: comporta solo una successione/sostituzione del compratore nel rapporto di locazione che per il verificarsi – contrariamente a ciò che accade per la CESSIONE del contratto – non necessita di alcun consenso del conduttore ceduto: il conduttore non ha voce in capitolo.

 

Nessuna norma di legge dispone che la vendita dell’immobile in corso di rapporto debba essere comunicata all’inquilino, salvo che il tuo contratto non contenga una clausola di prelazione volontaria. Tale clausola, se apposta, scatta in qualsiasi momento della locazione ed è indipendente da qualsiasi disdetta. Se tale clausola manca, se tu vendi l’appartamento in corso di contratto all’inquilino non spetta alcun diritto di prelazione e tu sei libero di vendere a chi vuoi, ma la vendita non scioglie la locazione neanche se fosse previsto contrattualmente.

 

L'art. 1406 và letto per intero......."purchè l'altra parte vi consenta".

 

Quando si ha la cessione del contratto (a prestazioni corrispettive) ci vuole il consenso dell'altra parte cioè il ceduto. è un contratto trilaterale, o plurilaterale, perchè si perfeziona con il consenso di tre soggetti, cedente - cecessionario- e il ceduto, pertanto il consenso del contraente ceduto è un elemento costitutivo della cessione e non una semplice adesione all'accordo che è già intervenuto tra cedente e cessionario.

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Se lei usa tale modello di contratto la prelazione al conduttore non viene concessa, e quindi lei è libero di vendere a chi vuole. Le consiglio però come dovere di correttezza di informare (meglio se formalmente come consigliato dai professionisti che mi hanno preceduto) il conduttore della sua intenzione di vendere (e quindi del fatto che porterà di quanto in quanto delle persone in visita) e del prezzo della vendita, dandogli un tempo entro il quale potrà enunciarle la sua preferenza.

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Ma la mia idea era, dal momento che entreranno in casa il 1 gennaio, al momento della firma del contratto fargli firmare anche una nota (o nello stesso contratto) o in una scrittura a parte direttamente in agenzia in cui si scrive chiaramente che gli inquilini non sono interessati all'acquisto dell'immobile etc.. etc..

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Ultima domanda, da fonti online ho capito che la prelazione scritta all'inquilino va mandata tramite ufficiale giudiziario solo se al termine del contratto (nel mio caso dopo i primi 3 anni) ho intenzione di vendere.

Ma nel mio caso il contratto partirà dall'8 gennaio, nel caso in cui mi arriva una proposta di acquisto che accetto ad aprile, sono obbligato a notificare gli inquilini?

Grazie mille a tutti

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