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Seralia

Usucapione: oggettiva o soggettiva?

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Caso: l'attico è l'unico appartamento presente all'ultimo piano del condominio.

Da sempre l'ingresso è tramite porta messa direttamente alla fine della scala... "Da sempre" perché io nel condominio ci sto da solo 6 anni. Scopro oggi, chiacchierando con un vicino, che in origine non era così: il pianerottolo era condominiale e, tra l'altro, con quella porta si occlude l'accesso al tetto, rendendo necessario entrare nell'attico per salire su. Da "moltissimi anni".

Io ero convintissima che fosse un errore del costruttore, lo ammetto.

L'attico è in vendita e, curiosa, vado a vedere l'annuncio e la planimetria pubblicata che, in effetti, non presenta porta sulla scala, ma sul pianerottolo.

Ho ragione di credere che siano passati più di vent'anni, ma di contro ho la certezza che:

- solo due condomini su 9 sapevano che il pianerottolo era condominiale e non lo hanno mai comunicato all'amministratore

- nessuna richiesta di usucapione è stata fatta al giudice

 

Ha senso inviare ora una lettera che intimi la rimozione della porta per liberare il pianerottolo condominiale?

Vorrei agire, se possibile, prima della vendita, per evitare problemi con eventuali nuovi proprietari ignari della cosa (come ignara ero io)

 

Seralia dice:

senso inviare ora una lettera che intimi la rimozione della porta per liberare il pianerottolo condominiale?

A mio avviso non ha senso. Che alcuni condòmini non ne avessero conoscenza è non pienamente rilevante. Importante è che per TUTTI (anche quelli a conoscenza della condominialità del pianerottolo) fosse pacifico come il proprietario attico si comportasse da legittimo possessore del pianerottolo escludendo gli altri. Si potrebbe cavillare rifacendosi ai stretti paletti messi dalla Suprema Corte in tema di usucapibilità del bene condominiale, ma secondo me sarà difficile spuntarla. 

Seralia dice:

nessuna richiesta di usucapione è stata fatta al giudice

Non è necessaria. A chi del Condominio contestasse la condominialità del pianerottolo, il proprietario attico risponderebbe con una "riconvenzionale" per accertamento usucapione del bene. 

Vedasi: Cassazione, sezione sesta (seconda) 4 marzo 2020| n. 6009.

"Il giudice di merito, anche quando ritenga che la domanda di usucapione formulata dal convenuto in via riconvenzionale sia per qualsiasi motivo inammissibile , non può esimersi dall’esaminare il relativo tema “sub specie” di eccezione, essendo a tale riguardo sufficiente che quest’ultima sia stata sollevata nei termini previsti dal codice di procedura"

  • Grazie 1
Seralia dice:

Ha senso inviare ora una lettera che intimi la rimozione della porta per liberare il pianerottolo condominiale?

La lettera non interrompe l'eventuale prescrizione, ammesso che non sia già maturata l'usucapione.

Se non è trascorso il periodo necessario per l’usucapione, il condominio può rivendicare la proprietà del pianerottolo.

Una lettera di messa in mora che intimi la rimozione della porta e il riutilizzo da parte dei condomini del pianerottolo comune non interrompe il periodo necessario per l’usucapione.

 È  necessario agire prima che l’usucapioni si realizzi e notificare l’atto di citazione con cui il condominio richieda la consegna del bene immobile sottratto all’uso comune, interrompendo così  l’usucapione, i cui termini iniziano di nuovo a decorrere dalla data della notifica.

 

Il problema è che nessuno si ricorda "da quanto" è stata installata la porta.

Quindi io so per certo che il condominio non può dimostrare che il termine non è trascorso, né so se il singolo ha prove a poter dare invece data certa.

Potremmo notificare l'atto e scoprire che non serve a nulla... non ne ho idea.

Purtroppo pare che nessuno se ne sia mai accorto, tranne chi non sapeva che avrebbe potuto essere un problema (due anziani condomini, appunto)

Seralia dice:

Il problema è che nessuno si ricorda "da quanto" è stata installata la porta.

Quindi io so per certo che il condominio non può dimostrare che il termine non è trascorso, né so se il singolo ha prove a poter dare invece data certa.

Potremmo notificare l'atto e scoprire che non serve a nulla... non ne ho idea.

Purtroppo pare che nessuno se ne sia mai accorto, tranne chi non sapeva che avrebbe potuto essere un problema (due anziani condomini, appunto)

Se proponete la citazione per molestia nel possesso del pianerottolo ed il condomino eccepisce l'avvenuta usucapione, dovrà essere lui a dimostrarlo e non è semplice. Tutto sta a valutare se il gioco vale la candela.

Seralia dice:

né so se il singolo ha prove a poter dare invece data certa.

Potrebbe avere in mano una fattura per lavori di chiusura, una variazione volumetrie da qualche parte... È una partita a poker. Potreste bleffare intimandogli di liberare il bene perché comune, anche senza atto di citazione, ma per vedere se vi fa "vedere" cosa ha in mano... 

Massi dice:

Tutto sta a valutare se il gioco vale la candela.

Fondamentalmente: se recuperiamo il pianerottolo recuperiamo accesso diretto al tetto (per lavori o altro)

Se non lo recuperiamo, resta una servitù di passaggio per entrare in attico ogni volta che dobbiamo andare sul tetto.

Il proprietario non è residente nell'immobile, quindi fissare appuntamenti porta sempre via 4/5gg e non è sempre detto che uno possa aspettare 😞

Non è il pianerottolo il problema, ma il fatto che su quel pianerottolo ci sia la botola per il tetto.

Seralia dice:

Se non lo recuperiamo, resta una servitù di passaggio per entrare in attico ogni volta che dobbiamo andare sul tetto.

Direi proprio di no. Se ha usucapito vengono estinti tutti i diritti preesistenti e l'accesso al tetto diventa suo.

Modificato da Massi
  • Disapprovo 1
Seralia dice:

Se non lo recuperiamo, resta una servitù di passaggio per entrare in attico ogni volta che dobbiamo andare sul tetto.

@Seralia Ritengo che la vostra servitù di accesso al tetto permanga; prima era a carico di un bene comune (pianerottolo/scale) ora sarà a carico di un bene privato (ove il condòmino dimostri di aver usucapito il bene/pianerottolo). Ovviamente la servitù accesso al tetto permane a condizione che non si sia estinta per prescrizione, ossia per decorso ventennale nel non utilizzo (mettete ben in salvo qualsiasi documento che comprovi il vostro esercizio, ad esempio: lettere di richiesta accesso al tetto, fatture per lavori svolti sul tetto, ecc.); a tal riguardo vedasi art. 1073 Codice Civile

 

Chi ha risposto prima di me fa suo il principio della usucapio libertatis (ossia che il bene sia acquisito per dall'usucapiente con la contemporanea estinzione dei diritti gravanti sul medesimo); precisione e trasparenza verso presuppongono invece che si palesi non una sola, ma tutte le posizioni dottrinali in materia...

 

Orbene:

- art.1153 (e pure non sempre ma a certe condizioni) riconosce espressamente il principio della usucapio libertatis, ma solo ai beni mobili (non anche a quelli immobili per i quali l'art.1153 non si applica)

- nell'art. 1158 che disciplina l'usucapione immobiliare, il legislatore non dispone (come nell'art.1153) alcuna estinzione dei diritti reali preesistenti

 

- Relazione Segré al progetto del Codice Civile del 1942: “Come è noto, secondo l’attuale sistema, a differenza di quello germanico (§ 945 c.c. germ. per le cose mobili), i diritti vengono acquistati cum omni causa, con tutti gli oneri reali che vi incombono, quand’anche il prescrivente ne ignorasse l’esistenza

 

- La Giurisprudenza è pressochè unanime nell'escludere la usucapio libertatis in ambito immobiliare; per tutte vedasi Cassazione 27/03/2001 n. 4412 "La materia dell’estinzione per non uso delle servita prediali ha la sua disciplina nell’art. 1073 c.c. che collega tale effetto esclusivamente all’inerzia del titolare che si sia protratta per venti anni sicché non basta che il proprietario del fondo servente, avendolo acquistato in buona fede come esente dal peso, lo abbia altresì posseduto per dieci anni dopo la trascrizione del titolo, non essendo prevista nel nostro ordinamento l’usucapio libertatis" 

 

- comportamento dell'usucapiente vs Seralia, che nell'inglobare il pianerottolo mai ha escluso Seralia e gli altri condòmini dall'esercizio del diritto di accesso al tetto; infatti il suo  possesso fu esercitato nella conoscenza e accettazione del diritto dei rimanenti condòmini; conseguentemente ove fosse intervenuta pure usucapione ventennale, il diritto di accesso al tetto di Seralia & C. non solo non viene estinto per non uso (art. 1073 infatti Seralia & C. hanno continuato ad esercitare il loro diritto), ma anzi è proprio il diritto di proprietà dell'usucapiente a sorgere in una modalità che lo condiziona e lo assoggettamento alle pretese di Seralia

 

Ergo per tutti i motivi su esposti si deve concludere come Seralia possa ancora esercitare la servitù di accesso al tetto, salvo che tal servitù non si sia estinta prima per prescrizione ex art. 1073 CC

Saluti

Modificato da Plutone
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  • Grazie 1
Plutone dice:

@Seralia Ritengo che la vostra servitù di accesso al tetto permanga; prima era a carico di un bene comune (pianerottolo/scale) ora sarà a carico di un bene privato (ove il condòmino dimostri di aver usucapito il bene/pianerottolo). Ovviamente la servitù accesso al tetto permane a condizione che non si sia estinta per prescrizione, ossia per decorso ventennale nel non utilizzo (mettete ben in salvo qualsiasi documento che comprovi il vostro esercizio, ad esempio: lettere di richiesta accesso al tetto, fatture per lavori svolti sul tetto, ecc.); a tal riguardo vedasi art. 1073 Codice Civile

 

Chi ha risposto prima di me fa suo il principio della usucapio libertatis (ossia che il bene sia acquisito per dall'usucapiente con la contemporanea estinzione dei diritti gravanti sul medesimo); precisione e trasparenza verso presuppongono invece che si palesi non una sola, ma tutte le posizioni dottrinali in materia...

 

Orbene:

- art.1153 (e pure non sempre ma a certe condizioni) riconosce espressamente il principio della usucapio libertatis, ma solo ai beni mobili (non anche a quelli immobili per i quali l'art.1153 non si applica)

- nell'art. 1158 che disciplina l'usucapione immobiliare, il legislatore non dispone (come nell'art.1153) alcuna estinzione dei diritti reali preesistenti

 

- Relazione Segré al progetto del Codice Civile del 1942: “Come è noto, secondo l’attuale sistema, a differenza di quello germanico (§ 945 c.c. germ. per le cose mobili), i diritti vengono acquistati cum omni causa, con tutti gli oneri reali che vi incombono, quand’anche il prescrivente ne ignorasse l’esistenza

 

- La Giurisprudenza è pressochè unanime nell'escludere la usucapio libertatis in ambito immobiliare; per tutte vedasi Cassazione 27/03/2001 n. 4412 "La materia dell’estinzione per non uso delle servita prediali ha la sua disciplina nell’art. 1073 c.c. che collega tale effetto esclusivamente all’inerzia del titolare che si sia protratta per venti anni sicché non basta che il proprietario del fondo servente, avendolo acquistato in buona fede come esente dal peso, lo abbia altresì posseduto per dieci anni dopo la trascrizione del titolo, non essendo prevista nel nostro ordinamento l’usucapio libertatis" 

 

- comportamento dell'usucapiente vs Seralia, che nell'inglobare il pianerottolo mai ha escluso Seralia e gli altri condòmini dall'esercizio del diritto di accesso al tetto; infatti il suo  possesso fu esercitato nella conoscenza e accettazione del diritto dei rimanenti condòmini; conseguentemente ove fosse intervenuta pure usucapione ventennale, il diritto di accesso al tetto di Seralia & C. non solo non viene estinto per non uso (art. 1073 infatti Seralia & C. hanno continuato ad esercitare il loro diritto), ma anzi è proprio il diritto di proprietà dell'usucapiente a sorgere in una modalità che lo condiziona e lo assoggettamento alle pretese di Seralia

 

Ergo per tutti i motivi su esposti si deve concludere come Seralia possa ancora esercitare la servitù di accesso al tetto, salvo che tal servitù non si sia estinta prima per prescrizione ex art. 1073 CC

Saluti

In realtà, la giurisprudenza ha risolto la questione della usucapio libertatis per beni immobili, prevedendo che "l’estinzione si verificherà tutte le volte in cui, in generale, il possesso ventennale sia stato esercitato in modo confliggente con la pretesa in esame"

Posto che i condomini hanno lasciato agire l'usucapiente, il vero punto nodale sarebbe rappresentato dal fatto se i condomini, eventualmente accedendo al tetto, lo avessero fatto nella consapevolezza di esercitare un diritto o invece di ottenere un atto di cortesia da parte dell'usucapiente quale proprietario del pianerottolo. Al di là di ciò, poi, è evidente che il comportamento dell'usucapiente ha escluso i condomini dall'utilizzo dell'accesso al tetto. E per essere ancora più precisi, prima della chiusura del pianerottolo non esisteva alcuna servitù di accesso al tetto, visto che si accedeva da una parte comune. Quindi, che pretesa potrebbero vantare i condomini, l'utilizzo di una parte comune di cui hanno perso la comproprietà?

Modificato da Massi

Per l'accesso al tetto abbiamo mail e sopralluoghi fatti dall'amministartore in cui è stato chiesto non "di poter accedere al tetto", ma di dare disponibilità di data/ora per farci accedere al tetto attraverso l'attico.

Quindi anche se non espressamente abbiamo esercitato la servitù, non "chiesto un favore".

Tutto informale però.

L'accesso al tetto è stato fatto più volte per sopralluoghi vari, quindi dubito la servitù si possa considerare estinta... 

Seralia dice:

Per l'accesso al tetto abbiamo mail e sopralluoghi fatti dall'amministartore in cui è stato chiesto non "di poter accedere al tetto", ma di dare disponibilità di data/ora per farci accedere al tetto attraverso l'attico.

Quindi anche se non espressamente abbiamo esercitato la servitù, non "chiesto un favore".

Tutto informale però.

L'accesso al tetto è stato fatto più volte per sopralluoghi vari, quindi dubito la servitù si possa considerare estinta... 

Non esiste nessuna servitù purtroppo. Era un accesso comune da una parte comune

Quindi teoricamente il condominio non avrebbe più diritto di accesso al tetto?

Massi dice:

"l’estinzione si verificherà tutte le volte in cui, in generale, il possesso ventennale sia stato esercitato in modo confliggente con la pretesa in esame"

 

Noto con favore come @Massi dopo aver scritto questo

 

Massi dice:

ha usucapito vengono estinti tutti i diritti preesistenti 

Ora scriva ben altro ossia che la Giurisprudenza ammetta la estinzione per non esercizio ventennale incompatibile... Ciò quindi equivale (non lo dico io ma la Giurisprudenza nel resto di massima che Massi ben si guarda dal postare) sottolineare come la estinzione delle pretese e dei diritti reali su un bene usucapito, non venga meno causa usucapione (dato che la usucapio libertatis non esiste nel nostro ordinamento, nell'accezzione scritta inizialmente da Massi) bensì causa prescrizione ed incompatibilita; l'inciso riportato da Massi è  riferibile  ben altro, ossia alla quasi 'impossibilità di mantenere l' usufrutto su bene usucapito; se si usucapisce la proprietà di un bene su cui esisteva  usufrutto è quasi ovvio che si estingua al tempo stesso l'usufrutto (per usucapire necessario possesso continuo 20 anni e non contestato, questo determina estinzione usufrutto per prescrizione ) Al contrario invece, un esercizio del possesso animus tollendi (usucapire la proprietà) non è inconciliabile con la servitù o altro onere che gravi sul bene usucapito, dal momento che i due diritti attengono a sfere diverse di interesse e potranno coesistere

 

Massi dice:

Non esiste nessuna servitù purtroppo. Era un accesso comune da una parte comune

Su questo si può discutere. Esiste invece un peso/onere che sin dalla volontà iniziale del pater familiae costruttore che gravò il bene pianerottolo con accesso al tetto, di un onere/peso mai disconosciuto dal usucapiente anzi dallo stesso accettato 

In poche e semplici parole: Tizio per usucapire il bene di Caio, estromette dal fondo pure Sempronio usufruttuario. Tizio dopo 20 anni usucapisce il fondo e Sempronio non vanta più l'usufrutto (perso per prescrizione stante l'estromissione di Tizio), allo stesso modo Caio perde la proprietà del fondo. 

Priscilla estromette Giulia (proprietaria del fondo) ma lascia che Giulia (per recarsi nella sua casa che dà sul fondo) eserciti il suo diritto di passo. Quando Priscilla, dopo il ventennio acquista per usucapiusucapione il fondo Giulia perde la proprietà ma Priscilla acquisisce un fondo gravato dal diritto di passo, giacché Priscilla ha posto in essere un possesso finalizzato solo ad escludere la proprietà di Giulia ma non pure il suo diritto di passaggio. Anzi è proprio Priscilla che col proprio comportamento di usucapiente possessore che riconosce in capo a Giulia il diritto di passo con la conseguenza che manco è necessario indagare se tale diritto fosse o meno presistente: è la volontà di Priscilla, nuova proprietaria, che lo ha costituito in capo a Giulia (la volontà del pater familiae, è una delle causa costitutiva servitù prevista dal Codice Civile Italiano) 

Modificato da Plutone

...ok, sto cercando di seguirvi.

Praticamente se ho ben capito... il condominio sarebbe Giulia.

Esatto 🙂

Ma Massi ti dirà che non si può chiamare Giulia ma Terenzio 😁

Infine cara Seralia, per dirla tutta, non sono manco certo che chi abbia chiuso il pianerottolo ne abbia acquisito la proprietà per usucapione, infatti un possesso continuativo, pubblico, mai contestato come quello che serve per usucapire un bene, mal si concilia con l'esercizio del diritto da voi svolto (pretesa di entrare e salire sul tetto) un Giudice potrebbe ds ciò fsr derivare come il bene non sia mai stato usucapito, ma solo danneggiato (l'usucapione bene comune in Condominio è sì ammessa., ma la Giurisp. è assai più severa quanto a verificarne le condizioni) 

Problema per Voi: rischio, prima o poi, di dover andare da un Giudice... O ottenere dall'attuale condomino delle certezze... Tipo: riconosco formalmente vostri diritti

Grazie delle consulenze a tutti!

Ora ho le idee più chiare su quanto sia confusa la situazione 🙂

 

Plutone dice:

per non esercizio ventennale incompatibile... 

Credo tu stia notando male

Credi pure quel che ti aggrada è nel tuo diritto.. 

Magari se fai uno sforzo in più troverai anche la Massima da cui ho estrapolato la frase. 

Buon weekend Massi. 

Ad Maiora

Modificato da Plutone
Plutone dice:

Esatto 🙂

Ma Massi ti dirà che non si può chiamare Giulia ma Terenzio 😁

Credo ti debba concentrare sulle tue argomentazioni non su di me. Stai rigirando la frittata e mi stai mettendo n bocca parole solo per non dover ammettere di aver preso una topica. 

Chi ci smena è Seralia, non io né te. Spero tu lo abbia ben chiaro. Io non ho il bisogno compulsivo di avere ragione, come sembra invece tu stia dimostrando.

Ma figurati Massi.

Un po' di fantasia almeno metticela quando rispondi, perche il tuo modus operandi in questo forum,  è sempre il medesimo: asserire, cambiare se contraddetto e dire il contrario di quanto asserito. 

Un pò di umiltà... perché ascoltare gli altri non potrà che farti crescere. 😉

Buona fortuna. 

  • Haha 1

Ciao @Plutone

Personalmente credo che l'usucapione in condominio sia fatto molto  raro. In questo caso c'erano  dei sottoservizi condominiali tra l'altro con utilizzo occasionale. Non basta il possesso ma il comportamento quale dominus. 

Una causa quasi sicuramente non accerterebbe l'intervenuta usucapione.

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